三河世纪花苑新区项目立项初步设计报告

总人口万人。

几年来，三河综合经济实力直位居廊坊市首位，名列河北十强，并先后获得了全国百强县市全国科技工作先进市全国科技实力强市全国双基教育先进市全国文化工作先进市全国初级卫生保健达标先进市全国优双高农业示范市全国秸杆养牛示范市全国节水建设先进市全国商品粮基地县市全国花卉生产示范基地等系列荣誉称号。

二地理区位三河市位于海河流域，处于东经，北纬之间，地理位置独特，地处京津唐金三角经济区域之腹地，位扼东北入京之要冲，与北京市接壤，市中心距北京天安门仅公里，地理优势得天独厚。

辖区总面积平方公里，大部是平原，城内有洵河，鲍邱河，潮白河等河流滋润，土地肥沃，灌溉便利，物产丰富东北部是燕山山脉，矿产极为丰富，有大量高质白云石矿，石灰石矿，页岩矿等，山上盛产苹果核桃柿子小枣等果品。

三气候特征三河属典型暖温带大陆性气候，年平均气温，历史极端气温分别为和，总降雨量为，年蒸发量。

历史平均降水量为。

相对温度平均为，全年日照时数平均为小时，历年平均无霜期天，最大冻土深度，最大降雪厚度。

辖区年季分明，风调雨顺，气候温和宜人，风沙量小，自然破坏力极低。

四交通通讯国道横贯东西，京秦大秦两条电气化铁路穿腹而过，京通快速公路直达燕郊，北京市内路公共汽车直通三河，镇区公路四通八达，市内至路公共汽车全面开通，交通极为方便。

三河市区和燕郊各开通了万门程控电话，并建有个移动电话基站。

北京局市话已延伸到三河市燕郊，是全国唯跨省电话端局。

五经济发展党十六届五中全会后，三河市把更快更好发展作为主旋律，掀起了新轮发展热潮。

随着京津冀都市圈区域规划实施，推进京东地区崛起号角已吹响。

有着万人口三河市面临着前所未有发展机遇，他们坚持科学发展观，紧紧围绕率先发展更快发展更好发展这主题，全面加快实力三河效率三河和谐三河建设步伐，使三河经济进入发展快车道。

十五期间是三河历史上经济增长最快发展最好五年。

三河市经济发展势头之好活力之旺，令人振奋，地区生产总值由过去亿元，增加到亿元，年均递增人均地区生产总值由美元增加到美元财政收入由亿元增加到亿元。

财政实力随经济发展越来越强，对经济和社会发展支撑作用越来越大。

近几年，三河市共投向社会事业亿元，与此同时，城乡居民收入连年持续增长，广大群众普遍得到实惠。

经济发展后劲十足。

三河市充分利用国家开发银行大额授信，以及扩权强县有利条件，着眼于京津冀体化建设，结合推进城市化进程，按照统筹规划适度超前原则，谋划批基础设施建设工程，在基础设施上搞好与京津对接，努力缩小落差，增强对项目承载力。

启动燕郊迎宾路北延和贯通东西国道扩建工程，在燕郊北部形成个新十字框架，拓展燕郊开发区发展空间。

积极构筑进京入津四通八达交通网络，打造小时经济圈，为实现与京津资源融通市场互通信息共享产业互补奠定坚实基础。

与此同时，他们还大力营造创业最宽松社会最文明人居最安全，低交易成本低生产成本低行政成本低社会成本三最四低发展环境。

深化行政管理体制改革，对经济放活对企业放权对市场放开，创造少阻力少禁区少障碍投资环境。

建立阳光行政服务中心，实行审批条龙，对必要审批事项严格规范审批标准程序和时限，提高审批效率。

同时启动涉企收费管理体制改革，组建开发区纳税百万元以上重点企业印刷装订企业三个收费中心。

依法清理闲置土地，加大土地整理力度，推进城中村改造，盘活破产改制企业用地，增加土地储备。

通过易主易位易权易用，搞好建设用地置换。

鼓励使用荒滩荒坡荒地荒山等未利用地。

严格限定投资强度建筑密度，倡导集约节约用地。

鼓励企业上技改项目，开展零地招商。

通过召开金融恳谈会组织银企联谊开展金融产品推介活动等形式，建立新型银企沟通平台。

通过推进企业评级授信鼓励有条件企业上市等措施，增强企业自主融资能力。

通过支持金融创新，扩大和运作好中小企业贷款担保基金高科技发展基金农业产业化基金地方财源建设基金，努力满足企业融资需求。

三河房地产市场分析三河市房地产市场真正起步应该是源于年之际世纪花苑开发建设，在此之前三河市住宅市场结构主要由单位建设集资楼政府分派福利房构成，可以说那时基本上还没有纯粹意义上商品房开发建设活动，房地产市场还没有真正步入到市场化商品化阶段。

随着世纪花苑入市，其他如华泰期华泰二期磐石园开始陆续进入市场，掀起了三河市房地产市场开发篇章。

此时三河房地产市场处于起步阶段，随着开发市场化销售市场化，消费也开始逐渐走向市场化，蒸发量。

历史平均降水量为。

相对温度平均为，全年日照时数平均为小时，历年平均无霜期天，最大冻土深度，最大降雪厚度。

辖区年季分明，风调雨顺，气候温和宜人，风沙量小，自然破坏力极低。

四交通通讯国道横贯东西，京秦大秦两条电气化铁路穿腹而过，京通快速公路直达燕郊，北京市内路公共汽车直通三河，镇区公路四通八达，市内至路公共汽车全面开通，交通极为方便。

