上海恒大南桥镇华亭小区项目立项初步设计报告

恒大已在奉贤落户，企业发展目标是恒大品牌得到奉贤人民承认，奉贤区整体对外形象提升，从而带动奉贤房地产业上个新台阶，土地拍卖价格也必然会有上升空间。

项目概况华亭小区项目位于上海市奉贤区南桥镇，在南奉公路以南西至环城东路南至亭大公路东至建设中莘奉高速公路。

总用地面积亩，是奉贤区迄今为止规模最大住宅小区，采用次中标三批供地土地供应方式。

第期年月底育秀路以北约亩和小区外，撤队带征地亩第二期年月底环城南路以北约亩。

第三期年月底剩余全部土地约亩和小区外撤队带征地约亩。

华亭小区毛容积率控制在。

二项目建设必要性上海外围郊区化建设将成为十五时期建设重点，城九镇以及十个中心镇开发建设，将对市区人口进行有效分流。

同时，区域人口增长将释放出极大住宅消费量。

华亭小区开发和管理，将对奉贤区中心城南桥镇江海镇以及各集镇住宅建设和管理产生重要影响，对全区投资环境改善，以及新城面貌展示起到重要示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区城市化建设做出贡献。

三市场分析与预测上海市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期动因年。

第个周期特点是起点低增建过快上市量集中消化吸纳量不足。

经历了年扩张年萎缩后，新轮周期从年起动，扩大内需和投资财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期平台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势主要因素，目前上海房地产市场投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素带动下，市场将保持个较高需求状态。

总体上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至十五期末，不会发生大波动。

项目区域市场分析奉贤房地产市场发展相关数据房地产销售房产销售住宅销售年年住宅房地产开发情况住宅施工面积住宅竣工面积年年市场概述十五期间，奉贤区进入了城乡体化发展历史新阶段，整个城市化建设不断加速，众多住宅开发商加入到奉贤圈地运动中。

市场需求旺盛，在未来段时间内，整体市场将处于上行阶段，需求阶段性高峰预计在年出现。

南桥镇是奉贤区主要中心镇城市化水平在奉贤区内属于目前最高，也将是未来人口导入主要城镇，这对房地产住宅开发而言，无疑是最为有利。

供需分析及价格预测供求分析需求分析影响需求变动主要因素，可以归纳出以下几个方面经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度市场因素房地产发展周期规律价格水平社会因素人口变数生活质量提高程度城市化发展水平政策因素具体政策措施颁布实施经济因素奉贤区人均年收入及房价收入比人均收入元房价收入比年年年分析南桥当地房价收入比维持在相对稳定水平，对消费有很好促进作用。

行业景气度万元年年年第产业第二产业第三产业分析第三产业比重加大。

第三产业显示出较为强劲后发力，而第产业所占比重逐年降低。

市场因素周期与价格变动情况直接影响消费需求量变化。

正常角度考虑，需求量变化和周期价格变化成正比关系。

社会因素人口变动增加以及生活质量提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。

需求测算按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费需求量进行估算。

南桥人口变动情况年年年户籍人口常住人口人均居住面积情况年人均居住面积预测年人均居住面积左右需求量估算已知条件年年南桥住宅总建筑面积万。

需求量万万万左右注表示由居住面积换算到建筑面积，其他数值参考来源与奉贤年鉴。

结论在当前国民经济稳定发展前提下，基于稳定人口导入量以及不断提高物质生活需求考量，南桥当地住宅年度需求量将在万左右。

供给分析通过对当地房地产市场初步调研，据不完全统计分类区域在售量体去化量体未售量体近阶段预推量体运河以南余万万及各集镇住宅建设和管理产生重要影响，对全区投资环境改善，以及新城面貌展示起到重要示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区城市化建设做出贡献。

三市场分析与预测上海市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期动因年。

第个周期特点是起点低增建过快上市量集中消化吸纳量不足。

经历了年扩张年萎缩后，新轮周期从年起动，扩大内需和投资财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期平台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势主要因素，目前上海房地产市场投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素带动下，市场将保持个较高需求状态。

总体上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至十五期末，不会发生大波动。

项目区域市场分析奉贤房地产市场发展相关数据房地产销售房产销售住宅销售年年住宅房地产开发情况住宅施工面积住宅竣工面积年年市场概述十五期间，奉贤区进入了城乡体化发展历史新阶段，整个城市化建设不断加速，众多住宅开发商加入到奉贤圈地运动中。

