超级购物中心营销投资方案计划书

与此同时，筹备规模盛大家具文化节，作为行业集中展示重要窗口，吸引大量国内外人士参与，形成会展经济效应。

业外传播在三年内将持续营造广告宣传活动，在电视报纸路牌车身等媒体进行广泛宣传，迅速提升知名度。

锁定房地产新业主群体为又重要家具消费群。

通过建立制度，使新业主收楼同时自动成为会员，以系列优惠措施等锁定消费群，建立牢固消费忠诚度。

本项目地块位于西安市南郊高新技术产业开发区西南角，北邻丈八东路以及目前正在建设中西部电子社区西邻前往长安科技产业园区主要干道西万公路和规划中高新区第三期发展用地南侧紧临绕城高速公路南段东面大部分则仍是未开发郊区地段。

紫薇之家组团用地面积，平方米，地上总建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米建材广场，平方米特色零售商店，平方米美食广场，平方米和办公区银行商业，平方米五个板块区域地下建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米仓库，平方米停车场，平方米。

该地块位于整个紫薇南部地区，由丈八公路分隔，毗邻紫薇营销中心，是紫薇最早投入建设和使用期组团项目。

紫薇之家组团南侧地块为家居广场北侧为建材广场西侧是特色零售商店。

特色零售商店紧靠西万公路主干道，形成沿街带状结构目目录录前前言言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目简简介介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目分分析析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„紫紫薇薇之之家家品品牌牌形形象象及及功功能能定定位位策策略略项项目目品品牌牌及及功功能能定定位位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„特特色色主主题题概概念念设设计计与与核核心心点点营营造造„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„紫紫薇薇之之家家租租售售招招商商策策略略商商铺铺投投资资关关注注因因素素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目租租售售前前提提条条件件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目经经营营开开发发模模式式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„招招商商选选择择标标准准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„招招商商策策略略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„紫紫薇薇之之家家推推盘盘期期广广告告及及推推广广活活动动策策略略总总体体推推广广思思路路建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推推盘盘期期推推广广目目标标建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目目标标受受众众分分析析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„侧紧临绕城高速公路南段东面大部分则仍是未开发郊区地段。

紫薇之家组团用地面积，平方米，地上总建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米建材广场，平方米特色零售商店，平方米美食广场，平方米和办公区银行商业，平方米五个板块区域地下建筑面积，平方米，包括有家居广场，平方米仓库，平方米停车场，平方米。

该地块位于整个紫薇南部地区，由丈八公路分隔，毗邻紫薇营销中心，是紫薇最早投入建设和使用期组团项目。

紫薇之家组团南侧地块为家居广场北侧为建材广场西侧是特色零售商店。

特色零售商店紧靠西万公路主干道，形成沿街带状结构目目录录前前言言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目简简介介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目分分析析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„紫紫薇薇之之家家品品牌牌形形象象及及功功能能定定位位策策略略项项目目品品牌牌及及功功能能定定位位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„特特色色主主题题概概念念设设计计与与核核心心点点营营造造„„„„„„„„„„„„„益广告位出租面积所获取广告收益部分自营项目经营收益物业管理经营收益，如停车场收入商业促销活动场地出租收益等将以上收益加以比较，我们会发现可营业面积租赁或产权销售所获取租金与销售收益是整个紫薇之家主要收入来源，是对紫薇之家经营管理影响最大因素。

因此，进步来看商铺租赁或销售收益部分，在营业面积固定前提下，其又可能产生种增加收益方式以实现营业面积最大可租可售性为目标，尽可能多地增加可出租或销售商铺经营面积，达到获取更多租金或销售收益目。

优点通过增加商铺出租或出售面积与店铺数量，从而增加租金或销售收入总量这必须以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提。

在定程度上可以增加商品经营种类缺点店铺数量增多无形中加大了招商工作难度，而这种困难很可能导致商铺招租率低，空置率高在没有完成招商目标后，资金无法回笼为求资金快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤杂乱商品种类过多，则很难保证入驻都是精品，且影响限制了展示功能发挥，最终很可能轮为个简单批发市场由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象降低，而很多名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场品牌形象发展方向是否与本品品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商障碍卖场形象降低，将会带来更多同档次竞争者牺牲定营业面积，用于店铺环境格调建设，提高店铺整体档次，从而据此提高租金来获取更多收益。

优点虽然降低了有效营业面积最大可租可售性，但是可以将部分面积充分利用进行景观附属设施建设，改善了卖场环境，提高整体档次卖场购物环境和品牌形象提升会对招商，尤其是名品招商起到促进作用卖场整体形象档次提升，为抬高租金单价带来了可能性良好卖场环境对吸引人流客流量也是有帮助缺点在以形象环境档次营造来抬高单位租金时，其抬高额度仍具有有限性和不确定性如果租金过高，仍然会对招商带来难度通过对上述两种方式分析，我们建议采取第种方式，优化卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。

二确立紫薇之家各阶段营销目标是进行定位先决条件根据商业物业特性，紫薇之家营销目标应分为短期目标中期目标远期目标三个阶段，三个阶段相对应目标也不尽相同。

因此，我们建议紫薇之家具体营销目标定位为远期目标品牌树立经营西安市乃至整个西部地区最具品牌效应大型多功能家居建材专业卖场。

中期目标推广销售聚集消费者人气，抬高卖场商业价值。

短期目标招层元月议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„广广告告效效果果评评估估及及反反馈馈系系统统建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„紫紫薇薇之之家家租租售售渠渠道道组组合合渠渠道道组组合合建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„营营销销中中心心建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„营营销销中中心心功功能能定定位位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七七大大设设计计原原则则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建建筑筑外外部部设设计计思思路路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„内内部部设设计计及及功功能能区区划划布布局局思思路路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推推盘盘期期营营销销中中心心商