三河市区和燕郊各开通了万门程控电话，并建有个移动电话基站。

北京局市话已延伸到三河市燕郊，是全国唯跨省电话端局。

五经济发展党十六届五中全会后，三河市把更快更好发展作为主旋律，掀起了新轮发展热潮。

随着京津冀都市圈区域规划实施，推进京东地区崛起号角已吹响。

有着万人口三河市面临着前所未有发展机遇，他们坚持科学发展观，紧紧围绕率先发展更快发展更好发展这主题，全面加快实力三河效率三河和谐三河建设步伐，使三河经济进入发展快车道。

十五期间是三河历史上经济增长最快发展最好五年。

三河市经济发展势头之好活力之旺，令人振奋，地区生产总值由过去亿元，增加到亿元，年均递增人均地区生产总值由美元增加到美元财政收入由亿元增加到亿元。

财政实力随经济发展越来越强，对经济和社会发展支撑作用越来越大。

近几年，三河市共投向社会事业亿元，与此同时，城乡居民收入连年持续增长，广大群众普遍得到实惠。

经济发展后劲十足。

三河市充分利用国家开发银行大额授信，以及扩权强县有利条件，着眼于京津冀体化建设，结合推进城市化进程，按照统筹规划适度超前原则，谋划批基础设施建设工程，在基础设施上搞好与京津对接，努力缩小落差，增强对项目承载力。

启动燕郊迎宾路北延和贯通东西国道扩建工程，在燕郊北部形成个新十字框架，拓展燕郊开发区发展空间。

积极构筑进京入津四通八达交通网络，打造小时经济圈，为实现与京津资源融通市场互通信息共享产业互补奠定坚实基础。

与此同时，他们还大力营造创业最宽松社会最文明人居最安全，低交易成本低生建设配套费用元平米万元管理费用万元不可预见费万元销售费用销售额万元合计总投资成本为万元资金筹措本项目投资拟全部采用自有资金项目经济效益估算销售收入测算依据本项目自身特点及目前三河市市场行情，初步预计本项目销售价格为元平方米。

本项目可售面积为平方米。

则本项目预计销售收入为元平米平米万元本项目总投资成本为万元则实现销售利润税前销售收入总投资成本万元可行性研究结论及建议结论通过详细客观调查研究，从市场可行性经济可行性财务合理性等多方面进行了论证，认为本项目建设提升了该区域居住品质，完善了区域规划，提升了城市形象。

同时满足了三河市民日益增长投资置业需求，本项目开发建设经济效益社会效益高，具有投资建设必要性及可行性。

同时本项目坐落于三河阳光小区北侧，已形成较为成熟居住区域，客户认同度高，加之近几年房地产市场高速发展，市场供需旺盛，销售周期短，吸纳率高，项目开发投资风险性较小，项目前景看好，从多方面论证均具有可行性。

建议三河本地房地产市场规模较小，吸纳量有限，目前三河房地产市场基本上依靠本地客户支撑，因此制定合理市场营销方案，拓展多方市场渠道，注重营销推广，是保证销售顺利必要条件。

本项目要严格控制工程成本和管理成本，以利于在市场竞争中保持有利地位同时保证项目最大盈利能力。

要充分利用地块本身优势，同时在小区规划和景观设计方面强调档次化差异化特色，打造小区品牌和企业品牌项目概况项目位置本项目位于三河市贤人街与建兴北路的交汇处，东临建兴北路，南侧是西贤人街，北边为规划路，西侧为三号总用地。

周边道路顺畅，南侧相邻地块为成熟居住小区，东侧为九中，市政设施齐全。

项目占地公顷，其中住宅用地公顷，菜市场用地公顷。

荒山等未利用地。

严格限定投资强度建筑密度，倡导集约节约用地。

鼓励企业上技改项目，开展零地招商。

通过召开金融恳谈会组织银企联谊开展金融产品推介活动等形式，建立新型银企沟通平台。

通过推进企业评级授信鼓励有条件企业上市等措分化为不同档次不同价位产品，采用不同诉求点以其吸引不同层次不同需求购房客户。

各项目之间都在努力塑造自己特色，以其迎合自己目标客户需求。

从下面两个表可以看出，目前在三河销售住宅项目户形类别配置基本上以二三居为主，各项目二三居整体比例都在以上，其中三居比例偏大些二居面积基本在之间，三居面积除理想新城项目由于定位于高端客户，面积稍大些外，多数在之，左右从户形面积种类上看，三河市住宅市场供给主要还是以紧凑型实用型户型为主，从下表可以看出紧凑型二居小三居占有较大比重。

三河市部分典型项目户型面积表项目名称二居三居四居或跃层四季阳光理想新城华泰三期三河市部分典型项目户型类别配比表项目名称二居三居四居或跃层主力户形四季阳光左右三居理想新城三居华泰三期二三居随着三河市近几年房地产市场发展，住宅价格水平也随之明显提高，从年到现在，三河市住宅项目价格每年都有较大幅度提升，平均同比上年增长幅度在以上。

目前三河在售项目只有四季阳光家楼盘，目前售价约在元平米之间，理想新城与华泰三期已基本售罄。

伴随着手房市场快速发展，三河市二手房市场也得到了长足发展。

新建商品房无论从建筑质量户形格局功能配置等方面均有明显提高，促使了大量具有置业升级需求客户卖旧买新，进入手商品房市场，从而释放出了大量房源，充实了二手市场，带动了二手市场发展。

同时，二手市场发展壮大也为手市场健康快速发展奠定了坚实基础，二手市场形成了互相促进良性互动格局。

而二手房市场在新建商品房带动下，价位也随之水涨船高。

二市场需求方面三河市目前购房群体主要由市区内本地人群下面乡镇部分购房人群和在三河工作多年外来人口这三大类构成。

从购房动机来看，三河市区人群多以改