东直门某项目写字楼部分前期定位及立项初步设计报告

本项目主要工作如下全面普查北京市甲级及以上写字楼全面普查目前北京市在建在售写字楼项目全面普查北京市目前已经规划但未建设写字楼项目深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼用户家电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼用户家三调查企业基本背景资料深访企业背景资料深访企业数量家深访企业入住物业分布附表访问企业入住物业名称编号物业名称数量所占比例嘉里中心丰联广场国贸大厦东方广场投资广场泛利大厦国际大厦汉威大厦平安大厦赛特大厦远洋大厦东环广场国际企业大厦和乔大厦科伦大厦联合大厦亮马大厦南银大厦盛福大厦现代盛世大厦合计深访企业物业入住模式租赁购买附图深访企业入住模式由于本次访问企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京及东部区域高档纯写字楼基本上没有买卖历史年以后上市有销售，本次被访问企业采用购买方式入住基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全面采取销售策略有关。

深访企业目前办公面积本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。

平米以上米米米米以下附图深访企业办公面积分布深访企业行业分布行业分布数量比例网络电子电信咨询服务金融投资机械制造公关广告报业航空运输汽车律师化工环境医药教育旅游政府合计深度访问企业人员规模从深访企业人员规模分布来看，基本上人以上和人以下企业各占半左右，其中又以人和人两种规模企业数量居多。

人以内人人人人人附图深访企业人员规模深访企业年营业额从深访企业年营业额来看，万以上占成。

万以下万万万亿亿亿亿亿亿未回答附图深访企业年营业额深访企业行业地位从深访企业行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。

行业领导地位追随地位从属地位未回答附图深访企业行业地位定量访问企业背景资料定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功访问家，中关村成功访问家。

及东部中关村金融街附图定量访问企业样本分布定量访问企业物业入住方式从定量访问企业入住方式来看，主要是以租赁为主，占，其余基本上属于购买。

租赁购买自建附图定量访问企业入住方式定量访问企业目前办公面积定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占和，平米以下占。

平米及以下平米平米平米平米平米附图定量访问企业目前办公面积定量访问企业行业分布从定量访问企业行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量左右。

通讯类咨询服务类制造类金融投资类运输贸易类广告传媒类其它附图定量访问企业行业分布定量访问企业人员规模从本次定量访问人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其次是人员规模在人之间企业，占。

人以下人人人以上附图定量访问企业人员规模定量访问企业年营业额本次访问企业年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元企业占总体样本量。

万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼划分标准写字楼等级划分标准主要是按照项目设计软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大区别在于其商圈代表性和标志性及对商圈辐射力影响力，比较典型代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数码大厦远洋大厦华润大厦等。

另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在元月平米以上甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

比较典型代表有国际企业大厦中关村大厦恒基中心招商局大厦等。

从销售价格和租金来看，域高档纯写字楼基本上没有买卖历史年以后上市有销售，本次被访问企业采用购买方式入住基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全面采取销售策略有关。

深访企业目前办公面积本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模客户群体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。

平米以上米米米米以下附图深访企业办公面积分布深访企业行业分布行业分布数量比例网络电子电信咨询服务金融投资机械制造公关广告报业航空运输汽车律师化工环境医药教育旅游政府合计深度访问企业人员规模从深访企业人员规模分布来看，基本上人以上和人以下企业各占半左右，其中又以人和人两种规模企业数量居多。

人以内人人人人人附图深访企业人员规模深访企业年营业额从深访企业年营业额来看，万以上占成。

万以下万万万亿亿亿亿亿亿未回答附图深访企业年营业额深访企业行业地位从深访企业行业地位来看，比较致，绝大部分属于行业领导地位。

行业领导地位追随地位从属地位未回答附图深访企业行业地位定量访问企业背景资料定量访问企业数量家，其中及东部成功访问家，金融街成功访问家，中关村成功访问家。

及东部中关村金融街附图定量访问企业样本分布定量访问企业物业入住方式从定量访问企业入住方式来看，主要是以租赁为主，占，其余基本上属于购买。

租赁购买自建附图定量访问企业入住方式定量访问企业目前办公面积定量访问企业目前办公面积在平米以上平米分别占和，平米以下占。

平米及以下平米平米平米平米平米附图定量访问企业目前办公面积定量访问企业行业分布从定量访问企业行业分布来看，主要集中在通讯咨询服务机械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量左右。

通讯类咨询服务类制造类金融投资类运输贸易类广告传媒类其它附图定量访问企业行业分布定量访问企业人员规模从本次定量访问人员规模分布来看，主要集中在人以备确保安全。

卫生间装修鉴于个人偏好不同，对色彩研究人员无法做出抉择，但定要明亮，且清扫安排在工作时间以外为最佳。

大堂在高度和档次等硬性装修标准得以保障同时，从风水角度讲，要有活水且增加公共休息等候区域，使功能分区尽可能完善。

招商在遵循产品定位部分招商建议同时我们特别提出将例如培训学校传播公司大使馆签证处等人员流动较大企业拒之门外，嘉里中心南楼英国大使馆签证处使本高档豪华气派嘉里中心大堂变得嘈杂混乱，业主非常不满意。

关于沐浴房海归派和外籍人士在京创业越来越多，在国外养成晨练好习惯依然延续，但是国内写字楼尚未提供沐浴房配套设施，使该类人士锻炼后耗费了大量沐浴更衣时间。

建议本项目在楼层内添设沐浴房，做为项目大亮点推出。

其它物业管理通讯系统保安及智能化车位及停车管理是客户最关心和最不满意大因素，建议开发商遵循上述建议做好该项设施及配套服务工作。

额本次访问企业年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元企业占总体样本量。

万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼划分标准写字楼等级划分标准主要是按照项目设计软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大区别在于其商圈代表性和标志性及对商圈辐射力影响力，比较典型代表有嘉里中心国贸中第章技术报告东直门交通枢纽简介二调查设计方案三调查企业基本背景资料第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析二北京市现有甲级写字楼供给分析三北京市在建在售写字楼项目分析四未建已规划项目研究第三章北京写字楼市场需求分析字楼需求研究基本假设二新增服务业甲级顶级写字楼需求面积预测，第四章区域竞争项目研究现有典型竞争项目描述二现有典型竞争项目满意度分析三在建在售典型竞争项目分析第五章用户需求研究潜在客群肖像分析及描述二潜在客户需求分析三本项目接受度研究第四章项目分析和结论建议分析二客群定位主力次主力潜在三产品定位四产品功能设计建议第章技术报告东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为元平米月。

朝阳东城海淀西城附图北京顶级写字楼区域分布比例朝阳东城海淀西城总体附图北京顶级写字楼平均租金分区域附表北京顶级从租金角度定义写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区长富宫中心朝阳区京广中心朝阳区赛特大厦朝阳区北京凯宾斯基饭店朝阳区北京发展大厦朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区丽都广场朝阳区国际大厦朝阳区华彬国际大厦朝阳区亮马河大厦朝阳区使用现代盛世大厦朝阳区亚洲大酒店东城区使用港澳中心东城区华润大厦东城区中粮广场东城区东方广场东城区新世纪饭店写字楼海淀区使用数码大厦海淀区国际金融中心西城区建威大厦西城区远洋大厦西城区中化大厦西城区如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼话，上述项目满足要求并不多，主要有如下项目。

附表北京顶级租金及地标建筑写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区京广中心朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区华润大厦东城区东方广场东城区远洋大厦西城区数码大厦海淀合计平均以上项目总体建筑面积为万平米，