天鹅老年宜居社区养老实验基地项目立项初步设计报告

编制内容本项目是天鹅老年宜居社区建设项目，主要编制内容包括项目建设背景及必要性市场分析建设内容及规模建设地点与建设条件总体规划建筑结构公用工程和辅助设施环境保护与消防安全卫生节能组织机构及劳动定员项目管理与实施进度项目招投标方案投资估算与资金筹措经济与社会效益评价结论与建议等。

通过对各个方面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学准确决策依据。

问题与建议虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目投资巨大，项目建设自筹资金比例较大，因此管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理利用资金有利于项目总投资额降低，是保证项目稳定收益首要因素。

目前，我国养老地产行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致养老地产需要定市场培育期本行业建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅同时，现有老年社区主要为中高经济实力老年客户，受众群体有限。

随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养老观念改变，养老地产行业市场前景日益广阔。

总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。

科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例建设经营与管理模式，并结合本项目特点取长补短，是保证本项目成功主要因素。

本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物宽敞简便，进出口应注意设臵无障碍防滑设施，在建筑物通道及边缘应多采取圆滑样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成意外事故。

建筑布局宜多采用适合采光布局，各活动与休憩区域之间有相对距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动相对性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活空间。

本项目投资巨大，根据项目现状相关条件和规划功能布局关系，结合本项目特点，我们建议本项目实施滚动开发，组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为年。

第二章项目建设背景及必要性项目建设背景项目建设必要性本项目建设是提高老年人生命生活质量满足各类老年人不同需求需要本项目将按照全国老龄委办公室要求，与国内最具影响力养老机构连锁联动，与加拿大日本等国外养老机构互动，积极探索时下最受老年人仰慕时尚生活方式候鸟式养老模式，建设成为规模大设施全服务高理念新高端智能化养老实验基地。

基地建成后，将形成养生颐养健康延寿快乐享年人性智能化等几大板块，突出以人为本整体智能化平台管家式服务医疗联动绿色通道等特点，全力打造满足各类老年人群需要首善养老服务示范社区。

本项目按照养老住区智能化系统建设要点与运营标准，打造高标准高规格智能化老龄服务示范基地。

项目总占地约亩，总建筑面积万平方米。

其中，智能化老年住宅万平方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室客厅厨房配臵，与普通居民住宅相同。

老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。

社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕，公园内座椅步道均带有按摩功能。

基地内设有老年大学，提供管家服务。

入住公寓老人需佩戴老人活动监测器，监测器可将老人日三餐内容活动量血压脉搏等情况自动记录传输，护理中心就此对老人身体情况进行远程监控，并提供个性化保健方案。

本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父母同住，也可以选择单独居住。

项目除筹建老年公寓外，还配套建设还有康复中心娱乐中心老年大学三甲医院养生会所酒店中小学校幼儿园银行超市加油站等同时为了满足住户精神文化等需求，还建设有剧院艺术中心民俗风情园红色文化基地家庭农场等，整个基地空气清新绿树成荫流水潺潺环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅游好去处。

本项目建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化必须选择随着我国经济与社会发展，目前，我国已进入人口老龄化快速发展阶段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计，年我国岁老年人口将超过亿，年将突破亿，年将达到峰值亿。

届时，我国每个人中就有个老年人。

与此同时，年我国家庭平均人数为人，年将缩小到人，年缩到人。

独生子女家庭占家庭总数，家庭结构逐渐成为主流结构。

人口老龄化快速发展同时，我国养老服务发展不平衡不协调不可持续问题日益凸显，养老服务劳动力资源结构性短缺，劳动密集型养老方式难以为继。

传统养老服务技术水平比较低，服务难以满足老年人需求。

破解当前养老服务发展难题，获得可持续发展动力，必须加快转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整。

所谓智能化养老，就是运用智能控制技术提供养老服务过程，是以互联网物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术计算机网络技术老年服务行业技术和智能控制技术，为老高经济实力老年客户，受众群体有限。

随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养老观念改变，养老地产行业市场前景日益广阔。

总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。

科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例建设经营与管理模式，并结合本项目特点取长补短，是保证本项目成功主要因素。

本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物宽敞简便，进出口应注意设臵无障碍防滑设施，在建筑物通道及边缘应多采取圆滑样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成意外事故。

