，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售产权式酒店公寓。该新兴投资品种经面世即引起良好市场反响。产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接发端，也是对上海房地产物业形态丰富。未来随着上海经济发展，沪人对酒店式公寓投资热情将会持续高涨。二酒店式公寓概念界定根据目标客户和物业特征，上海酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓，此类物业可算是上海商住两用小户型二代产品，其代单身公寓于年末大量上市，当时也曾引起市场极大关注。而小户型酒店式公寓更是以小户型低总价和酒店式服务作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易增多，以上海商城酒店式公寓为代表物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。从最初上海商城，到目前以品牌优势取胜雅诗阁，形成了上海房地产市场独具特色物业类型。以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承诺服务兑现状况未知。三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析主要特点酒店式公寓具有如下鲜明特点提供完善服务和管理现时酒店式公寓借鉴酒店服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务机场接送出租车预定停车设施等等。比酒店更进步是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会幼儿看护等等。酒店式公寓物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较般公寓更完善，服务内容更多。家庭式居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。与酒店标房不同，酒店式公寓功能空间比较齐备，般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家味道。竞争性分析目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。酒店式公寓及竞争物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求，比传统酒店提供更多设施设备，如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。至于其他些设施，如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少钱却能住得更加宽敞舒适。而且不少酒店式公寓设备更加家居化，精心考虑长期住户需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定价格竞争优势。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓长处，既有定居家生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求白领商务人士和异地旅游人士青睐。然而，酒店式公寓也有自己竞争劣势。酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，最初上海商城，到目前以品牌优势取胜雅诗阁，形成了上海房地产市场独具特色物业类型。以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承诺服务兑现状况未知。三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析主要特点酒店式公寓具有如下鲜明特点提供完善服务和管理现时酒店式公寓借鉴酒店服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务机场接送出租车预定停车设施等等。比酒店更进步是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会幼儿看护等等。酒店式公寓物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较般公寓更完善，服务内容更多。家庭式居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。与酒店标房不同，酒店式公寓功能空间比较齐备，般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家味道。竞争性分析目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。酒店式公寓及竞争物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而辅助设施安排要有针对性，看酒店式公寓是否按照酒店模式进行配臵，这是基础再次，营运上要选择管理经验成熟管理水平高客源多营销能力强专业酒店管理机构担纲，提供酒店化专业服务，这是保障。作为酒店式公寓，只有对选址产品和营运管理三个要素实行最优组合，才能具有强大生命力。本文在前面已经对区域分布进行了探讨，下面就从产品和营运管理两个方面对现有酒店式公寓进行分析。能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求，比传统酒店提供更多设施设备，如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。至于其他些设施，如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优前言研究背景酒店式公寓自九十年代初从港台传入上海以来，目前正处于稳定上升阶段。由于具备酒店式服务公寓化管理特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士青睐，同时，酒店式公寓又以其出色市场表现，可观回报，成为广大投资者新宠。尽管酒店式公寓是种极富发展潜力物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测社区形态建筑设计服务设施配套服务功能开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。本文旨对酒店式公寓这物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓定位开发。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,二主要研究内容本报告主要就酒店式公寓地段供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓客户资源设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容第章，概论。主要分析酒店式公寓发展进程，主要特点和竞争分析。相比，设施设备家居装饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺组成部分。另外还有更低层经济型酒店式公寓，此类物业往往从般房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领需求。从投资商盈利模式划分全出租酒店公寓前面提到高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。这类公寓投资方是将物业以酒店方式进行长期经营，通过租金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高特点。可租售酒店式公寓目前上海大多数酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓特点是开发商将物业每个单元分割为产权出售，而投资者购买时支付物业总值投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有可观赢余。业主般只前言研究背景酒店式公寓自九十年代初从港台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备酒店式服务公寓化管理的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。尽管酒店式公寓是种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测社区形态建筑设计服务设施的配套服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓市