区均价超过万元，剩余郊区均价整体靠后，均不足元。年高端写字楼项目集中入市，推动办公物业均价大幅上涨。全市办公物业均价元，同比上涨。同时，写字楼住宅价格比进步增大，年以来，写字楼市场快速发展，价格路攀升，写字楼在摆脱不住宅市场价格倒挂现象同时，与住宅价差亦逐步拉开，在高端写字楼项目推动下，全市写字楼均价增长至同期住宅均价倍。古田片区市场调研古田片区作为硚口区西部门户，临近市中心城区，是市人口重点导入区，现有人口万，规划人口达到万。全区现已建成多处绿化广场公园游园等绿化景观,辖区内现有商业网点万余个，分布比较散乱，硚口区主要商业汉正街赢得了天下第街美誉，并迅速发展成以汉正街小商品市场汉正街建材市场汉正街装饰装潢市场三大市场为主体市场群落。大型超市如麦德龙家乐福好又多等，临近江汉路步行商业街，硚口路美食街汇集国内知名餐饮娱乐企业余家，每个社区体育健身中心文化中心齐备，为广大市民提供了高品位休闲娱乐场所。古田片区内基本设施已经成形，但中高档餐饮商场休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体消费水平不高有定关系。随着区域内小区逐渐吸引大量优秀客户入住，相信以后在这些方面应能得到明显改善。而且古田还引进了家居大王瑞典宜家，年年底即将开业，另外在南国大辐射与聚集效应之下，沃尔玛山姆会员店香港嘉禾巨幕影院两大主力店领衔三十余家品牌餐饮数百家品牌专卖店荟萃于此，古田商圈已初步形成。古田片区相关规划调研在年市人大会议上，硚口区政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心所有必要条件，发展硚口古田城市副中心时机已经成熟。依据市城市总体规划，硚口区将打造古田生态新区，范围北至三环线，南至汉江，东至汉西路，西至竹叶海公园，总面积平方公里。规划该区域设滨江生态示范区中央采购区西部商贸区总部商务区和邻里居住区等五大功能区。并建成主三副多节点公共中心体系。十二五时期硚口区将依托滨水沿线轻轨沿线古田二路沿线和王家墩商务区沿线深度开发，规划建设批城市综合体和地标性楼宇。古田商圈将同时形成解放大道商业带，建设大道商业带，古田四路商业带，长丰大道商业带等五条经济发展带。项目深判宗地现状该地块位于市硚口区，宗地四周地势平坦状况，地下基本无市政管线，宗地南临解放大道，东西北侧分别为电信小区印刷厂。据查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有条道路，目前，新控规显示该道路已取消。项目周边配套古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉西分院。购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场融侨锦城福源街等。餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大院等。金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政休闲设施有东风公园江滩公园三期。教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。项目周边商业及写字楼调查项目周边商业地产调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业天地硚口区古田二路与长风路交汇处汇丰投资有限公司保利香槟国际商铺硚口区解放大道宗关四中旁保利金硚房地产开发有限公司联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处联发集团映象家生活艺术博览中心商铺解放大道与古田四路交汇处三金地产开发有限公司三金香港映象商铺解放大道与古田四路交汇处三金地产开发有限公司项目周边写字楼调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业总部硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处汇丰投资城市广场硚口区硚口路号公共交通投资有限公司项目周边楼盘及潜在消费者分析项目周边社区调查楼盘名称地址交房时间户数备注汉口春天解放大道号东方花城古田路号香港映象古田四路解放大道城市花园长丰大道古田二路汉口人家解放大道号汉水熙园古田四路麦德龙旁古田云彩解放大道号博学仕府硚口区简易车站旁富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁天泽方硚口区古田四路与长丰大道交汇处保利香槟国际硚口区解放大道宗关四中旁融侨锦江硚口区建路号江汉二桥桥头处联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。道路基本情况览表道路名称道路性质道路红线宽度车行道数解放大道城市主干线双向六车道古田三路城市次要道双向四车道古田四路城市次要道双向四车道汉口核心区武昌汉阳车流基本都是通过解放大道到达项目场地货车客车公交车比较多，私家车出租车较少周边道路均无禁止左转等交通管制。