渗透力和吸引力。六主要技术经济指标项目相关技术经济指标如表所示。项目技术经济指标表序号名称单位数据项目经济数据开发产品投资含利息万元资金筹措万元销售收入万元销售税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元财务评价指标投资利润率投资净利润率第二章项目建设背景和必要性项目建设背景是座历史文化古城便捷畅通之城宜居山水之城创业兴业之城开放发展之城。目前，正围绕中国知名旅游城市重庆区域性中心大城市重庆最美丽城市三大奋斗目标，实施富强美丽平安德润四大战略，抓好发展与民心双十工程，推进百个重点工作项目，努力走出条具有时代特征特色发展之路。三角花园片区项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象重要组成部分，该片区城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。三角花园片区改造项目是由重庆市重庆有限公司投资承建。该公司成立于年，更名前为原县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达余人，公司办公室客运站汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至三角花园，并同意征地亩作为公司生产经营和办公用地。地界以东以七水库流水为界，西以国道线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置农转非工人名。征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室汽修厂客运站职工宿舍食堂等万多平米生产生活用房。随着城市建设步伐加快，三角花园片区存在诸多问题凸显出来，居民生活环境差存在严重安全隐患等，需要亟待解决。二项目建设必要性是消除安全隐患需要由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建材料陈旧，是塔耳门搬迁时旧条石。年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂斜陷，加上受年特大地震影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷危险，存在着严重安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进步恶化。再者，三角花园范围内有加油站座，消防间距严重不足，就像定时炸弹样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。该项目将完成该片区征地拆迁，并建设万平米建筑物，环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。二是提升城市形象需要项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象重要组成部分，该地块上建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。该项目建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化环境打造整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使走上可持续发展道路。三是缓解政府拆迁压力需要该片区占地面积亩，但居民楼办公楼汽修厂加油站食堂等建筑物总面积将近万平米其中职工宿舍约多平米。由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。该项目由重庆有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为今后拆迁管理工作提供了有益借鉴和启示。四是社会安定团结需要长期生活在三角花园居民和从事生产人员，因生活生产环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了个定心丸，对社会安定团结作出了积极贡献。因此，该项目建设必要性明显。第三章项目市场分析与预测年以来，房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积销售面积销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅开发建设带动了房地产经济发展。虽然近年来房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积销售面积及销售额等方面与北碚区江津永川等周边区域相比，存在定差距。目前，房地产市场勉励较多有利因素，高位运行供需两旺稳步发展态势可以持续相当长段时间主要表现在年保持了平稳较快发展势头，消费市场活跃，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入达到元，同比增长，农民人均现金收入元，同比增长，城镇化进程步伐加快。按照定位为国内重大城市规划目标，到年底城镇化率将达到城镇化发展目标，城区人口将新增万人，按平米人建办公室客运站汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至三角花园，并同意征地亩作为公司生产经营和办公用地。地界以东以七水库流水为界，西以国道线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。公司当时还招用了因征地而必须安置农转非工人名。征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室汽修厂客运站职工宿舍食堂等万多平米生产生活用房。随着城市建设步伐加快，三角花园片区存在诸多问题凸显出来，居民生活环境差存在严重安全隐患等，需要亟待解决。二项目建设必要性是消除安全隐患需要由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建材料陈旧，是塔耳门搬迁时旧条石。年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂斜陷，加上受年特大地震影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷危险，存在着严重安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进步恶化。再者，三角花园范围内有加油站座，消防间距严重不足，就像定时炸弹样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。该项目将完成该片区征地拆迁，并建设万平米建筑物，环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。二是提升城市形象需要项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象重要组成部分，该地块上建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。该项目建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化环境打造整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使走上可持续发展道路。三是缓解政府拆迁压力需要该片区占地面积亩，但居民楼办公楼汽修厂加油站食堂等建筑物总面积将近万平米其中职工宿舍约多平米。由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津，原市政府曾足规划和其他管理部门规定要求。在设计中，应充分重视市场变化，尽可能保证项目灵活性，以提高对市场消费趋势应变能力。二本可研方案测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场基础上确定其销售价格，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场供求关系和未来重庆经济和人民生活水平变化，售价将是最敏感因素之。发展商除密切关注市场动态，选择合适市场策略外，还应组织支高素质，高水平开发管理队伍。从设计施工营销到物业管理均达到较高水平，以抓住机会减少风险，达到项目盈利目标。三进步深入市场调查研究，并提出可行项目营销策略，对项目设计工作提供市场方面支持。四建筑工程中不可预见因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标，工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。五加强与社会政府相关管理部门沟通。六注重公共关系建立，树立良好企业和项目公众形象，为项目建设和运营打下基础。在拆迁管理工作中需要破解难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为今后拆迁管理工作提供了有益借鉴和启示。四是社会安定团结需要长期生活在三角花园居民和从事生产人员，因生活生产环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了个定心丸，对社会安定团结作出了积极贡献。因此，该项目建设必要性明显。第三章项目市场分析与预测年以来，房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积销售面积销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅开发建设带动了房地产经济发展。虽然近年来房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积销售面积及销售额等方面与北碚第章总论项目概况项目名称三角花园片区旧城改造项目二建设地址重庆市三角花园片区三项目业主重庆市有限公司四企业性质五法人代表六业主地址重庆市三角花园片区七投资总额及资金筹措本项目总成本费用万元，其中开发成本中土地费用前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费不可预见费，共计为万元。开发费用中管理费用财务费用销售费用共计为万元。资金筹措方式为企业自有资金银行贷款分别都为万元，各占。八建设内容及规模主要建设内容为商住建筑，项目占地面积平方米，建筑面积平方米。配以环境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,十建设工期项目建设年限为丘陵两大类型东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型。地震设防烈度据年中国地震史及国家地震局年中国地震烈度区划图及其使用规定,本地区地震烈度为度。气候条件地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气温降水日照风力等均有明显季节性变化。其特点是冬暖夏热，春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注，春有连阴雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮。境内南屏沙坪东渡等乡镇为境内高温中心华蓥山区因海拔高度升高和山谷冷暖空气交替结果，气温随之下降，成为境内低温中心。整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿度大，气温较高。境内风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺河风，山区则多顺槽风。多年