奎林名府商品房项目立项初步设计报告

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析，并对项目决策及其实施优化提出建议。

前期与政府相关部门沟通并提出相关规划意见，使之符合政府相关区域整体规划要求，促进整体规划设计合理化。

二报告编制依据绥化市规划局规划方案国家建设部及绥化市颁布与房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料。

三项目概况位置与范围回迁安置项目位于绥化市望奎县繁华地段，北面紧邻望奎县客运中心枢纽，南侧临六道街，东侧为大龙商贸城，西临卫生路，占地面积平方米，实际用地面积平方米，交通条件多条公交线路构成交通网络，为居民出行提供了快速，充分，便捷交通条件。

环境目前本项目北侧紧临正接近竣工楼盘，西侧规划为住宅，南侧将有大型小商品开发商业项目。

周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身造景。

项目北侧路路况较好，人流较多，作为未来进行本项目销售现场主要道路，设计时需要进行重点考虑。

本项目共设置两个主要大门，分别设置在项目南北两侧。

项目南侧路路状般，但车流较少，拟作为未来本项目车辆出入主要道路。

规划要求规划用地使用性质般居住用地商业金融用地。

规划建设用地面积平方米建筑规划设计内容容积率建筑密度般居住用地建筑控制高度米。

建筑退让距离退让规划用地边界线距离原则上相邻单位就互退半建筑间距。

退让规划道路红线距离住宅米绿化环境规划要求绿地率。

交通规划要求主要出入口方位住宅南北商业东南。

第二章项目开发经营环境分析经济地理影响因素自然环境本项目位于绥化市望奎县。

望奎位于黑龙江省中部，地处松嫩平原与小兴安岭西南边缘过渡地带，平均海拔米，属于北温带大陆性半湿润季风气候区，全县幅员面积平方公里，耕地万亩。

县境三面临河，东南沿克音河诺敏河呼兰河与绥化市邻接，西南倚呼兰河与兰西毗连，西部隔通肯河与青冈县相望，北部陆路与海伦市接壤。

全县辖镇乡个村，人口万，个国有农林牧渔场。

望奎县田肥地沃，粮丰林茂。

种植业以盛产玉米大豆水稻黄麻子土豆瓜菜烤烟亚麻月苋草芸豆中药材而闻名龙江大地，是全省产粮大县。

粮食产量连续四年超亿公斤。

畜牧业以饲养生猪大鹅响誉全省全国，特别是生猪产量位居全省第位，是国家瘦肉型猪生产基地县和禽肉类生产基地县。

全县现有林地面积万公项，绿化覆被率达到，是国家三北防护林建设先进县。

交通条件望奎县地处绥化地区中心地带，是黑龙江省东北部重要城市，距省会城市哈尔滨市公里，油城大庆市公里，地区行署所在城市绥化公里。

基础设施完善，交通四通八达，十分便利，东南有四望公路和绥望二级高等公路与滨北铁路相接西有青望二级黑色公路与哈黑国道相接北有海望公路与海伦市相通。

区域经济望奎县地处绥化地区中心，市场辐射能力极强，是重要商品集散地。

全县现有各类市场处，其中工业品贸易市场和农副产品贸易市场处，城乡商业饮食和服务网点个，平均每万人个，个体工商户发展到万余户。

年全县社会商品零售总额实现亿元，其中，集市贸易交易额达亿元。

人文环境望奎县委县政府为改善投资环境，做出了关于进步改善经济发展环境决定和关于开展创建六最文明县活动实施意见，努力营造政策最宽松道路最畅通服务最热情办事最快捷环境最优美治实地调研所得资料。

三项目概况位置与范围回迁安置项目位于绥化市望奎县繁华地段，北面紧邻望奎县客运中心枢纽，南侧临六道街，东侧为大龙商贸城，西临卫生路，占地面积平方米，实际用地面积平方米，交通条件多条公交线路构成交通网络，为居民出行提供了快速，充分，便捷交通条件。

