上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发项目立项初步设计报告48P

个地区房地产市场发展必须要有雄厚经济实力做后盾。

上海高速发展经济环境为上海房地产发展提供了良好投资环境。

看图，上海住宅投资增长率与增长率之比，年年这指标都属于比较大范围，都超过了，但在年数值出现了负增长，有了极大回转，。

这指标可以说明住宅投资相对于经济膨胀情况。

从年数值看。

上海住宅市场有强有力经济作为基础，是较为健康住宅市场。

上海市居民购买能力分析图上海房价与人均可支配收入比较房价收入比左轴房价增长率收入增长率右轴房价收入比是放映个地区购买能力重要指标，在全国收集数据表明，在国内房价收入在水平是比较合理，我们从图看，上海年和年房价收入比分别为和，远高于国内合理水平，再看房价相对于收入增长情况，近三年平均值为，也是个较高状况。

但年相对于年都有所降低，指标向好方向发展。

上海市人口状况分析表人口状况指标年份外来人口万人城市人口万人外来人口增长率城市人口增长率图上海外来人口和城市人口情况单位万人外来人口左轴城市人口左轴外来人口增长率右轴城市人口增长率右轴外来人口和城市人口是影响个地区住房潜在需求主要因素。

城市化将是中国未来项大工程，城市化必将形成极大住房需求，所以我们有必要来分析上海城市化情况，从图，可看出从年开始，城市人口保持高速地增长，年更是达到了增幅，我们保守估计年有增幅，将达到万人城市人口，城市化率达到。

外来人口也大量涌年外来人口为万人，增长。

外来人口和城市化进程将造成上海未来年内将潜在住房需求转为现实需求。

房价表房价与增长关系指标年份房价增长率增长率房价增长率增长率图上海房价增长率增长率房价增长率左轴增长率左轴房价增长率增长率右轴房价增长率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张速度，首先该比率低于被认为是合理，在之间则需要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。

从图看，上海近两年这指标属于较为合理范围。

需求分析表住宅销售面积及其增长率单位万平方米指标年份住宅销售面积增长率图上海住宅销售面积及其增长率单位万平方米销售面积左轴增长率右轴从年至年住宅销售速度增长极快，年增长速度达到了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。

表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人住宅使用面积左轴增长率右轴从图看上海人均住宅使用面积增长，年是个转折点，又达到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。

上海人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高水平。

年上海人均住宅使用面积，还有很大增长空间。

供求关系表上海历年供求关系对比指标年份施工面积销售面积销售面积竣工面积图上海住宅市场供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场供求关系施工面积销售面积，从我们搜集数据表明，这指标在以下是比较健康。

从表看近年上海这指标平均值为左右，远低于。

但是年这指标有上升趋势，需警惕。

销售面积竣工面积，从近几年数据看，上海供求基本平衡，还倾向于供不应求。

市场小结从经济发展上看，上海经济总量在全国具有绝对领先地位，这为上海房地产发展提供了良好经济后盾。

从相关政策我们可以知道，年系列宏观政策对上海房地产市场是大重击。

出台宏观政策将继续对上海房地产市场进行调控，由于宏观政策效果时间不确定性。

所以说上海房地产市场存在着众多不确定性。

上海十五规划众多利好条件将为上海房地产行业发展带来种种机遇。

购买力方面，由于近几年上海房价迅速增长，造成居民收入与房价巨大差距，上海居民购买力极弱。

上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度增长，这将造成巨大潜在需求。

从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求，年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长，但还是存在着大量需求。

年人均住宅使用面积有小幅度增加，还有很大增长空间。

区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。

图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值比重为。

工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区地位。

以工业型产业为主导，向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上企业户，同比增长。

万万元企业家，万元亿元企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数。

其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大行政区从徐需求主要因素。

城市化将是中国未来项大工程，城市化必将形成极大住房需求，所以我们有必要来分析上海城市化情况，从图，可看出从年开始，城市人口保持高速地增长，年更是达到了增幅，我们保守估计年有增幅，将达到万人城市人口，城市化率达到。

外来人口也大量涌年外来人口为万人，增长。

外来人口和城市化进程将造成上海未来年内将潜在住房需求转为现实需求。

房价表房价与增长关系指标年份房价增长率增长率房价增长率增长率图上海房价增长率增长率房价增长率左轴增长率左轴房价增长率增长率右轴房价增长率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张速度，首先该比率低于被认为是合理，在之间则需要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。

从图看，上海近两年这指标属于较为合理范围。

需求分析表住宅销售面积及其增长率单位万平方米指标年份住宅销售面积增长率图上海住宅销售面积及其增长率单位万平方米销售面积左轴增长率右轴从年至年住宅销售速度增长极快，年增长速度达到了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。

表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人住宅使用面积左轴增长率右轴从图看上海人均住宅使用面积增长，年是个转折点，又达到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。

上海人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高水平。

年上海人均住宅使用面积，还有很大增长空间。

供求关系表上海历年供求关系对比指标年份施工面积销售面积销售面积竣工面积图上海住宅市场供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场供求关系施工面积销售面积，从我们搜集数据表明，这指标在以下是比较健康。

从表看近年上海这指标平均值为左右，远低于。

但是年这指标有上升趋势，需警惕。

销售面积竣工面积，从近几年数据看，上海供求基本平衡，还倾向于供不应求。

市场小结从经济发展上看，上海经济总量在全国具有绝对领先地位，这为上海房地产发展提供了良好经济后盾。

从相关险出价区间为元平米万元亩若地价超过万元亩，建议委托方放弃竞投。

九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目地块正在挂牌中本项目属房地产开发项目，土地挂牌出让正在进行中项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金项目销售回款。

项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积，平方米总建筑面积，平方米项目总投资，万元项目经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值，万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。

最大市场风险。

资金筹措风险项目除自有资金和银行贷款外，项目开发前期资金压力较大，保证项目顺利施工且按时销售是项目顺利开展重要因素。

政策风险新政政策限制和相关宏观政策，对于项目开发与产品客户定位有定风险，如何准确地定位产品和实现预期销售收益对于项目成功关键因素。

防范建议作好项目前期市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划合理安排融资计划，保证资金充足。

十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目投资计划估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资敏感性分析表力极弱。

上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度增长，这将造成巨大潜在需求。

从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求，年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长，但还是存在着大量需求。

年人均住宅使用面积有小幅度增加，还有很大增长空间。

区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。

图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值比重为。

工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区地位。

以工业型产业为主导，向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号上海建设工程价格信息企业提供相关资料项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表表项目经济技术指标单位项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目总用地面积，桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。

该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质提升有积极带动作用。

交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条规划主干道为主五横四竖骨干道路网络