1、“.....直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率,经济效益较好贷款偿还期年,偿债备付率，具有较强偿债能力,贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。附图项目总平面图附件附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书批复附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发项目备案通知投资获利机会。项目是难得见超级大盘......”。

2、“.....土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率,经济效益较好贷款偿还期年,偿债备付率，具有较强偿债能力,贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。项目各项经济评价指标详见表......”。

3、“.....市概况二衡阳市经济发展情况三衡阳城市化进程与房地产发展四衡阳市房地产供需状况分析五衡阳市房价水平及变动趋势分析六项目产品定价分析第三章项目建设方案项目规划方案二项目建设计划参数三土地条件分析四基础设施分析五环保分析第四章项目组织与实施公司管理团队二项目开发计划三项目已完成工作量第五章投资计划与资金筹措投资估算二投资计划与资金筹措三项目已完成投资额第六章财务分析财务分析结果二财务评价基础三财务评价基本分析四不确定性分析第七章银行效益与风险缓释银行效益分析二项目优势和劣势分析三项目市场风险缓释四项目建设风险缓释五项目操作风险缓释六融资主体风险缓释第八章评价与结论附图项目总平面图附件附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书批复附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案通知附件关于......”。

4、“.....是香港商界知名人士陈道旺先生于年投资成立家国际性投资公司。经过十几年精心经营和资本积累，已经发展成为家以投资国内房地产开发为核心业务，集房地产开发及业务管理酒店经营与管理贸易民航广场运营等为体大型外商投资集团。年底冠都国际集团注册资本达到亿元港币，对外投资达到亿元人民币，总资产达到亿元人民币，净资产达到亿元人民币。企业经济总量年平均递增，资产质量好，效益稳步上升，是东南沿海外资公司颗明星。随着国内经济高速发展，近年来，冠都集团积极投资国内房地产及酒店等行业，相继在福建福州湖南衡阳湖南岳阳河北邯郸山东淄博辽宁沈阳等地投资开发了多个大型房地产项目和五星酒店。因衡阳冠都现代城为超级大盘，总投资额远超出省市审批权限，故将项目分成若干地块并对应成立公司进行开发，使其符合市级审批权限......”。

5、“.....同时也不违反国家政策规定。目前已取得及共七个地块亩土地使用权，地块由冠都衡阳置业有限公司负责开发建设地块由冠都衡阳房地产开发有限公司开发建设地块由冠荣房地产开发有限公司开发建设地块由冠盛房地产开发有限公司开发建设地块由冠昇房地产开发有限公司开发建设地块由冠都衡阳基础设施建设有限公司级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率,经济效益较好贷款偿还期年,偿债备付率，具有较强偿债能力,贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。项目各项经济评价指标详见表......”。

6、“.....期工程期工程期工程项目总投资万元资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元营业收入万元营业税金及附加目录第章总论项目名称二项目开发单位三项目位置四项目背景及概况五项目开发意义六评价与结论第二章市场分析衡阳市概况二衡阳市经济发展情况三衡阳城市化进程与房地产发展四衡阳市房地产供需状况分析五衡阳市房价水平及变动趋势分析六项目产品定价分析第三章项目建设方案项目规划方案二项目建设计划参数三土地条件分析四基础设施分析五环保分析第四章项目组织与实施公司管理团队二项目开发计划三项目已完成工作量第五章投资计划与资金筹措投资估算二投资计划与资金筹措三项目已完成投资额第六章财务分析财务分析结果二财务评价基础三财务评价基本分析四不确定性分析第七章银行效益与风险缓释银行效益分析二项目优势和劣势分析三项目市场风险缓释四项目建设风险缓释五项目操作风险缓释六融资主体风险缓释第八章评......”。

7、“.....销售势头良好。见表。衡阳房地产投资统计资料表单位亿元序号名称单位房地产开发投资亿元房屋施工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米新开工面积万平方米其中住宅万平方米商业万平方米办公万平方米其他万平方米竣工面积万平方米销售量万平方米其中住宅万平方米商万平序号名称单位业方米办公万平方米其他万平方米空置面积万平方米平均价格元平方米其中住宅元平方米商业元平方米办公元平方米其他元平方米销售额万元本年购置土地万平方米土地成交价亿元表中竣工面积销售面积和空置面积关系，年年四年竣工量都都大大超过销售量，但空置面积却在减少，看似矛盾，是因为年以前衡阳市住宅开发以危房拆建为主，没有大规模兴起真正意义上房地产开发，危房拆建般拆还点八左右，拆还部分为拆迁补偿不计算销售面积，只有销售。年政府开始重点放在新城区开发上，开始了真正意义上房地产开发，因此销售量大增，比上年翻番，开始越过万平方米大关......”。

8、“.....再根据人口与人均住房面积模型预测衡阳未来住房需求量，资料完整性及资料可靠性都比较好，预测结果可信程度也就比较高。预测结果，年年年年需求量包括拆迁安置分别为万万万万四年需求总和为万平方米。见表。表中数据来源说明如下市区人口数据来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，系公安局统计数据人均居住面积，年来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资料中当年销售面积统计，统计方法如下本年住房面积上年住房面积本年销售面积人均居住面积本年住房面积市区人口年分别为，低于统计年鉴，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除房屋面积。人均居住面积增加是种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高指标，有统计规律表明，般发展较快城市年均增加平方米人左右，发展较慢城市年均增加平方米之间，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快年均增幅......”。

9、“.....以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。为后续发展留下了空间。年按照年均增加平方米人预测，应该可以达到，而且是保守估计。住房面积，按下式计算住房面积市区人口人均居住面积④新增面积，按下式计算本年新增面积本年住房面积上年住房面积拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消耗土地资源。拆迁补偿面积没有确切统计数据，是根据其他统计数据大致推算出来，有定准确性，推算方法如下拆迁补偿面积上年空置面积本年竣工面积本年销售面积本年末空置面积数据来源于，高标准建设。截止年底，已完成基础设施投资额亿元，形成了通畅路电水气讯等网络，生活小区学校医院宾馆超市汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园广场风光带和旅游景区独具特色。区内环境优美，绿地覆盖率达到，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积平方公里，人口万。境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头大学城初具规模......”。