万宁保定—乌场湾旅游度假区（核心区）项目立项初步设计报告

项目申请报告编制目为政府提供旅游度假区核心区可行性开发依据为土地级开发单位提供决策依据为金融部门提供审查贷款可行性依据。

项目申请报告编制依据万宁市城市总体规划年年万宁保定乌场湾旅游度假区核心区控制性详细规划万宁基准地价项目区基础资料万宁市拆迁估价市政预算等行业标准第二章旅游度假区核心区建设必要性海南整体发展需要海南省十五规划中确定了整个海南岛划分为琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊东部旅游走廊中部生态经济区五个功能经济区。

万宁处于海南省城乡发展空间结构中海岸带圈层，即产业与城市发展带城市群之，提出其要发挥沿海地区区位交通用地及产业基础优势，建立产业与城市发展带，以非农产业与大中城市建设为主，并作为海洋资源开发与保护空间据点，是全省重点开发区域。

在东部旅游走廊上，海口三亚博鳌等城市都完成了从内陆向滨海向前发展，而万宁市长期以来直还是个以万城镇为中心内陆城市，这与地处东部旅游走廊中段承担着重要中转桥梁作用极不相称。

万宁需要实现内陆向滨海城市转变，来承担中转桥梁职责。

万宁区位分析图海南中部崛起需要随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极区域经济格局雏形。

海口是海南都市旅游代表，是个功能复合型海湾城市，呈现经济文化和旅游三方面同时发展特点。

年全市达亿元，占全省面向岛外，是个全国人民比较理想温馨宜居城市。

三亚是海南度假旅游代表，是个外向型服务城市，也是中国最成功国际化度假城市，主要单发展旅游度假功能。

三亚是中国唯热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。

然而，虽有三亚和海口辐射带动，海南城市发展依然难掩北有海口南有三亚中部塌陷尴尬现状，海南发展需要中部崛起。

海南东线拥有稀缺滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市崛起，将是海南中部崛起核心和关键。

万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意万宁城市化发展需要从万宁城市空间格局看，可确定为东中西三个空间功能带。

城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要生态环境保育带城市中部区域是城镇发展人口集聚区，随着新轮城市化进程加快，已经不能负荷新城市功能需求和人口增长而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中由万城镇连接东部小海景观大道及滨海旅游公路，必然使万宁市由目前万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段。

以规模化旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中目地地位，突破过境旅游产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多更大实惠。

以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境彻底治理恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业发展，改善万宁城市形象，提升万宁市区城市基础配套设施建设水平。

与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展两翼，成为万宁市两大国际性旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济城市经济和周边地区共同繁荣。

万宁市带两区万宁市东扩第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆门户，属典型热带亚热带海洋性季风气候区，是我国唯热带滨海旅游目地。

万宁市地处海南岛东岸线城市群中段，滨海岸线资源极其丰富，海岸带长达公里，约占东部海岸线，海滩质量良好。

从生态看万宁城市生态环境建设和保护将成为未来城市之间区域之间竞争关键，是关系到城市是否有足够吸引力重要环节。

万宁市地形大势背山面海，西高东低。

境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。

具有五分山，三分坡，分半田，半分水特点。

万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大特点。

年平均降雨量为毫米，年产地表径流亿立方米。

浅森林总面积万亩，森林覆盖率。

万宁市海岸线长达公里，有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼马鲛鱼金枪鱼鱿鱼等，发展捕捞条件优越。

市内还有面积平方公里港北小海和面积为平方公里老爷海。

从交通看万宁万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。

南北长公里，东西宽公里。

南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位臵优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线国道及东线高速公路必经之地。

乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。

区域交通分析图万宁市在海南省所处交通地位较为重要。

万宁市位于规划中海南岛东线高速铁路中段位臵，在建中东线高铁与西线铁路对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市联系。

东环铁路开工，海南交通体化趋势加快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下左右逢源区位优势日益明显。

海南岛东线高速铁路万宁段同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线万宁至洋浦高速公路东部起点。

此外，根据海南省城乡总体规划，万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌支线机场，承担首脑专机商务机起降功能，同时乌场港也规划为地方性货运港口之。

