太阳岛住宅小区一期项目立项初步设计报告

全市基础设施建设日趋完善。

兰新铁路国道横贯东西，国道通达南北，是新亚欧大陆桥必经通道。

干线公路与县乡公路相配套公路网络覆盖全境。

境内敦煌机场嘉峪关机场酒泉卫星发射中心机场酒泉下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。

全市长话市话全部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆微波数字传输移动通信无线寻呼数据通信内容，功能齐全方便快捷灵活高效邮电通信网。

境内有个火电厂和个小型水电站，总装机万千瓦，年发电亿千瓦。

市内电网通过永嘉千伏输电系统，与西北大电网联为体，电力供应充裕。

改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛成果卓著，实现了从贫困温饱小康三个大飞跃。

年，全区国内生产总值完成亿元，增长，其中第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元人均达到美元。

作为基础产业农业稳步发展，年农业总产值达到亿元，粮食总产量达万吨，亩产达公斤，棉花总产量达万担，水果产量达万吨，全市农民人均纯收入达到元。

全市辖区范围内七个县市全部基本实现了小康目标，走在全省小康建设前列。

工业持续发展，地方工业体系初步形成，年辖区内全部工业总产值达亿元，工业增加值达亿元。

第三产业发展迅速，旅游业龙头作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步轨道。

市场商品充裕物价平稳购销两旺。

年全市大口径财政收入完成亿元，其中地方财政收入完成亿元全辖区金融机构存款余额达亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达亿元，人均储蓄元。

随着酒泉撤地建市，酒泉市适时提出了把酒泉建成座地域特色突出文化特征鲜明基础设施配套功能布局合理生态环境优美管理水平较高现代化城市战略目标。

这为酒泉城市建设和房地产开发带来前所未有发展机遇，大规模楼宇开发建设也将成为国民经济新增长点和居民消费热点。

三市场环境分析近年来，随着酒泉市经济发展，把酒泉建成西陇海兰新线经济带甘肃段上第二大经济大市是全市人民努力方向。

人民物质生活水平提高，人们对住宅需求和消费在社会总消费支出中比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资主要方面。

世博花园开发建设有着良好市场环境和发展机遇。

是酒泉撤地建市后，城市工业化水平必然要加大，随之带来农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型公寓型住房人群迅速增加二是旧城改造步伐加快，带来搬迁用房需求量大量增加。

本地人口和城市外来流动人口增长使人们对位置优越环境美观服务设施完善物业需求增长。

根据市场调查资料，酒泉市肃州区现有城市人口万，约万户，流动人口万人包括外来人口以及农村进城务工经商上学人口，未来年，酒泉市肃州区城市人口将发展为万人。

据调查，截止年城市居民人均住房面积平方米，但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，每户家庭总建筑面积还比较小。

目前，从酒泉市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房是单位分房或房改房，私房约占，居民购买商品房不足，从以上情况可以看出，商品房在酒泉市肃州区居民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和市场空间仍然很大。

随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。

据调查，截止年底，该区商品房空置率为，约套左右。

但空置商品房多集中于大面积多层住宅，价格在万元之间，且结构不合理配套设施及环境较差。

根据今后城市居民住房发展趋势预测，我区有住户有购房潜在需求。

主要分为两类类是本区内私营业主个体老板及周边酒泉卫星发射中心国营厂玉门油田土哈油田嘉峪关等区域内离退休老干部高级工程技术人员及高工资高收入人员中，来酒泉市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。

这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅潜在客户，未来年别墅住宅需求量在套左右。

另类是工薪阶层年轻人成家老人独居农民进城经商农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在万元左右，未来年，小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。

该区流动人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值增值。

按该区流动人口计算，约有户。

另外，随着肃州区旧城改造步伐加快，小面积住房更适合拆迁户需求。

由此可见，世博花园凭借其优越地理位置，人与自然和谐，园林化规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观设计，以潜在消费者需求合理定位用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米小户型住宅及与众不同楼盘，将会成为酒泉市房地产开发建设中新消费亮点。

