奥运村酒店式公寓项目立项初步设计报告

项目概况酒店式公寓项目回收成本快风险小，并有良好市场前景，因此在北京供应总量不断增加。

据统计，仅在年北京酒店式公寓新上市供应总量就达到约套和，套，主要集中于朝阳区，占总份额海淀区西城区和东城区供应量也较大，这四个区域占了近市场份额。

客户以私营业主办公族旅游者和海外客户为主。

目前，北京酒店式公寓整体出租率很高，达到，特别是在地区，出租率高达以上，低者也达到。

项目提出背景随着奥运会临近，北京旅游资源不断开发整合，北京酒店式公寓出租价格开始升温。

据市场部调查目前很多酒店式公寓明年出租已经预订出去。

预订者主要是外企中方高级管理人员外国人海外华人。

自今年月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了，需求面积主要是以中小户型居多。

这主要是随着奥运会日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服务式公寓。

由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强优势，统集中管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房自助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层青睐。

市场统计资料显示目前北京酒店式服务公寓租金从美元平方米月美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了美元。

而目前出租率普遍在左右，与去年出租率相比上涨了左右。

如目前酒店式公寓比较集中商圈丽都商圈亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨趋势，实际成交租价总体上涨了左右。

进度计划本策划案项目主体已封顶完工，外装及配套设施建设正在加紧进行，预定月底完成交付我方。

本案计划于月中旬完成融资工作，项目装修设计进行中与施工队伍招投标同期展开。

月底进入装修施工阶段。

同期进行工作有营业证照办理员工招聘及培训设备设施考察采购与安装调试合作项目招商项目前期宣传推广，年月底完成以上工作。

预定年月开始试营业，。

黄金周正式开业。

第二章市场调研及前景预测北京酒店业市场情况年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。

年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元人民币，分别同比增长和出境人数达万人次，同比增长。

从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人。

旅游客源快速增长。

些酒店更加趋向于专性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。

主题酒店经济型酒店和些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明市场形象拥有着更强竞争力。

而年北京奥运会，将会大大推动酒店业发展，所以宾馆酒店行业在未来几年前景将看好。

但据北京奥组委官方保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万万人。

从年月日日，估计每天至少有万人在北京住宿。

以北京现有加上新建家酒店，仍难负荷这些蜂拥而至游客。

与目前北京可比项目分析与本项目有可比性酒店式公寓租金情况项目名称租金水平美金月套使用面积户型国贸公寓建面居嘉里中心建面居雅诗阁建面居凯宾斯基公寓居丽苑公寓建面居丽都公寓建面居京城大厦建面居盈科中心建面居丽晶苑建面居三全公寓建面居瑞士酒店建面居福景苑建面居东湖别墅公寓建面居北京国际俱乐部公寓居万国公寓建面居东方豪庭公寓建面居酒店公寓租金基本上和甲级或顶级写字楼租金持平，租金水平和顶级写字楼水平相当。

与本项目有可比性酒店公寓目前配套设施情况配套服务项目百分比配套服务项目百分比健身房健身中心诊所游泳池电影院儿童活动室儿童游乐场花园餐饮咖啡超市台球室桑拿网球场商务中心高尔夫练习场健康俱乐部酒吧银行药店购物中心从酒店公寓使用者对配套服需求面积主要是以中小户型居多。

这主要是随着奥运会日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服务式公寓。

由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强优势，统集中管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房自助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层青睐。

市场统计资料显示目前北京酒店式服务公寓租金从美元平方米月美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了美元。

而目前出租率普遍在左右，与去年出租率相比上涨了左右。

如目前酒店式公寓比较集中商圈丽都商圈亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨趋势，实际成交租价总体上涨了左右。

