万科南海市黄岐区泌冲岗项目立项初步设计报告

从本项目穿过金沙洲大桥，即可进入广州市四通八达立体交通网。

项目所在地广佛高速路内环路环城高速路与南海市之间交通路径地块西部，有条紧邻镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。

路径二从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三项目所在地分钟车程通往里水镇分钟车程通往黄岐街办沿广佛高速公路可在十五到三十五分钟内到达南海市各镇中心区。

自本项目出发，三分钟车程上沙贝立交，即可进入广州环城高速公路及广佛高速公路。

分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。

水目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角，供应量充足。

另外，原发展商在地块商住开发区内打井眼，井深米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使用可能性。

原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放须经过邻近村庄农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。

电地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整个小区临时施工用电。

永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块米外高压电力线接入来提供区内电力。

成本测算中考虑投资万元煤气项目所在整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商只须投资建造两个瓶组站万元。

而且，目前南海市政府已将煤气管道铺设工程列为市政府重点工程。

通讯目前地块内已铺设有南海市电信局通信光纤光缆。

具体报装时，电信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施建设，开发商无需额外投资。

根据目前与广州市区内电信局接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广州市电话，而且，现在地块边广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用都是广州市电话。

因而，可以预见，经过以后努力，小区业主应该可以装设双线电话。

社区配套现状教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。

还有，距地块米远广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全环境幽雅，可考虑联合办班。

黄岐高级中学泌冲第二小学广州现代俊慧学校广州中学生劳动技术学校医疗现地块附近有简陋泌冲卫生所，五公里外有规模较大区级医院南海黄岐医院。

进入广州老三区后则可享受广州市优越医疗条件。

公交系统南海市内有路公共汽车通达距小区西部约米远泌冲，广州市内路公共汽车路过小区南部沙贝加油站距小区约米。

发展商尚须开设住户大巴或购买公交线路以方便住户出行。

第二部分法律及政策性风险分析土地使用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。

土地使用期限年月日至年月日止，共七十年，至今已过近年。

欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。

投资及收益分配比例为南桂公司，万科。

付款安排确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额含乙方支付首期成交价款确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额。

但按本协议规定，甲方将其权益转让给乙方土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方权益转让款。

二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有权益转让给万科，并取得权益转让款。

权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认实际土地面积及按每亩人民币，元为标准计算总额，扣除实际拍卖成交价及税费含拍卖手续费契税和至乙方单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取其他税费，含拍卖佣金后剩下余额部分全部税费明细序号税种税率营业税堤围费营业税教育费附加营业税城建税营业税土地增值税成交价契税成交价登记评估费评估价所得税成交价合计税基成交价甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付拍卖价款。

权益转让方式优选直接转让方式联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块土发展商在地块商住开发区内打井眼，井深米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使用可能性。

原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放须经过邻近村庄农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。

电地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整个小区临时施工用电。

永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块米外高压电力线接入来提供区内电力。

成本测算中考虑投资万元煤气项目所在整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商只须投资建造两个瓶组站万元。

而且，目前南海市政府已将煤气管道铺设工程列为市政府重点工程。

通讯目前地块内已铺设有南海市电信局通信光纤光缆。

具体报装时，电信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施建设，开发商无需额外投资。

根据目前与广州市区内电信局接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广州市电话，而且，现在地块边广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用都是广州市电话。

因而，可以预见，经过以后努力，小区业主应该可以装设双线电话。

社区配套现状教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。

还有，距地块米远广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全环境幽雅，可考虑联合办班。

黄岐高级中学泌冲第二小学广州现代俊慧学校广州中学生劳动技术学校医疗现地块附近有简陋泌冲卫生所，五公里外有规模较大区级医院南海黄岐医院。

进入广州老三区后则可享受广州市优越医疗条件。

公交系统南海市内有路公共汽车通达距小区西部约米远泌冲，广州市内路公共汽车路过小区南部沙贝加油站距小区约米。

发展商尚须开设住户大巴或购买公交线路以方便住户出行。

第二部分法律及政可持续经营项目位于广州南海交界处，扩大了客户圈层，市场潜力极大。

劣势随着新城市中轴线建立，番禺和花都并入大广州，地铁二三号线修建等，似乎市场注意力和机遇都给了城市南部和东部。

而对西部关注直较少广州市民对西部罗冲围同德围传统印象和认识工业区为主市容较乱等，这种认识对本项目销售具有定阻力。

但实际情况是本项目在该片区以西公里左右，且被珠江分隔开来，且增槎路改造新建金沙洲大桥等都大大改进了环境与市容面貌。

因此在项目操作中进行引导非常重要。

结论我们认为该地块具有较好环境优势和交通优势，具有良好经济效益和可持续经营发展前景。

建议本项目可行。

特提请集团领导层审议决策。

深圳市万科房地产有限公司二零零二年十月用权现状土地使用权人广东南海南兴工贸有限公司。

土地使用期限年月日至年月日止，共七十年，至今已过近年。

欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。

投资及收益分配比例为南桂公司，万科。

付款安排确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额含乙方支付首期成交价款确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额。

但按本协议规定，甲方将其权益转让给乙方土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方权益转让款。

二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有权益转让给万科，并取得权益转让款。

权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认实际土地面积及按每目录第部分项目概况宗地现状地理位置地块四至地形地貌地质条件工业现状路网现状二大市政和社区配套大市政配套现状道路交通状况水电气通讯二社区配套现状学校医院公交第二部分法律及政策性风险土地使用权现状用地规划手续合作方式联合竞买权益转让项目公司风险分析竞买实现权益转让核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，规划要点用地年限第三部分规划要点分析第四部分市场分析及项目定位广州市国民经济增长与住宅市场主要特点二项目所在区域特点及项目个性三区域市场分析区内现有住宅项目潜在市场竞争分析四本案辐射范围及其市场特征辐射范围辐射范围市场特征五项目定位客户定位产品定位价格定位第五部分投资收益分析经济指标平均售价测算成本费用测算地价与容积率成本水平建造成本完全成本利润测算二税务分析三开工及销售安排工程施工安排销售进度安排四资金流量五盈亏平衡点分析保本售价保本销次付款甲方持有项目公司股权转让给乙方转让协议签署并公证后，支付转让总价第四次付款项目公司股权转让工商变更登记完成后，支付转让总价第五次付款在第四次付款完成后次月，开始支付转让总价另外款项，付款期为个月，分次等额支付，每月月末支付次。

乙方每支付笔款项同时，甲方应向乙方提供相应金额可以列入开发成本合法票据。

每次付款至少间隔半个月。

三市政配套及土地使用期限起算日期变更万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块市政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目地块土地使用权起始时间重新起算。

详细见附件二风险分析竞买实现风险泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。

防范合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期抬高拍卖保证金金额，减少潜在竞争者制定最高拍卖价格。

二权益转让风险合作方在联合竞买成功后至将其权益转让给万科之前，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。

防范拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管合同约束规定万元违约金。

三规划要点风险原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规划许可证，致使泌