三亚优尼克泰德花园敬老院项目立项初步设计报告

在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。

养老业旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。

近几年，三亚房地产迅速脱离海南房地产泡沫经济阴影，开始复苏，并朝着良性方向猛速发展，三亚房地产开始了新轮升温。

特别是随着近几年国内经济好转国家假日经济刺激国人消费观念改变以及三亚旅游综合环境不断改善，使得三亚作为全国唯热带旅游度假目地越来越受到国内及国际关注。

与其同时，三亚也因为良好气候和优美自然环境使得内地人特别是东北华北地区人们对到三亚过冬度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出房产大多数被内地人所购买。

但在整个三亚地区，目前没有真正意义上高档次适合老年人长期居住养老社区，更没有所谓高档次敬老院及疗养中心。

古往今来，人类最理想居住环境是依山傍水。

山指大山，水以江河排第，然后才是大海。

但该项目虽不靠江也不靠海做环境陪衬，但它有比靠海更好水库，尤其更适合老年人居住，而且要去海边也不远，这样靠近海又远离海更适合生活如果完全直接在海边居住，家具腐蚀问题已成历年来常见现象。

三亚市被誉为人类最理想第二居住地，投资百亿海口至三亚东环快速铁路将以分钟休闲经济带串起海南岛最美丽旅游黄金线上珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚。

在中国最好居住大环境三亚，却没有家成规模和上档次敬老院。

在此背景下，我们准备开发建设三亚优尼克泰德花园无疑适时而上，具有定建设必要性，方面提供给市场高档次养老产业，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益，为三亚更步增添国内知名度。

可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。

主要技术经济指标总用地面积平方米合亩总建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测度假型敬老院前景分析调查显示，目前全国平均家庭户规模为人。

专家认为，家庭核心化小型化，使传统家庭养老功能正逐步弱化，弱化最终结果是使这些功能外移而计划生育政策实施，家庭子女数量减少，导致潜在家庭供养资源减少，更加剧了养老功能社会化过程。

养老社会化将成为越来越多老年人度过余生种选择。

位老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件变化，再到寄养式敬老院，这是未来老年人社会养老趋势。

随着三亚越来越多被国人乃至世界认识，每年到三亚度假避寒候鸟老人在万人，三亚成了众多老人冬天避寒最佳去处，这些老人都居住在三亚各个居民区，或租房或购房，生活相对简单，他们最主要娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。

据统计，每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动来自全国各老人就有多人。

由此可见，三亚度假养老市场前景广阔。

优尼克泰德花园引入度假模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析优尼克泰德花园定位是以养生度假为体高档老人社区。

项目所处市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力老人。

从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。

在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。

年，坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临信号。

紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。

深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发时代海岸自从年开工建设至今，已完成了近万平方米工程进度。

据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。

经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。

其中商品住房万，套。

登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万，套，包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万，商业用房万。

月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。

这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速发展轨道。

三亚有着天生丽质自然美。

阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。

国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。

这稀缺资源对世人吸引力越来越大。

每年有多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。

生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。

近资百亿海口至三亚东环快速铁路将以分钟休闲经济带串起海南岛最美丽旅游黄金线上珍珠海口文昌琼海万宁陵水三亚。

在中国最好居住大环境三亚，却没有家成规模和上档次敬老院。

在此背景下，我们准备开发建设三亚优尼克泰德花园无疑适时而上，具有定建设必要性，方面提供给市场高档次养老产业，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益，为三亚更步增添国内知名度。

可行性研究依据和范围本报告是基于对市场充分了解和对该项目市场前景有着准确判断而作，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下部分将着重对本项目市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目财务评价进行研究。

主要技术经济指标总用地面积平方米合亩总建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率施工进度计划年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测度假型敬老院前景分析调查显示，目前全国平均家庭户规模为人。

专家认为，家庭核心化小型化，使传统家庭养老功能正逐步弱化，弱化最终结果是使这些功能外移而计划生育政策实施，家庭子女数量减少，导致潜在家庭供养资源减少，更加剧了养老功能社会化过程。

养老社会化将成为越来越多老年人度过余生种选择。

位老龄问题专家认为，老年人先入住家庭式老年公寓，随着身体条件变化，再到寄养式敬老院，这是未来老年人社会养老趋势。

随着三亚越来越多被国人乃至世界认识，每年到三亚度假避寒候鸟老人在万人，三亚成了众多老人冬天避寒最佳去处，这些老人都居住在三亚各个居民区，或租房或购房，生活相对简单，他们最主要娱乐就是每天早晚三五成群结伴到海边活动。

据统计，每天晚上固定在三亚湾参加晚间娱乐活动来自全国各老人就有多人。

由此可见，三亚度假养老市场前景广阔。

优尼克泰德花园引入度假模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析优尼克泰德花园定位是以养生度假为体高档老人社区。

项目所处市场形势利好，主要针对岛外有较高经济实力老人。

从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。

在过去年，随着中国经济，销售利润相应减少万元，即每单位成本比拟定单位成本增加，开发利润比拟定利润降低。

因此，销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。

社会效益分析本项目成功开发，可以改善该地块周边综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用，同时也为三亚市旅游房地产开发和运作提供了宝贵经验，为三亚房地产开创了条新发展思路。

这也是本项目社会效益所在。

第七章结论通过以上分析和策略，我们发现，项目达到盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大投资吸引力。

在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。

带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。

年，坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临信号。

紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。

深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发时代海岸自从年开工建设至今，已完成了近万平方米工程进度。

据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。

经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。

其中商品住房万，套。

登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万，套，包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万，商业用房万。

月登记销目录第章总论项目概况项目提出背景及建设必要性可行性研究依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测新时期敬老院模式度假公寓概念三亚引入度假公寓情况介绍目前三亚已经推出和即将推出可比项目分析本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，入市姿态及推广时机定位销售方式定位物业管理定位第四章营销策略宣传主题概念卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控制公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金回笼计划第五章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测敏感之间发自内心默契。

所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对市场基础。

二市场供求分析我们先来分析老年人需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。

多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。

年轻人有自己生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。

老人再婚后，新建立老年家庭不易与子女完全和睦共处，分开居住是最佳选择