天马大厦项目立项初步设计报告

由于该项目烂尾牵扯到问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

第二部分项目概况项目区位地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米图项目所处区域位置具体四至北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农农产品贸易公司交通状况对外道路北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路公共交通项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交等多路公交到达，公共交通方便。

二项目现状项目现状该项目欲转让表为北京德华房地产开发有限公司名下现代花园天马大厦国有土地所有权及在建工程，在建工程现状结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成，各项公共设施齐全，水电通讯电梯中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位个。

土地权属该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

周边环境与配套教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家医院中日友好医院慧忠医院运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜文化娱乐炎黄艺术馆三项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质土地面积平米公寓公寓住宅栋平米在建工程写字楼平米在建工程配套楼平米违章共计平米不含违章建筑四转让价格及构成指标项目全投资现金流量表四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态现金流改善现金流运作方案改善现金流运作方案二第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调影响债务风险工程问题遗留违章建筑第八部分结论与建议附件第部分项目背景该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于年开发位于朝阳区大屯路号现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭抵押法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。

由于该项目烂尾牵扯到问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

第二部分项目概况项目区位地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路号院，阳光广场东米图项目所处区域位置具体四至北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园主场小区，西至裕农农产品贸易公司交通状况对外道路北苑路地块位置西面米，向北距离环公里，向南距离四环公里大屯路地块位置向北沿北苑路米，坐转即可上大屯路安立路地块位置向西沿慧忠路米后可到安立路公共交通项目位于地铁号线大屯路站米，周边公交等多路公交到达，公共交通方便。

二项目现状项目现状该项目欲转让表为，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按元平米价格多付出万，还将就违章建筑规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。

建议采取买下来，规划成商业经营。

第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。

该项目优越地理位置优势决定其巨大商业潜能，商住两用开发前景决定其潜在价值较大。

项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方债务问题，建议公司对此项目积极投资。

本项目符合公司发展战略要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。

湘江伟业北京投资有限公司年月附件项目基础资料项目立面图投资测算文件规划指标表静态投资测算表开发销售计划表正常月份现金流量表第部分项目背景项目区位地理位置交通状况押与查封。

交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下确认项目实物清单资料清单内容按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接付款方式在法院出具清债裁决书当日，我公司需支付亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

资料接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

暂留万元人民币在我公司帐户年，避免或有债务出现。

第二部分市场研究年上半年北京市总体市场分析北京市场对宏观调控反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源有限性，呈现缓慢增长。

上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度策略，未来年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好作用，这些效果从期房销售中体现出来，但由于宏观环境不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。

北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨年下半年，仍处于增长趋势，而且环比同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源稀缺性支持了这些地块上涨。

土地市场变化供应量大幅增加，居住用地居主导据北京市国土局年度土地供应计划，年京城土地供应量大幅增加，比年增加了公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划，限价房占计划用地，普通商品房仅有。

随着这些地块逐步开发，北京住宅供应结构将进步得到调整，以满足人们居住需求限价房经济适用房廉租房比重增加，将步抑制商品房有效需求。

交易场面趋冷，月成交量下降进入年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。

根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑五大重点任务等态势。

需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房开发建设，减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。

年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。

该区域仍将延续过去富人区聚集效应，同时奥运所带来休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目需求是真实旺盛。

需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会金万元人民币注竞价者另需提供至少亿资金证明。

五项目购买方式与付款方式购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。

当然要充分留意或有债务问题。

购买资产采取资产过户方式主要做好土地证过户建设工程规划许可证建设用地规划许可证变更债务罚款抵押诉讼法院查封处理由我公司拍卖公司项目方法院共同成立重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议含缴纳土地款和滞纳金，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下确认项目实物清单资料清单内容按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接付款方式在法院出具清债裁决书当日，我公司需支付亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行较去年同期价升量升，但涨幅趋缓由北京市土地整理中心公布数据显示，居住及商住用地地块年上半年楼面地价达元平方米，成交金氧吧奥林匹克森林公园温榆河及周边地区环境治理。

根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划，奥运功能区将形成轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区文化教育区宜居生活区，及四大产业支撑五大重点任务等态势。

需求积极因素分析根据朝阳区政府最新发布朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房开发建设，减缓户籍人口增长过快势头以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。

年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均以内。

该区域仍将延续过去富人区聚集效应，同时奥运所带来休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目需求是真实旺盛。

需求不利因素该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会金万元人民币注竞价者另需提供至少亿资金证明。

五项目购买方式与付款方式购买股权如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。

当然要充分留意或有债务问题。

购买资产采取资产过户方式主要做好土地证过户建设工程规划许可证建设用地规划许可证变更债务罚款抵押诉讼法院查封处理由我公司拍卖公司项目方法院共同成立重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议含缴纳土地款和滞纳金，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下确认项目实物清单资料清单内容按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接付款方式在法院出具清债裁决书当日，我公司需支付亿元人民币至拍卖公司帐户，按