所得税前财务净现值万元，项目投资所得税后财务净现值万元，均大于项目投资回收期约年，可以接受。因此，从动态收益分析来看，项目可行，且有定盈利能力。第四节不确定性分析盈亏平衡分析以销售价格表示盈亏平衡点为销售收入即住宅销售价格达到元，商业销售价格达到元，企业就可以保本，由此可见该项目具有定适应市场变化能力。二敏感性分析本计算从开发成本销售价格变化进行单因素敏感性分析，见下表。从这两个因素敏感性分析表明，项目对销售价格较敏感，相对而言对开发成本敏感性较弱。敏感性分析结果可以看出，当销售收入下降，开发成本上升，税后财务内部收益仍可达左右，远大于项目基准收益率，由此可知项目有定抗风险能力，切实可行。敏感性分析表因素变化测算结果基本方案税后利润万元投资利润率内部收益率售价下降税后利润万元投资利润率内部收益率成本上升税后利润万元投资利润率内部收益率第五节评价结论综上所述，在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益率为，项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，表明项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强抗风险能力，项目在财务上是可行。文化，独具民族特色畲族文化独具地方特色饮食文化与闽东老区革命精神共同构筑现代福鼎多元文化体系，年和年连续两届荣获全国双拥模范城称号。随着经济社会发展进程不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目，总投资达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。与此同时，良好市场服务。信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续发展氛围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠定了良好发展基础。为加快福鼎市城市建设步伐，进步改善旅游城市形象，完善城市整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，福建龙泽房地产开发有限公司万元地价取得了该地块开发权。第二节项目建设必要性项目录第章总论第节项目概况第二节编制依据第三节主要结论第二章项目建设必要性第节项目背景第二节项目建设必要性第三章项目功能定位和目标市场预测第节房地产市场调研分析第二节本项目市场分析第三节市场定位第四章项目建设场址条件第节区域自然条件第二节气候水文特征第三节社会经济概况第四节配套基础设施条件第五节项目建设政策支持核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第六节基地及地质状况第五章工程建设方案与建设内容第节设计依据第二节工程建设方案第三节工程建设内容第六章环境保护与节能第节环境保护第二节节能第七章项目组织机构与实施进度安排第节组织机构第二节进度安排第八章项目招投标第九章投资估算与资金筹措第节投资估算第二节资金筹措第十章经济评价第节编制说明第二节费用与效益估算第三节财务分析,第四节不确定性分析第五节评价结论第章总论第节项目概况项目名称福鼎市龙泽﹒碧水兰庭项目二项目建设单位福建省龙泽房地产开发有限公司三项目负责人林明载四项目建设地点项目建设场址位于福鼎市山前增坪，南面为福鼎母亲河桐山溪，依山傍水，环境优美，山前江滨南大道和原沙吕线分别从用地南北通过，交通便利。五项目主要建设内容为总用地面积，建成层高住宅，总建筑面积,其中计容积率建筑面积不计容积率建筑面积含地下车库建筑面积，地面架空及通道建筑面积。项目地点交通便利，住宅沿溪布置，形成良好景观空间。六项目建设单位情况福建省龙泽房地产开发有限公司可承担建筑面积万平方米以下开发建设项目，注册资本万元人民币，投资者林明载占，万元，林敏捷占，万元。七项目前期工作进展情况说明本项目用地为建设单位以公开拍卖方式取得土地使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书，各项规划指标建设项目选址意见书中已确定，按建设局规划方案要求，下步将委托具有资质设计单位编制项目初设方案设计工作，整体结构中以下户型占以上，建筑面积建筑密度停车位绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节编制依据建设单位与福鼎市国土资源局签订国有土地使用权出让合同二福鼎市建设局出具编号为字第号建设项目选址意见书三投资项目可行性研究指南试用版四建设项目经济评价方法与参数第三版五福鼎市城市规划委员会会议纪要号六龙泽﹒碧水兰庭项目规划设计方案审定通知书七业主单位提供其它材料八业主单位委托编制可研报告合同书。第三节主要结论宏观环境分析总结福鼎市房地产市场发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场新宠，新落成温州商城太姥豪庭锦融大厦福华茗苑天裕大厦御景园等批益率为，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，表明项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强抗风险能力，项目在财务上是可行。文化，独具民族特色畲族文化独具地方特色饮食文化与闽东老区革命精神共同构筑现代福鼎多元文化体系，年和年连续两届荣获全国双拥模范城称号。