市场需求旺盛，在未来段时间内，整体市场将处于上行阶段，需求阶段性高峰预计在年出现。

南桥镇是奉贤区主要中心镇城市化水平在奉贤区内属于目前最高，也将是未来人口导入主要城镇，这对房地产住宅开发而言，无疑是最为有利。

供需分析及价格预测供求分析需求分析影响需求变动主要因素，可以归纳出以下几个方面经济因素人均收入水平房价收入比行业景气度市场因，可望获得以上回报率。

从社会效益和环境效益上看，项目作为区府重点支持规模住宅小区，建成后将在南桥城东形成个占地近百公顷高档住宅区。

以优质产品幽雅环境宜人景观完善配套和贴心物业管理为南桥近万人打造居家空间，具有良好社会效益和环境效益。

因此，该项目是可行。

抗风险能力项目规模大，投资达亿以上，经营运作面临较大压力。

销售是项目运作关键，采用积极有效方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力基石。

与此同时，项目以规模优势可以不断创造行情引领南桥市场，从而有效降低自身经营风险。

项目法人承诺本公司若中标，将严格保证各项款项及时到位，使工程能按计划完成。

本公司将根据实际情况科学安排工程进度，合理安排资金使用，加强施工监理，确保项目建筑质量。

本公司将充分发挥项目规模大环境优特点，极力为南桥人民打造精品住宅。

同时进行积极有效营销促进，保证项目销售计划实现和建设资金滚动投入使用，使项目尽善尽美健康发展。

总摘要正文项目概况项目法人概况项目概况二项目建设的必要性三市场分析与预判上海市房地产市场现状项目区域市场分析供需分析及价格预测四建设方案与市政配套五项目建设周期及工程进度安排六投资估算与资金筹措项目总投资估算核准通过，归档年第产业第二产业第三产业分析第三产业比重加大。

第三产业显示出较为强劲后发力，而第产业所占比重逐年降低。

市场因素周期与价格变动情况直接影响消费需求量变化。

正常角度考虑，需求量变化和周期价格变化成正比关系。

社会因素人口变动增加以及生活质量提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。

需求测算按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费需求量进行估算。

南场供求结构失衡，在消费需求刺激下，价格平均涨幅在元左右。

年预推案量放大，将与当地消化量初步吻合，因此在供求平衡前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因素引导下，平稳上升。

价格预测从市场价格基本走势，考虑到供求关系影响，结合南桥部分年预推楼盘价格进行预测。

预计年上半年南桥镇平均价格水平，在正常情况下达到元。

结合上海全市年至今相对完整价格运作周期，平均年涨幅在左右。

预计年年市场平均价格水平元左右。

小结就华亭小区项目而言，在恒大理念品牌保障下，如在年推案，价格在元水平，超区域行情可行度较高。

到年左右，在社区完善经济形势下利好趋势，整体价格可保证在元左右。

四建设方案与市政配套华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区，是集商业服务教育娱乐为体综合性社区，详细建设方案见投标文件中小区规划设计方案。

对于相应市政配套情况如下公建配套面积不超过万平米，其中商业配套设施建筑面积平方左右。

另农贸市场不小于平米，会所不小于平米，班中小学所，班幼托所，其它公建及市政配套设施面积严格遵守华亭小区控制性详细规划和奉贤住宅发展局关于南桥镇华亭小区建设和管理意见执行。

五项目建设周期及工程进度安排按照项目建设方案，华亭小区毛容积率按计，小区建筑面积万平方米，其中住宅建设面积万平方米，公建配套按万平方米计公建配套中包括万平方米商业面积。

项目建设工程周期进度安排将结合市场消化能力进行合理调控，按正常需求测算当地市场水平，本项目年消化力万平米左右。

按施工进度每次开工万平米，建设周期以个月测算。

建设进度与预期销售进度见下图。

建设进度住宅总建设量万平方米，每年建设万平米，年开始年份预期销售进度年万平米万平米按平均每年销售万平米计算。

六投资估算与资金筹措项目总投资估算投资估算按以下成本构成计算前期工程费用直接投资土建及建筑安装工程费用市政配套工程费用利息税金间接投资销售费用管理费用不可预见费用项目总投资约亿元，其中前期工程费用主要是土地成本亿元，建安投资亿元，应缴税金亿元。

具体投资费用细目参见表所示。

项目总投资表前期工程费用估算表序号项目单价工程量总额备注数值单位数值单位数值单位土地费用出让地块费用万元亩亩万元区内带征费用万元亩亩万元区外带征费用万元亩亩万元二规划设计费用元万万元按算建筑规划设计费勘察测量可行性研究等小计二建筑安装工程费用建安成本包括住宅成本和商铺成本小计三各类配套工程费用大配套人防工程建设供电站电力增容费通讯设备增容费有限电视配套技防智能化绿化室外总体给水排水煤气增容等小计四直接投资额合计五相关税费间接投资利息综合税金总销金额，预计售价项目管理费用直接投资额不可预见费用直接投资额营销费用总销金额小计六项目总投资和成本价格七总销金额及销售价格市场预测未来销售之平