交通条件改善，投资机遇内陆向滨海城市转变，来承担中转桥梁职责。

万宁区位分析图海南中部崛起需要随着海南城市化进程明显加快，整个海岛特区呈现出以三亚和海口作为南北两个增长极区域经济格局雏形。

海口是海南都市旅游代表，是个功能复合型海湾城市，呈现经济文化和旅游三方面同时发展特点。

年全市达亿元，占全省面向岛外，是个全国人民比较理想温馨宜居城市。

三亚是海南度假旅游代表，是个外向型服务城市，也是中国最成功国际化度假城市，主要单发展旅游度假功能。

三亚是中国唯热带滨海城市，在全国乃至亚洲都具有不可替代性。

然而，虽有三亚和海口辐射带动，海南城市发展依然难掩北有海口南有三亚中部塌陷尴尬现状，海南发展需要中部崛起。

海南东线拥有稀缺滨海度假旅游资源，因此，寻求海南东线中部城市战略支撑点，推动琼中城市崛起，将是海南中部崛起核心和关键。

万宁滨海旅游度假区在海南东线中部崛起示意万宁城市化发展需要从万宁城市空间格局看，可确定为东中西三个空间功能带。

城市西面为山区，发展空间有限，是万宁重要生态环境保育带城市中部区域是城镇发展人口集聚区，随着新轮城市化进程加快，已经不能负荷新城市功能需求和人口增长而只有东部沿海区域带状面海尚有许多发展空间，万宁建设中由万城镇连接东部小海景观大道及滨海旅游公路，必然使万宁市由目前万城镇为中心向滨海空间拓展，城市发展东扩至滨海地段。

以规模化旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中目地地位，突破过境旅游产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多更大实惠。

以开发手段达成对万宁市东部海滨地区生态环境彻底治理恢复与保护，促进万宁市区及周边地带形成良好生态与人居环境，带动万宁市旅游房地产业发展，改善万宁城市形象，提升万宁市区城市基础配套设施建设水平。

与神洲半岛开发区共同成为万宁市旅游度假产业发展两翼，成为万宁市两大国际性旅游度假品牌，托举起万宁市旅游度假产业迅速腾飞，拉动万宁市旅游经济城市经济和周边地区共同繁荣。

万宁市带两区万宁市东扩第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁万宁市地处海南岛东部，地处南中国海与中国大陆门户，属典型热带亚热带海洋性季风气候区，是我国唯热带滨海旅游目地。

万宁市地处海南岛东岸线众生活居住环境。

第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设精神，对推动万宁乃至海南经济快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展基础条件，对加快该地区建设有很大推动作用，开发建设是必要。

本项目实施将有助于促进土地储备制度落实，有利万宁市土地市场有序发展，项目前景良好。

土地作为不动产，具有保值增值特征。

从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，拥有稀缺滨海资源，万宁新城区房地产市场非常看好。

可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。

因此，在未来合适时机出让各地块，是能够实现目前所设想预期收益，本项目在经济上具有定可行性。

该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。

经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为五年，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。

按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为五年。

通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算利润为万元。

投资利润率为。

建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保保定乌场湾旅游度假区核心区顺利开发建设。

坡，分半田，半分水特点。

万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大特点。

年平均降雨量为毫米，年产地表径流亿立方米。

浅森林总面积万亩，森林覆盖率。

万宁市海岸线长达公里，有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼马鲛鱼金枪鱼鱿鱼等，发展捕捞条件优越。

市内还有面积平方公里港北小海和面积为平方公里老爷海。

从交通看万宁万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。

南北长公里，东西宽公里。

南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位臵优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线国道及东线高速公路必经之地。

乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。

区域交通分析图万宁市在海南省所处交通地位较为重要。

万宁市位于规划中海南岛东线高速铁路中段位臵，在建中东线高铁与西线铁路对接将构筑环岛铁路系统，加强岛内沿海城市联系。

东环铁路开工，海南交目录第章概述项目概述项目名称项目位置项目任务项目申请报告编制目项目申请报告编制依据第二章旅游度假区核心区建设必要性海南整体发展需要海南中部崛起需要万宁城市化发展需要第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁从生态看万宁从交通看万宁从经济看万宁从历史看万宁从文化看万宁概括万宁解读基地区位条件特色资源核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，土地利用状况社会经济情况基础设施条件各界对项目实施意见管理机构队伍力量配置等情况市场分析旅游产业分析旅游房地产分析周边市场分析第四章旅游度假区核