路面还有水电的增容„„本项目的改 造费用极其惊人。 租赁使用年限偏短，若因政府收储地块拍卖等原因导致 合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重, 处于居民区，对环保噪音排污„„处理要求高，限制了 项目改造的业态选择和经营。 二厦门写字楼市场调研分析 厦门宏观房地产经济形势 年上半年，全市商品房销售面积万平方米，比去年同期增长实现商品房销售额亿 元，增长，全市房地产业增加值比去年同期增长，增幅比去年同期提高个百分点，占第三产业增 加值的，对全市生产总值的贡献率为，直接拉动增长个百分点。 二写字楼市场发展态势 年以前，厦门写字楼市场处于极度低迷状态，很多开发商都千方百计地将原办公用途的土地变更为商品房 住宅进行开发销售，政府也尽量减少写字楼用地的审批 进入年，九洲大厦的成功拍卖百老汇用地及写字楼用地的推出，引起了社会各方对写字楼的 关注 随着年月日厦门住宅禁商令的颁布，厦门写字楼市场迎来由低迷走向繁荣的重大转折点。根据厦 门市建设与管理局统计数据表明，截止到今年第季度，厦门写字楼空置面积为万平方米，仅占商品房总空置 面积的，与去年同期相比有大幅度下降。写字楼市场出现租售两旺的喜人局面。 三相关政策对厦门写字楼的影响分析 相关政策结论影响 政府出台的有关大力发展厦门总部经济 带的政策 客观上对于厦门写字楼的发展是个巨大的推动，将带动厦门写字楼需求 量的扩大，金尚路鹭江道观音山五缘湾等新商务办公空间的规划， 就是对总部经济带崛起的最佳诠释。 厦门政府关于大力吸引外资，促进厦门第 二第三产业发展的政策 随着投资厦门企业的不断增多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造 了个利好的局面，使无论是高端中端或是低端都有了各自发展的空间 厦门政府出台的住宅禁商政策 政府利用行政杠杆直接刺激厦门写字楼市场，对未来厦门写字楼走出低迷 的局面是个影响重大的政策，特别是为中低档写字楼迎来新的生机， 也为其他空置商业物业或工业物业改造成商务办公空间提供了可能性 和市场支撑。 结论随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程的不断深化，厦门经济增长速度将得到 持续的提高，城市竞争力也在未来日显突出。正是在这种良好的宏观经济发展的形势下，大量的投资进入厦门市场， 这在客观上为厦门写字楼的发展提供了巨大的市场基础。加上政府相关政策的陆续出台，为写字楼市场的崛起奠定 了坚实的政策基础。 四本区域写字楼市场现状及前景 厦门写字楼，按地理位置功能区域大概可划分为鹭江道板块湖滨北路板块火车站富山板块吕厝 江头板块湖里东渡板块及筹建发展中的金尚路观音山五缘湾总部经济带板块。严格的说，本区域在行政区域上属于厦港片区，在厦门市的城区规划中，厦港片区的总体规划定位将以 居住商业旅游休闲为主，辅以文化娱乐的功能。本区域虽与鹭江道板块非常临近，但镇海路就如 条无情的鸿沟，将本项目完全隔离在鹭江道板块之外。成为商务写字楼必须具备的三个条件处于城 市的中央商务区有浓厚的商业氛围是人流聚集的地方在这里完全不具备。 以本项目为中心的方圆米内，除了建设中的厦门第广场，写字楼市场基本空白，而项目北侧 米开外的鹭江道板块，却是厦门最主要的高档写字楼集中地银行中心国际银行大厦建设银行 大厦等高档写字楼，入驻着大批国内外大企业，是企业展现自身实力树立企业良好的社会形象和信用 度的极佳平台。 但是，这些高档写字楼在形象景观管理都属顶级的同时，却也存在如下问题 租金门槛过高，让很多处于成长型实力不够的中小企业望而却步。 写字楼分割出租的面积要求过大，无法满足多层次客户需求。 多为高层物业，建筑公摊高，实用面积缩水，物业管理太高。 停车位设施严重不足，停车难问题严重。 过多且刻板的装修要求限制，阻碍了客户对自己的办公空间自由发挥的权利。 本区域写字楼市场前景 厦门城市的规模和经济发展水平决定了厦门的企业类型多为成长型的中小型企业。这些企业都希望找到些与知名企业毗邻的租金相对便宜且配套完善的办公楼，寻找更好的发展空间。本区域在地域范围 租金水平都比较符合他们的要求，只要在配套和物业服务管理方面多下些功夫，市场前景应该不错。 全厦门中小企业超过家，据有关部门统计在住宅内办公的超过了，也就是说有家是 在住宅里办公的。日前政府频布住宅禁商令将对这家中小企业造成定的影响，他们其中会有 大部分从住宅搬进真正的办公楼或写字楼。然而目前写字楼的空置仅为万，以每家公司的规 模，也只能解决掉家，相对家只不过是冰山的角。因此租赁客源还是十分丰富的。 