随着经济社会发展进程不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目，总投资达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。与此同时，良好市场服务。信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续发展氛围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠定了良好发展基础。为加快福鼎市城市建设步伐，进步改善旅游城市形象，完善城市整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，福建龙泽房地产开发有限公司万元地价取得了该地块开发权。第二节项目建设必要性项目录第章总论第节项目概况第二节编制依据第三节主要结论第二章项目建设必要性第节项目背景第二节项目建设必要性第三章项目功能定位和目标市场预测第节房地产市场调研分析第二节本项目市场分析第三节市场定位第四章项目建设场址条件第节区域自然条件第二节气候水文特征第三节社会经济概况第四节配套基础设施条件第五节项目建设政策支持核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第六节基地及地质状况第五章工程建设方案与建设内容第节设计依据第二节工程建设方案第三节工程建设内容第六章环境保护与节能第节环境保护第二节节能第七章项目组织机构与实施进度安排第节组织机构第二节进度安排第八章项目招投标第九章投资估算与资金筹措第节投资估算第二节资金筹措第十章经济评价第节编制说明第二节费用。三福鼎市房地产市场情况福鼎市区原来居住观念是对传统榴房情有独钟，随着近年房地产市场发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场新宠，新落成温州商城太姥豪庭锦融大厦福华茗苑天裕大厦御景园等批高层住宅楼盘，市场销售火爆，成了对本类产品市场前景定位。同时房产价格直走高，体现了旺盛购买潜力。另方面，住宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模小区环境和小区品位发展，消费观念逐步成熟。第二节本项目市场分析优势本项目位于山前增坪桐山溪旁，依山面海其南北分别是江滨南大道和沙吕线，交通便捷，距福鼎市中心约公里，特别适合建设成为环境优雅景观美丽，适合人居住宅小区。二劣势本项目用地虽离市中心不远，但就目前看其周边没有形成较成熟居住社区，区域人口尚显不足，商业人气不旺，市场培育尚需定时间。三机会从发展看，从市中心桐山大桥至本项目用地之间，近期将有多个项目建设，原建二建地块改造和后胆新村地块建设，本地段和市中心之间将形成较旺人气，周边城市环境和氛围将大大改善，而且，随着江滨南大道逐渐延伸，潮音岛小区和百胜新区相继开发和建设，将极大地提升本项目区位优势，也将为本项目开发带来机遇。四威胁年，山前片区有较多房地产项目推出，会对本项目造成定冲击和竞争。另外，国家些政策不确定性，将可能给本项目造成定影响。第三节市场定位产品定位根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等分析，本项目定位为较大规模中档居住社区，在产品结构上为层和层高层住宅，以适应不同收入水平消费群体需求，避免产品同质化带来市场风险。二价格定位住宅部分参考近年福鼎市住宅价格均价上涨趋势和新近开盘销售房地产项目价格及销售情况，结合项目本身素质和定位，预计本项目住宅部分在销售期内可实现销售均价为元。商业部分考虑到本区段商业气氛不浓，商业主要以满足社区内部商业需求为主，因此，预计本项目商铺部分销售均价为元。第四章项目建设场址条件第节区域自然条件福鼎市位于福建省东北闽浙交界处，南距福州，北距温州，处在福州与温州两个沿海开放城市中间地带。介于北纬，东经之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和雨量充沛。陆地面积，东西宽，南北长。福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置，是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之，化油器年产量占全国三分之。年月日竟国务院批准同意撤县设市，年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节气候水文特征项目区域内属于中亚加快福鼎城市化建设进程，促进社会经济可持续发展，提高山前片区城市建设水平具有十分重要意义。项目选址科学合理，自然条件及水电路等基础设施条件好，具备了建设条件。项目主要经济指标见下表在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益率为，项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强抗风险能力，项目在财务上是可行。项目主要经济指标表序号工程或项目名称单位数量备注用地面积建筑占地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积停车面积个地下停车个地面架空停车个室外停车个住宅建面积商业建筑面积配套建筑面积容积率建筑密度绿地率总投资万元建设资金筹措方案万元建设单