太山庙旅游文化遗产开发项目立项初步设计报告

地块周边环境现状地块周边树木较少，杂草众生，地块周边堆积大量建筑垃圾，且地块东面为重型机械厂及西安煤矿机械厂铁路地块东北面为西安重型机械厂，南面为西安煤矿机械厂，虽然目前重型机械厂已经倒闭，但巨型烟囱和西安煤矿机械厂烟囱对地块档处以及居住质量造成很大程度影响。

重型机械厂铁路西安煤矿机械厂铁路地块周边农田地块周边建筑垃圾重型机械厂烟囱西安煤矿机械厂地块周边村庄及改造情况地块东面及南面为辛家庙板块内两个城中村，分别是刘北村和刘南村，两村目前居住现状较差乱，但改造进展良好，未来将会得以改善。

刘北村现状刘南村现状刘北村改造刘南村改造二居住环境优越自然环境东郊浐灞生态区为浐河与灞河交汇位臵，同时秦岭山丰富绿化，成为了西安主城区天然氧吧供源地，地块所处位臵得天独厚，自然环境及空气条件优于其它各区域。

地块周边项目目前地块周边在建和已建完住宅项目众多，如紧邻地块东南面东方罗马花园，地块东北面景观城小区已入住恒大名都在建新绿家园在建和中铁西岸国际花园在建，北面有湖畔花园已入住地块东北面为已倒闭西安重型机械厂，东面为刘北村，东南面为刘北村，南面为西安煤矿机械厂。

地块周边配套项目周边配套主要包括商业配套辛家庙市场圣凯罗商务酒店教育配套西安市未央区育新小学中陕重中学西安现代职业学校西安市工业学校西安煤矿机械厂子弟学校等金融配套中国农业银行中国工商银行辛家庙储蓄所西安市商业银行矿山路医疗配套西安市未央幸福医院陕西重型机器厂职工医院煤矿厂医院交通配套二环号线。

三交通环境地块内目前有施工中规划二路，正处于路面铺设白灰阶段，距离地块东面约，地块内无已建成且可以直接通车道路。

四人文环境地块内所属城东区现定位为高尚区旅游度假区，但在过去是偏向于国防军工区，传统重工业现在基本成为老城记忆点之，众多重工型国营企业已经倒闭，剩下旧厂区已经成为该区重点改造对象，合理利用这些资源，保存老城记忆，将会成为该区域亮点之。

辛家庙板块地理位臵处于浐灞生态区和大明宫遗址改造区相连地带，浐灞生态区生态环境概念和大明宫遗址改造区人文传承概念也将会在这里产生聚合效应，因此板块兼具两大开发热点区域集合优势。

第二部分房地产市场分析房地产投资环境自然环境西安概况西安概况西安市位于黄河流域中部关中盆地。

东经，北纬。

东以零河和灞源山地为界，与华县渭南市商州市洛南县相接西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县太白县接壤南至北秦岭主脊，与佛坪县宁陕县柞水县分界北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区三原泾阳兴平武功等县和扶风县富平县相邻。

辖境东西千米，南北千米。

总面积平方千米。

西安，古又名长安，京兆，是陕西省省会，是中国历史文化名城之，位于陕西关中平原渭河南岸。

西安是中国中西部地区重要科研高等教育国防科技工业和高新技术产业基地中国重要航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。

西安拥有较强工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全特大城市之。

国内区位图西安地处中国中西部两大经济区域结合部，是西北地区通往西南中原华东和华北门户和交通枢纽。

西安是西部地区航空铁路公路运输枢纽。

距西安市区约千米西安咸阳国际机场与个国内城市，个国家和地区通航。

西安公路网以西安市为中心呈米字型辐射状，包含有绕城高速机场新线二环路和正在建设三环路等。

西安市区与所辖区县全部通有高速公路。

西安信息化设施拥有光纤数字微波卫星程控交换等多种通信手段，市内有国家西安卫星测控中心。

西安城域网覆盖超过城区和郊县。

西安邮政是全国大通信中心和个类邮件转口局之，建有西安邮区中心局。

钟楼长安大街科技产业园高新技术开发区西安行政区划，共辖新城碑林莲湖灞桥未央雁塔阎良临潼长安个区和蓝田周至户县高陵个县共个镇，个乡，个街道办事处，个村民委员会，个社区居委会。

行政区划图西安规划整体规划西安城市定位现代服务业和高新技术产业集中区域现代化中心城市，西北地区标志性城市中国重要交通枢纽型城市富有东方古都神韵华夏历史公园世界旅游之都按照西安市浐灞生态区发展总体策划和建设规划总体定位，生态区要以高度生态化环境面貌异常优越水资源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务会展休闲人居为主导，以高素质人群商务生活度假为形态，汇聚高价值人才流资金流和信息流。

力争经过年努力，打造水绿城史四位体国际化副都心新城和西部第和谐水城。

未来西安城市将按照九宫格局虚实相当总体结构，形成几个外围副中心。

整体城市规划布局以米字型干道为基础，构筑西安大都市圈，形成九宫格局棋盘路网轴线突出城多心空间布局模式。

西安市国土总面积平方公里，其中城区面积平方公里。

城市空间模式西安目前城市总体规划，按照保护古城降低密度控制规模节约土地改善中心发展组团保护环境基础先行精神，市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。