项目周边以解放大道和古田四路十字路口车流量最大。公交车停靠站本项目周围主要公交站点有，古田四路站古田三路站辛家地站古田二路站等。所在位置吸引大量优秀客户入住，相信以后在这些方面应能得到明显改善。而且古田还引进了家居大王瑞典宜家，年年底即将开业，另外在南国大辐射与聚集效应之下，沃尔玛山姆会员店香港嘉禾巨幕影院两大主力店领衔三十余家品牌餐饮数百家品牌专卖店荟萃于此，古田商圈已初步形成。古田片区相关规划调研在年市人大会议上，硚口区政府将关于以城市副中心建设为龙头带动古田板块发展议案作为硚口区号议案提请市人大审议，议案认为，硚口古田区域具备成为城市副中心所有必要条件，发展硚口古田城市副中心时机已经成熟。依据市城市总体规划，硚口区将打造古田生态新区，范围北至三环线，南至汉江，东至汉西路，西至竹叶海公园，总面积平方公里。规划该区域设滨江生态示范区中央采购区西部商贸区总部商务区和邻里居住区等五大功能区。并建成主三副多节点公共中心体系。十二五时期硚口区将依托滨水沿线轻轨沿线古田二路沿线和王家墩商务区沿线深度开发，规划建设批城市综合体和地标性楼宇。古田商圈将同时形成解放大道商业带，建设大道商业带，古田四路商业带，长丰大道商业带等五条经济发展带。项目深判宗地现状该地块位于市硚口区，宗地四周地势平坦状况，地下基本无市政管线，宗地南临解放大道，东西北侧分别为电信小区印刷厂。据查，该地块原规划及土地发证信息中显示本宗地中间有条道路，目前，新控规显示该道路已取消。项目周边配套古田片区内医疗配套有市普爱医院，长丰医院市第医院汉西分院。购物场所有麦德龙中百仓储沃尔玛超市南国西汇城市广场融侨锦城福源街等。餐饮有麦当劳肯德基必胜客江胖子火锅城简朴寨潘家大院等。金融工商银行市商业银行建设银行中国银行中国邮政休闲设施有东风公园江滩公园三期。教育资源有崇仁汉滨小学十滨江中学四中十七中四十三中军事经济学院警官干部学院市公安管理干部学院等等。项目周边商业及写字楼调查项目周边商业地产调查楼盘名称地址价格元开发商体量汇丰企业天地硚口区古田二路与长风路交汇处汇丰投资有限公司保利香槟国际商铺硚口区解放大道宗关四中旁保利金硚房地产开发有限公及回购担保由于房地产开发公司收取固定投资回报，全部投资风险均由公司承担，风险较大要求公司具有专业房地产管理团队营销团队④公司收益受市场风险影响较大。第七部分结论及建议结论根据市及硚口区最新相关规划，华联楚天大厦地块比较适合于商业及写字办公开发，能过开发可以充分发挥该地块价值。公司通过引入投资人对华联楚天大厦进行商业开发，能够实现现有存量资产保值增值,原楚天大厦公司可转变为物业经营管理公司，并且该开发模式若能成功实施，可为未来其他股权资金产提供了新模式。待解决问题安置补偿问题该地块内共有栋六层楼住宅，其房屋产权属华联楚天大厦，现为原商业系统职工户，另有户违章搭建户，以上住户安置补偿工作应以公司为主体，合作房地产开发公司配合尽快开展。土地查封解除据调查，公司对华联楚天大厦采取了查封措施，在与合作房地产公司签订意向协议后应尽快解除该华联楚天大厦查封状态。土地地面建筑经济法律责任清查理清现状华联楚天大厦法人实体自身全部经济与法律责任，促进合作谈判顺利进行。定向客户意向签约为减小项目开发风险，应组织与定向客户硚口地税定制谈判，签订定制协议并预收部分定金。附图年本宗地控规图概念设计汇丰企业总部硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处汇丰投资城市广场硚口区硚口路号公共交通投资有限公司项目周边楼盘及潜在消费者分析项目周边社区调查楼盘名称地址交房时间户数备注汉口春天解放大道号东方花城古田路号香港映象古田四路解放大道城市花园长丰大道古田二路汉口人家解放大道号汉水熙园古田四路麦德龙旁古田云彩解放大道号博学仕府硚口区简易车站旁富仕雅庭硚口古田二路凯立花园旁天泽方硚口区古田四路与长丰大道交汇处保利香槟国际硚口区解放大道宗关四中旁融侨锦江硚口区建路号江汉二桥桥头处联发九都府商铺硚口区解放大道与古田四路交汇处除以上典型楼盘外，周边还有部分老社区，如薄板小区省柴小区易家墩街社区陈家墩小区等，以上新老社区和即将入住小区总计本案周边地区人口约万人左右不包含流动人口。交通状况道路及交通分析解放大道为城市主干道，车流量大，车速快。道路基本情况览表道路名称道路性质道目录第部分项目简况地块概况项目发起人及发起缘由项目前期工作进程第二部分项目投资环境和市场研究市场调研项目深判小结第三部分项目分析及定位项目分析项目定位第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案土地使用权转让方案投资人遴选方案概念设计购买意向客户调查初步可行性研究项目实质性实施核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第五部分成本及利润测算第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式委托开发，固定回报模式类似开发模式第七部分结论及建议附图年本宗地控规图,附图概念设计,附图概念设计,第部分项目简况地块概况，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档