环境目前本项目北侧紧临正接近竣工楼盘，西侧规划为住宅，南侧将有大型小商品开发商业项目。

周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身造景。

项目北侧路路况较好，人流较多，作为未来进行本项目销售现场主要道路，设计时需要进行重点考虑。

本项目共设置两个主要大门，分别设置在项目南北两侧。

项目南侧路路状般，但车流较少，拟作为未来本项目车辆出入主要道路。

规划要求规划用地使用性质般居住用地商业金融用地。

规划建设用地面积平方米建筑规划设计内容容积率建筑密度般居住用地建筑控制高度米。

建筑退让距离退让规划用地边界线距离原则上相邻单位就互退半建筑间距。

退让规划道路红线距离住宅米绿化环境规划要求绿地率。

交通规划要求主要出入口方位住宅南北商业东南。

第二章项目开发经营环境分析经济地理影响因素自然环境本项目位于绥化市望奎县。

望奎位于黑龙江省中部，地处松嫩平原与小兴安岭西南边缘过渡地带，平均海拔米，属于北温带大陆性半湿润季风气候区，全县幅员面积平方公里，耕地万亩。

县境三面临河，东南沿克音河诺敏河呼兰河与绥化市邻接，西南倚呼兰河与兰西毗连，西部隔通肯河与青冈县相望，北部陆路与海伦市接壤。

全县辖镇乡个村，人口万，个国有农林牧渔场。

望奎县田肥地沃，粮丰林发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

项目资本风险项目建设过程中，要让购房者对本项目有足够信心。

同时，在项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。

企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。

因此，项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择，资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目成本因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。

以确保预期目标实现。

第九章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展良好房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目鼎力支持等等，这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。

二项目在经济上具有较强可行性根据目前市场形势对预期目标利润估算结果具有较强可行性。

三项目具有突出优势►望奎项目潜在需求量大。

►项目定位属中高档，产品设计规划优势突出。

四项目实施难点项目时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大期房销售，不能眼见为实，在客户日臻理智今天，销售存在定难度周边自然环境较差，未来环境主要依靠自身发展。

五强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

前言报告编制目的二报告编制依据三项目概况第二章项目开发经营环境分析经济地理影响因素二市政配套条件及发将不低于元平方米。

根据其项目目前估计，产品定位走中高端路线，项目主力户型为平方米左右经济型。

二同类项目产品特征分析其周围同类项目有客运小区等近五项。

房价大多在元左右。

由于产业经济区逐步形成和生活大环境提升，未来房价有进步升值空间。

第四章项目定位面对竞争激烈房地产市场，公司要建立自己品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。

目标市场定位目前市场经过长期发展和数次起伏跌宕已经十分成熟，市场竞争也越来越激烈，大家都在对市场进行细分化基础上作产品，针对不同客群，设计不同产品，以达到在销售过程中尽量避免正面直接冲突情况。

因此，现在产品可以说是百花齐放各有千秋。

从客户需求和其它项目成交情况看，目前此类产品市场上成交量较大户型集中在平方米左右，总价在万左右舒适三居户型。

此类产品虽然定位较高，但仍属于中高档产品，更高层次客户将会选择环境更加优秀户型更大多层洋房。

商业产品定位以餐饮休闲酒店会议社区配套步行街为主要商业业态综合商业体，业主俱乐部。

二客户定位从同类项目客户和区域内目标客户两方面，对客群个体特征及行为特征进行了调查，结果如下目标客户个体特征年龄主要在岁之间，般多为三口之家结构。

购买高档项目人群年龄有明显年轻化趋势，些岁以上单身贵族或二人世界也颇为常见。

工作范围以政策机构金融机构为主，职位普遍为企业中层以上管理人员，思维活跃，精力旺盛，见多识广。

普遍处于上有老下有小发展阶段，繁忙工作与享受家庭生活之间存在着强烈矛盾冲突。

主要从事高端管理企业高管或个体私营主。

目标客户群体对于项目需求基本与我们出发点相吻合对项目形象要求三高即高尚高档高质量个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功同时还要做到与众不同。

关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚居住圈。

对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满意度。

对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。

对于装修避免庸俗材料和建建议综合商业楼配套，部分对外经营，部分为业主日常生活提供方便。

智能化配套。

整个项目智能化要尽可能做到完善先进。

四户型配置建议平米户型平米户型五环境艺术设计建议园林景观在功能上，要突出使用性和参与性，拒绝单纯观赏景观设计要满足客户置身其中行走路过和屏窗远眺等不同视点需求。

景观设计要与建筑紧密结合，互相呼应互为景色，所以景观与建筑物理衔接与视觉衔接均要符合美和科学原则。

景观设计中地形高中低，植被选择上花果叶草乔灌，材料上木水土石均必须结合实际效果来研究选用如春夏秋冬黑白明暗灯光小品节能环保使用安全以及客户在园区内嗅觉触觉听觉等感受做到园区生态和谐。

要结合社区主题，建筑得风格考虑创造性景观设计，拒绝落入俗套。

注意高科技在园林中应用。

上述优化建议仅仅是个思路，设计人员在把握总体原则前提下，可以有更多突破。

第六章项目开发经营策略及投资估优质服务。

二市政配套条件及发展规划城镇基础设施日臻完善，县城内上下水管网供电供热等基础设施完备。

通讯已形成光缆微波传输交换程控化主体网络，实现了传输数字化。

全县电话装机容量达万门，个村全部开通了程控电话。

水电充足，城内拥有日供水量吨水处理厂座，全县电力总容量千伏安，完全可以满足工农业生产和人民生活需要。

年望奎县用于基础设施建设投资达万元。

第三章项目周