主城区用地规划规划采取拉大城市骨架，发展外围新区优化布局结构，完善城市功能降低中心密度，保护古城风貌显山露水增绿，塑造城市个性依照南北拓展空间，东西延伸发展城市布局原则，城市未来主要向西南东北方向发展远期主要向北跨过渭河发展。

城市空间模式主城区用地规划图未来发展趋势规划渭灞浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新副中心拓展带动产业发展开发区继续推动高新技术开发区和经济技术开重中学西安现代职业学校西安市工业学校西安煤矿机械厂子弟学校等金融配套中国农业银行中国工商银行辛家庙储蓄所西安市商业银行矿山路医疗配套西安市未央幸福医院陕西重型机器厂职工医院煤矿厂医院交通配套二环号线。

三交通环境地块内目前有施工中规划二路，正处于路面铺设白灰阶段，距离地块东面约，地块内无已建成且可以直接通车道路。

四人文环境地块内所属城东区现定位为高尚区旅游度假区，但在过去是偏向于国防军工区，传统重工业现在基本成为老城记忆点之，众多重工型国营企业已经倒闭，剩下旧厂区已经成为该区重点改造对象，合理利用这些资源，保存老城记忆，将会成为该区域亮点之。

辛家庙板块地理位臵处于浐灞生态区和大明宫遗址改造区相连地带，浐灞生态区生态环境概念和大明宫遗址改造区人文传承概念也将会在这里产生聚合效应，因此板块兼具两大开发热点区域集合优势。

第二部分房地产市场分析房地产投资环境自然环境西安概况西安概况西安市位于黄河流域中部关中盆地。

东经，北纬。

东以零河和灞源山地为界，与华县渭南市商州市洛南县相接西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县太白县接壤南至北秦岭主脊，与佛坪县宁陕县柞水县分界北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨凌区三原泾阳兴平武功等县和扶风县富平县相邻。

辖境东西千米，南北千米。

总面积平方千米。

西安，古又名长安，京兆，是陕西省省会，是中国历史文化名城之，位于陕西关中平原渭河南岸。

西安是中国中西部地区重要科研高等教育国防科技工业和高新技术产业基地中国重要航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。

西安拥有较强工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全特大城市之。

国内区位图西安地处中国中西部两大经济区域结合部，是西北地区通往西南中原华东和华北门户和交通枢纽。

西安是西部地区航空铁路公路运输枢纽。

距西安市区约千米西安咸阳国际机场与个国内城市，个国家和地区通航。

西安公路网以西安市为中心呈米字型辐射状，包含有绕城高速机场新线二环路和正在建设三环路等。

西安市区与所辖区县全部通有高速公路。

西安信息化设施拥有光纤数字微波卫星程控交换等多种通信手段，市内有国家西安卫星测控中心。

西安城域网覆盖超过城区和郊县。

西安邮政是全国大通信中心和个类邮件转口局之，建有西安邮国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页建安成本我们取本项目建筑成本为元商业元花园洋房元小高层元高层，则项目综合建筑成本为元。

大配套元不可预见费前两项费用合计，约元财务成本参考西安市同类项目开发周期，确定估价对象涉及项目正常开发周期包含销售期为年，年期固定资产贷款利率为，由前述假设及特殊处理，则利息额为元管理费元营销费元税金及费用营业税及附加费般为售价代理及广告费售价，考虑到本项目具体特点，取则本次税金及销售费用为元成本合计元投资总额为亿元易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页利润率利润额亿元结论如果拿地成本控制在每亩元下，则项目楼面地价较低，因此对整体成本影响不大。

在项目地块容积率基本确定前提下，对项目影响较大是建安成本，资金利率成本，税金以及相关费用根据以上测算，虽然本项目利润率相对较高，但投资总额也较大。

可以通过对产品结构调整和分期开发策略选择，降低前期资金投入，以便加快资金周转，减低财务风险考虑到本项目在年半后入市，建筑成本和相关费用上涨，项目开发实际利润率要低于上述测算标准。

建议可以通过首期开发部分成本较低花园洋房入市销售，降低前期投资成本，保证较高利润水平，吸引更多主流客户，并可以此提升项目品质，为后期开发奠定基础，完成土地运营目。

区要以高度生态化环境面貌异常优越水资源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务会展休闲人居为主导，以高素质人群商务生活度假为形态，汇聚高价值人才流资金流和信息流。

力争经过年努力，打造水绿城史四位体国际化副都心新城和西部第和谐水城。

未来西安城市将按照九宫格局虚实相当总体结构，形成几个外围副中心。

整体城市规划布局以米字型干道为基础，构筑西安大都市圈，形成九宫格局棋盘路网轴线突出城多心空间布局模式。

西安市国土总面积平方公里，其中城区面积平方公里。

城市空间模式西安目前城市总体规划，按照保护古城降低密度控制规模节约土地改善中心发展组团保护环境基础先行精神，市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。

主城区用地规划规划采取拉大城市骨架，发展外围新区优化布局结构，完善城市功能降低中心密度目录第部分项目特质分析项目地理位臵介绍地块地理位臵介绍二城市历史介绍三城市房地产分布示意图四地块区位介绍五地块内资源介绍二项目区域环境分析周边环境二居住环境三交通环境四人文环境第二部分房地产市场