三项目开发条件及技术设计方案分析项目现状概况自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。

区域基础设施已达到五通，即通上水通下水通电通电讯通路。

供水管径为，并与酒泉市供水管网联网排水生活污水省小康建设前列。

工业持续发展，地方工业体系初步形成，年辖区内全部工业总产值达亿元，工业增加值达亿元。

第三产业发展迅速，旅游业龙头作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步轨道。

市场商品充裕物价平稳购销两旺。

年全市大口径财政收入完成亿元，其中地方财政收入完成亿元全辖区金融机构存款余额达亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达亿元，人均储蓄元。

随着酒泉撤地建市，酒泉市适时提出了把酒泉建成座地域特色突出文化特征鲜明基础设施配套功能布局合理生态环境优美管理水平较高现代化城市战略目标。

这为酒泉城市建设和房地产开发带来前所未有发展机遇，大规模楼宇开发建设也将成为国民经济新增长点和居民消费热点。

三市场环境分析近年来，随着酒泉市经济发展，把酒泉建成西陇海兰新线经济带甘肃段上第二大经济大市是全市人民努力方向。

人民物质生活水平提高，人们对住宅需求和消费在社会总消费支出中比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资主要方面。

世博花园开发建设有着良好市场环境和发展机遇。

是酒泉撤地建市后，城市工业化水平必然要加大，随之带来农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型公寓型住房人群迅速增加二是旧城改造步伐加快，带来搬迁用房需求量大量增加。

本地人口和城市外来流动人口增长使人们对位置优越环境美观服务设施完善物业需求增长。

根据市场调查资料，酒泉市肃州区现有城市人口万，约万户，流动人口万人包括外来人口以及农村进城务工经商上学人口，未来年，酒泉市肃州区城市人口将发展为万人。

据调查，截止年城市居民人均住房面积平方米，但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，每户家庭总建筑面积还比较小。

目前，从酒泉市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房是单位分房或房改房，私房约占，居民购买商品房不足，从以上情况可以看出，商品房在酒泉市肃州区居民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和市场空间仍然很大。

随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。

据调查，截止年底，该区商品房空置率为，约套左右。

但空置商品房际投资成本将根据上述问题深入作进步调整。

本报告测算是在多方考察酒泉市尤其是开发区内房地产市场基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖与目前酒泉市房地产市场供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平稳定发展。

鉴于酒泉市目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适市场策略外，还要求有支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。

建筑工程中不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。

还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。

协调好与水电电讯交通等市政设施配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视重要问题。

类是本区内私营业主个体老板及周边酒泉卫星发射中心国营厂玉门油田土哈油田嘉峪关等区域内离退休老干部高级工程技术人员及高工资高收入人员中，来酒泉市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。

这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅潜在客户，未来年别墅住宅需求量在套左右。

另类是工薪阶层年轻人成家老人独居农民进城经商农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在万元左右，未来年，小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。

该区流动人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值增值。

按该区流动人口计算，约有户。

另外，随着肃州区旧城改造步伐加快，小面积住房更适合拆迁户需求。

由此可见，世博花园凭借其优越地理位置，人与自然和谐，园项目基本情况公司概况酒泉市世博城建开发有限责任公司，原酒泉市城市建设开发总公司，成立于年。

公司资质为开发二级，主要从事房地产开发经营物业管理集中供热建材加工销售。

公司内设二办三部三司行政办公室综合办公室工程部销售部财务部世博供热公司城发物业管理有限责任公司城发建筑构件有限责任公司。

公司现有职工人，其中高中初级技术员工人，占职工总数，大中专以上学历员工人，占职工总数职工平均年龄为岁，是个年青化知识化专业化水平较高有较强发展前途新型企业。

企业位于酒泉市南市街号，法人代表马世贤。

该公司自成立以来，以铸精品工程创名牌企业为目标，先后在酒泉市肃州区建成西南片住宅小区东环南路住宅小区东文化住宅小区北新花园住宅小区。

开发为困难。

绿化保证率直接影响建筑物售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。

路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。

而小区东南两面是联系城区主要方向，因此主入口设于东南角。

在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，即世博商业广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防地下及地面景观与体，具有极强地标性。

其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。

建议控制车行道