万家商业广场项目立项初步设计报告

项目拥有世界强大型家装超市福盛盈门家居广场欧亚风情酒吧街娱乐美食街四大主题业态组成项目引入商业模式，把系列零售商店服务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务站式消费服务。

同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适环境中。

满足了武清区对区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场需求。

此外，福盛盈门开设美食广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。

它将与周围配套设施建设，共同形成武清新城区新景观，展现出更加艳丽多姿城市风貌。

同时对推动武清区城市化进程，促进武清区人从根本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济发展具有十分重要意义。

该项目开发，高标准配套完善环卫供电给排水邮电消防绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境建设城市文明具有显著促进作用该项目建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城市繁荣和经济发展，取得较好经济效益。

该项目建设组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。

综上所述，该项目开发建设符合天津市总体规划，对促进新城区建设将起到积极作用，所建项目具有很好社会效益环境效益和经济效益。

主要经济指标主要经济指标见表经济技术指标建设总用地面积亩建筑总面积地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率各类用途建筑面积构成全部商业店面建筑面积第二章市场分析与营销战略天津商业市场分析市场运行特点项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。

通常商业物业投资国际惯例为年收回成本年租金收益率约。

而福盛盈门采用年委托经营管理，年平均租金收益率，远高于国际惯例。

第年，年租金收益率率第年，年租金收益率第年，年租金收益率。

项目全国首创家居体验馆，集楼盘样板间展示家居装饰产品展示家居装饰新品发布消费者现场体验四大功能为体。

打造武清主流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场让家装消费者最真实看到装修效果。

家居体验馆同时引进专业装饰顾问团队为业主装修设计出谋划策。

商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中心首个大型商业项目，凭借高端商业环境，合理功能分区，科学业态组合，流运营管理，细致售前售中售后服务，周全消费者权益保障同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜明又具有极强生命力与获利主题型城市商业广场。

年月日全面开业后，福盛盈门将是武清购物餐饮休闲会友首选去处。

引入商业模式，把系列零售商店服务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务站式消费服务。

同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适环境中。

年前，武清区累积交房量可达万套，将产生亿家装消费市场。

福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场需求。

此外，福盛盈门开设美食广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。

市场供给分析土地供地。

控制增量，盘活存量。

未来天津市对增量土地供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。

热点区域。

由市区向周边分散转移。

未来几年，武清区将在城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。

投资开发。

投资开发继续稳定增长。

市场供应大幅放量。

武清区建设新区开发投资格局巳逐渐成型市场需求分析资料显示，武清区，年开工面积万平方米年开工量万平米，年开工量万平米，至年全区竣工面积万平方米以上。

武清巨大住宅开工量和交房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。

销售价格分析稳定上扬，但涨幅趋缓。

随着房地产开发原材料钢材水泥等建材提价，土地招拍挂后成本提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。

项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。

家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。

硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。

项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定。

年各类预售价格如下住宅价格平均元商业店面平均元价格战略为跟随战略。

营销策略本项目工程应买施多方位销售策略。

根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务全过程。

增强品牌意识，实施质量加服务营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。

在正面报道和营销上与政府部门适当配建项目具有很好社会效益环境效益和经济效益。

主要经济指标主要经济指标见表经济技术指标建设总用地面积亩建筑总面积地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率各类用途建筑面积构成全部商业店面建筑面积第二章市场分析与营销战略天津商业市场分析市场运行特点项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。

通常商业物业投资国际惯例为年收回成本年租金收益率约。

而福盛盈门采用年委托经营管理，年平均租金收益率，远高于国际惯例。

第年，年租金收益率率第年，年租金收益率第年，年租金收益率。

项目全国首创家居体验馆，集楼盘样板间展示家居装饰产品展示家居装饰新品发布消费者现场体验四大功能为体。

打造武清主流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场让家装消费者最真实看到装修效果。

家居体验馆同时引进专业装饰顾问团队为业主装修设计出谋划策。

商业品质决定投资价值，福盛盈门作为武清城市新中心首个大型商业项目，凭借高端商业环境，合理功能分区，科学业态组合，流运营管理，细致售前售中售后服务，周全消费者权益保障同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜明又具有极强生命力与获利主题型城市商业广场。

年月日全面开业后，福盛盈门将是武清购物餐饮休闲会友首选去处。

引入商业模式，把系列零售商店服务机构组织在起，提供家居卖场大型超市餐饮商务休闲酒吧金融等各种服务站式消费服务。

同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适环境中。

年前，武清区累积交房量可达万套，将产生亿家装消费市场。

福盛盈门应时而生，满足了武清区对区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场需求。

此外，福盛盈门开设美食广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。

市场供给分析土地供地。

控制增量，盘活存量。

未来天津市对增量土地供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。

热点区域。

由市区向周边分散转移。

未来几年，武清区将在城市外延以西拓南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。

投资开发。

投资开饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。

万家商业广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。

硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。

土地开发使用权取得费用相对较低，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

风险性分析表明，该项目只要达到预期收入或总投资上涨条件下尚能保本，且总投资和总收入敏感性较低，表明该项目具有定抗风险能力。

综上所述，该项目建设具有良好社会效益环境效益和经济效益，因而项目建设是必要，也是可行。

问题与建议项目实施难点拆迁安臵难易程度和进度直接影响到项目开发进度项目定位主题档次较高，因本片区人气尚未凝聚，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司采取全权委托中介代理销售方式。

建议强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

天津福盛房地产投资有限公司年月日售后统，购物环境舒适大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。

销售价格分析稳定上扬，但涨幅趋缓。

随着房地产开发原材料钢材水泥等建材提价，土地招拍挂后成本提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。

项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。

家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。

硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。

项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格调查与对比分析，综合第章总论项目建设背景本项目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心武清凭借得天独厚区位优势与完善交通整体市政规划与雄厚产业支撑以及宜居商业地产打造，在京津体化过程中将飞速发展。

项目公里半径覆盖运河城尚清湾开发区徐官屯机场片区上朱庄等人口密集区域且为往返大碱厂曹子里梅厂大良河北屯下伍旗上马台大黄堡崔黄口等乡镇必经之路，辐射消费人群上百万。

本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心，交通十分便捷。

建设场区五通