综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的中高档办公区域，但是个物业在市场中所处的位 置以及它是否被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其方面的欠缺，就把它保守定位。所 以，我们认为在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的整合管理经验和理念 以及独树帜的推广手段，定会使本案在区域内写字楼中占据重要的位置。 置仅为万，以每家公司的规 模，也只能解决掉家，相对家只不过是冰山的角。因此租赁客源还是十分丰富的。 综上所述，虽然本案所处的区域不是传统意义上的中高档办公区域，但是个物业在市场中所处的位 置以及它是否被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其方面的欠缺，就把它保守定位。所 以，我们认为在本案的推广过程中，要在提高物业自身品质的基础上，利用先进的整合管理经验和理念 以及独树帜的推广手段，定会使本案在区域内写字楼中占据重要的位置。 三项目概念定位 整体概念定位 便捷式商务办公空间 关于便捷式商务办公空间的概念这是我们自创的新概念。是英文的译音简称，亦可称作 具备商务配套服务功能的办公室或直接称为商务中心，是个为使用者节省时间与金 钱的立即可用办公空间。 定位之缘起 厦门写字楼市场面临洗牌，两极分化出现，市场空白点形成 灵感来源于调查过程中，中小企业对理想办公空间之描述地段好交通便捷面积精小适中租 金中等偏下基本智能配套人性服务功能商务物管整体形象好可自由发挥创意的内空间„„ 二基本功能定位 基本功能规划 纯办公空间酒店式接待大堂公用商务会议厅统分区接待室商务中心 超高纯办公空间从平方到立方的伟大革命 ◇米,米米,轻松挑战空间尺度极限，层当二层用，纯版惊艳登场,◇内部空间只改造公共过道及公共卫生间，其他空间场所刻意原样留空，入驻企业可根据自身不同需求， 随意分割组合，呈现个性化空间格局 ◇独有立体空间。同样的面积，却可享受以上的清新空气，生活工作的空间从此不再平面, 酒店式接待大堂为您完美解决面子问题 ◇大气温馨的酒店式大堂标准装修风格，设接待总台接待员迷你咖啡吧„„ 专业会议洽谈中心为您减少办公租赁面积，降低经营成本 ◇专设大中小型各种规格会议室及数间洽谈室，配置投影仪音响等专业会议设备 商务服务中心您小时的贴心秘书 ◇为入驻企业提供传真复印文档输出票务代理会务代理等秘书式服务 展览展示中心生产时尚的梦工厂 ◇底层米的超高空间，是举办以概念，创意为主诉求的各项活动，如时尚产品推广时装 发布会艺术品展示画展摄影展车展的绝妙场所。 空中商务会客厅舒适气派的企业第二商务客厅 ◇顶层设有高品位的会所式商务休憩厅及大型空中露台，可以纵览鼓浪屿和鸿山公园美景。 环型停车场免除您停车难的后顾之忧 ◇拥有近个车位的大型地上停车场，让您的爱车进退从容。餐饮配置从此爱上员工食堂的可口饭菜 ◇特设写字楼员工餐厅，提供卫生经济的餐饮服务 小时温馨便利店满足您随时随刻的消费需求 ◇全天候不打烊，真便利, 智能化系统产品差异化魅力化包装 ◇之智能化系统 通讯传输智能化楼宇自动化办公智能化 三概念性改造方案附图示暂略„„ 正立面外观改造方案 外墙改造方案 接待大堂电梯前室改造方案 公共通道改造方案商务中心会议室洽谈室改造方案 空中商务会所观景平台改造方案 消防环保水电改造方案 立体办公空间效果示意图 四目标客户群定位 最适用商务办公空间的客户 目标客户群描述 心理需求要素排序 租金地段交通面积内部配套服务内部交通智能配备停车位物管等周边配 套商业金融餐饮等形象景观业态办公集群情况 行业特征描述 以服务业商贸业等为主的中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高， 租金承担能力较低。如贸易会计师律师事务所培训咨询康体等创业初期中小型及成长 型企业为主。 外地厂商企业在厦门的办事处 创意行业如广告营销策划摄影棚音乐工作室艺术工作室建筑设计团队等 带有浓厚区域色彩的行业如在鹭江道周边就近办公的物流货代船公司及其关系企业。 场所需求特征描述 需求面积平方米不等，租金承受在元月平方之间。 追求较高的空间利用率及空间的个性可塑程度办公空间的可延展性，为企业快速发展留余地，免去日后搬迁的麻烦 合适的地理位置，临近交通路线或商业区星级酒店等，为客户往来提供方便 要有较好的场地形象或较浓烈的个性，这样容易给客户留下好的印象 较为完善的物业管理和商务配套 足够的停车位及等候时间不长于秒的电梯。 五招商策略定位从略 个写字楼是否得到市场的认可，方面取决于物业的先天条件，如