万科江宁项目立项初步设计报告

牛首祖堂风景区为南京五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛首祖堂山及以南建设黑森林旅游度假区。

二宗地四至范围及规划要点四至范围宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。

如下图所示。

宗地面积形状和尺寸宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商业用地亩代征道路用地亩。

如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。

表项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中居住用地其中商业用地其中代征道路面积万平米亩万平米亩万平米亩平米亩长米米米宽米米米政府提供规划要点政府规划要点中要求居住用地和商业用地容积率均为，商业用地内需建座占地亩加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。

表规划要点土地规划用途商业居住用地容积率居住用地容积率，商业用地容积率居住用地可建建筑面积平米商业用地可建建筑面积平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求答复中为小于米日照间距与公建配套执行建设部年月日颁布城市居住区规划设计规范建筑密度居住，商业绿化率，公共绿地平方米人建筑退让将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度米建设要求商业用地内必须建个占地面积约亩加油站，且位于沿东西走向代征道路南侧。

三项目渊源宗地原为东南大学科技园用地部分。

东南大学科技园总用地面积亩，均基本完成三通平，除建成层东大科技园办公楼临时建筑外，尚未实质性开发。

东南大学科技园分为两部分，部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地另部分为宗地以北亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。

东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。

近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划方山大学城拿下亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。

四宗地现状宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右小楼为东大科技园办公楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右临时用房，无其它建构筑物。

用地红线范围内所有建筑物附着物拆迁补偿费包含在土地中标价款中。

宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米高米小山包。

宗地东侧机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。

五宗地紧邻周边环境景观环境宗地紧邻周边住宅开发教育和科技园产业气氛浓重，但目前入住居民相对较少。

宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好文化氛围。

宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。

宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。

宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。

周边噪音分析机场高速车流分析白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少，车流量较少。

噪音分析主要噪音源为机场高速车流噪音。

宗地东侧边界距机场高速米处噪音，南北两端高中部低，噪音强度，最高噪音强度，位于宗地内土坡上约米高。

注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。

宗地内部及其它侧边界平均噪音强度为。

六交通出行道路宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。

与南京市中心联系距离新街口公里，车程分钟东大科技园办公楼宗地内部科技园标志牌宗地南侧正在平整场地搭建围墙北部地块正在修建道路宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。

将军路共青团路红线宽米，双向六车道。

可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。

与江宁区政府所在地东山镇联系距离公里，车程分钟主要有三条道路秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。

胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。

天元路红线宽米，三块板，双向四车道。

公交出行由于宗地所处江宁开发区期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民增加，预计公交将很快得到改善，届时无需设小区巴士。

条公交线路通往主城平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求答复中为小于米日照间距与公建配套执行建设部年月日颁布城市居住区规划设计规范建筑密度居住，商业绿化率，公共绿地平方米人建筑退让将军北路多层以下退让红线米，小高层退让红线米胜太西路多层以下退让红线米，小高层退让红线米机场高速多层以下退让控制线米，小高层退让控制线米麻田路多层以下退让红线米，小高层退让红线米沿四侧道路围墙退让红线米，围墙形式采用通透式，高度米建设要求商业用地内必须建个占地面积约亩加油站，且位于沿东西走向代征道路南侧。

三项目渊源宗地原为东南大学科技园用地部分。

东南大学科技园总用地面积亩，均基本完成三通平，除建成层东大科技园办公楼临时建筑外，尚未实质性开发。

东南大学科技园分为两部分，部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地另部分为宗地以北亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。

东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。

近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划方山大学城拿下亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。

四宗地现状宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右小楼为东大科技园办公楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右临时用房，无其它建构筑物。

用地红线范围内所有建筑物附着物拆迁补偿费包含在土地中标价款中。

宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米高米小山包。

宗地东侧机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。

五宗地紧邻周边环境景观环境宗地紧邻周边住宅开发教育和科技园产业气氛浓重，但目前入住居民相对较少。

宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好文化氛围。

宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。

宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设江宁市场供应量大，市场竞争激烈。

未来年内，仅南京城南和江宁板块就有约万平方米供应量，且江宁地区在建项目地价普遍低于本项目。

付款时间短，压力大，资金成本高。

商业规模大，现有居住人口尚不足以支撑，公司缺乏相关开发经验，有定操作风险。

目前周边社区配套人气不足，生活氛围还有待进步营造。

道路通畅，但目前公共交通数量少。

江宁区年底才撤县设区，还不是成熟城区概念。

机场高速有定噪音影响。

二结论与建议综上所述，该地块是江宁最好地块，也是目前价格区位等综合地块质素最适宜万科开发项目。

建议参与挂牌。

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噪音分析主要噪音源为机场高速车流噪音。

宗地东侧边界距机场高速米处噪音，南北两端高中部低，噪音强度，最高噪音强度，位于宗地内土坡上约米高。

注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。

宗地内部及其它侧边界平均噪音强度为。

六交通出行道路宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。

与南京市中心联系距离新街口公里，车程分钟东大科技园办公楼宗地内部科技园标志牌宗地南侧正在平整场地搭建围墙北部地块正在修建道路宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。

将军路共青团路红线宽米，双向六车道。

可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公路和老城快速路环决策背景内部因素本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲战略南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。

本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。

本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

金色家园项目成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下步开发中档项目创造了条件。

二外部环境本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。

增值潜力大。

本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口职能，江宁开发区在南京个国家级开发区中套有超市麦德龙欧倍德，距宗地公里。

中小学英华国际学校南师附中分校全国大重点中学新区小学和新区中学。

宾馆酒店湖滨金陵饭店五星级金陵饭店分店和水秀苑大酒店四星级涉外。

八市政配套项目地处开发区期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。

将军路麻田路和胜太西路已有给水雨水和污水管，米规划道路目前有雨水和污水井。

将军路和米规划道路均有个供宗地用配电箱。

米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视网通和铁通线路。

九土地出让条件与程序宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要特点为从公告到确定买家天，且期间有春节假期。

总额为亿元人民币，单价为万元亩含土地出让金。

付款急，个月内付清日前土地已拆平，政府答应即可中标后交地。

具体出让条件和程序如下出让条件表挂牌出让条件出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价，进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

交地标准外部条件道路水电气场地平整等均以现状为准。

用地红线范围内所有建筑物附着物拆迁补偿费包含在土地中标价款中。

出让年限居住用地年，商业用地年。

竞买人资格境内外公司企业和其它组织。

竞买联合竞买皆可。

联合竞买者须提供联