建筑布局宜多采用适合采光布局，各活动与休憩区域之间有相对距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动相对性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活空间。

本项目投资巨大，根据项目现状相关条件和规划功能布局关系，结合本项目特点，我们建议本项目实施滚动开发，组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为年。

第二章项目建设背景及必要性项目建设背景项目建设必要性本项目建设是提高老年人生命生活质量满足各类老年人不同需求需要本项目将按照全国老龄委办公室要求，与国内最具影响力养老机构连锁联动，与加拿大日本等国外养老机构互动，积极探索时下最受老年人仰慕时尚生活方式候鸟式养老模式，建设成为规模大设施全服务高理念新高端智能化养老实验基地。

基地建成后，将形成养生颐养健康延寿快乐享年人性智能化等几大板块，突出以人为本整体智能化平台管家式服务医疗联动绿色通道等特点，全力打造满足各类老年人群需要首善养老服务示范社区。

本项目按照养老住区智能化系统建设要点与运营标准，打造高标准高规格智能化老龄服务示范基地。

项目总占地约亩，总建筑面积万平方米。

其中，智能化老年住宅万平方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室客厅厨房配臵，与普通居民住宅相同。

老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。

社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕，公园内座椅步道均带有按摩功能。

基地内设有老年大学，动智能化养老模式发展，推进我国养老服务结构战略性调整，因此项目建设非常迫切。

本项目建成后社会效益较好，将极大改善社会养老敬老社会环境。

从财务分析结果可知本项目经济效益良好，项目建设方案是可行。

建议在全球高速发展今天，养老社会化已成为个地区个国家乃至世界经济能否持续稳定向前发展重要保证。

大力发展社会化养老事业已成为世界各国共识，市政府对此也十分重视，先后制定了系列鼓励发展养老社会化事业政策。

因此，本工程设计实施符合当前大力发展养老社会事业趋势。

建议市尽快立项，落实建设资金，并享受其相关优惠政策，以尽快组织实施，确保项目按时开工实施，为陕西老年事业做出应有贡献。

建议政府在收费方面协调各职能部门适当减免本项目各项收费，包括电水市容征地等，同时要简化本项目各种审批办公程序，使项目尽早建成。

建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。

还应制订材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

附图此处请粘贴整体规划图附表附表固定资产折旧表附表无形资产及递延资产摊销表附表营业税金及附加表附表总成本费用估算表附表利润及利润分配表附表财务现金流量表建老年公寓外，还配套建设还有康复中心娱乐中心老年大学三甲医院养生会所酒店中小学校幼儿园银行超市加油站等同时为了满足住户精神文化等需求，还建设有剧院艺术中心民俗风情园红色文化基地家庭农场等，整个基地空气清新绿树成荫流水潺潺环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅游好去处。

本项目建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化必须选择随着我国经济与社会发展，目前，我国已进入人口老龄化快速发展阶段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计，年我国岁老年人口将超过亿，年将突破亿，年将达到峰值亿。

届时，我国每个人中就有个老年人。

与此同时，年我国家庭平均人数为人，年将缩小到人，年缩到人。

独生子女家庭占家庭总数，家庭结构逐渐成为主流结构。

人口老龄化快速发展同时，我国养老服务发展不平衡不协调不可持续问题日益凸显第章总论项目背景与概况项目名称天鹅老年宜居社区承办单位概况单位名称市城泰实业集团有限责任公司单位概况市城泰实业集团有限责任公司是家民营企业，成立于年，现有资产亿元。

母公司成立于年，注册资金亿元。

通过不断探索创新，历经多次变革，公司现有十个子公司，经营范围拓展到房地产开发文化传媒信用担保信息产业煤化工装备制造业等多个领域。

公司及子公司现有员工人，其中岁以下占岁员工占，年龄结构合理。

本科以上学历占大专及其以下占。

年初城泰集团对原有组织结构进行了调整，确定总部与子公司基本构架与职能。

总部下设企管部财务部投资发展部造价管理部工程部及综合办公室。

保留改组还可以针对老年人特殊需求提供个性化养老服务，比如护理服务康复服务精神慰藉服务等。

从服务内容看，可以根据