进度计划本策划案项目主体已封顶完工，外装及配套设施建设正在加紧进行，预定月底完成交付我方。

本案计划于月中旬完成融资工作，项目装修设计进行中与施工队伍招投标同期展开。

月底进入装修施工阶段。

同期进行工作有营业证照办理员工招聘及培训设备设施考察采购与安装调试合作项目招商项目前期宣传推广，年月底完成以上工作。

预定年月开始试营业，。

黄金周正式开业。

第二章市场调研及前景预测北京酒店业市场情况年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。

年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元人民币，分别同比增长和出境人数达万人次，同比增长。

从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人。

旅游客源快速增长。

些酒店更加趋向于专性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。

主题酒店经济型酒店和些美元历史纪录，而今年这数字将再次被刷新。

借着年奥运会春风，中国市场越来越受到国内外酒店投资和管理者特别关注，各品牌瞄准奥运大蛋糕纷纷抢滩中国市场。

同时随着年奥运会日益临近，中国部分酒店品牌扩张速度达到至，新品牌也不断出现。

巨大潜力使酒店市场持续升温，很多品牌在北京有宏伟开店计划，中外各种品牌酒店在京圈地已经升级。

根据酒店投资倾向调查显示，投资者对于酒店业兴趣在全球范围内持续高涨。

全球市场内买方数量接近卖方倍。

调查结果表明，接受调查者开始考虑建造或购买酒店资产，说明投资对象短缺已经迫使投资方考虑酒店产业开发。

全球经济繁荣带来了商务和休闲旅游增长，加上资本充裕和市场供应制约，酒店业投资环境前景喜人。

总论项目概况项目提出的背景进度计划第二章市场调研及前景预测酒店式公寓的情况介绍目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析本项目与其他项目相比较优劣势分析第三章项目定位主题定位功能定位市场定位核准通过，归档资料。

委官方保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万万人。

从年月日日，估计每天至少有万人在北京住宿。

以北京现有加上新建家酒店，仍难负荷这些蜂拥而至游客。

与目前北京可比项目分析与本项目有可比性酒店式公寓租金情况项目名称租金水平美金月套使用面积户型国贸公寓建面居嘉里中心建面居雅诗阁建面居凯宾斯基公寓居丽苑公寓建面居丽都公寓建面居京城大厦建面居盈科中心建面居丽晶苑建面居三全公寓建面居瑞士酒位置位于亚奥圈中心，北邻国家体育场鸟巢国家游泳馆水立方不足千米，东邻奥林匹克中心，西邻国际会展中心，背靠中华民俗园，距。

万亩奥林匹克森林公园千米。

奥林匹克公园，北京最高建筑世贸中心，展览体育中心国家体育场游泳中心这些设施将在奥运会后成为市民休闲娱乐场所，届时此地区将成为北京市区规模最大环境优美突出运动主题顶级绿色社区。

便捷交通距离亚运村商圈中心和中关村商圈中心均不超过分钟路程距八达岭高速路不足千米，紧邻北四环主路地铁号线，拓宽安立路和清林路使得本地区交通成为北京城区最为畅通区域。

绿色环保宜居环境由于奥运村遵循很高环保标准，奥运村将基本放弃传统燃料，另外在照明将使用太阳能照明系统本着绿色奥运原则，本地区有着相当高绿化比例。

绿色环保环境有利于本项目经营发展。

经营成本优势由于前期工作充分，与开发方进行了充分沟通交流，双方建立了良好信任与合作关系，使我方得以千百万年租金顺利承租，此价格低于市场价格约，使得本项目具有明显成本竞争优势。

项目劣势品牌自主品牌在经营初期将有个相对长期创立过程，管理体系经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。

加盟品牌能迅速获得个成熟销售网络，并能在管理上得到指导。

但加盟经营将限制本身长远发展，加盟费用提升了经营成本。

人力资源无人力资源储备。

分析与解决方案综合各方面情况分析，本项目得天时地利，客源问题和员工素质成为了关键。

酒店经营在于市场拓展和成本控制，在市场拓展方面，因为有奥运契机和地理位置优势，所以关键客源问题将迎刃而解，而后奥运时代本区域无疑将成为个新繁华中心，所以在客源问题解决以后，管理人员专业度和员工素质与储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招募和储备批接受过培训员工，另外应从社会招聘中引进些有经验有能力骨干员工和中高层管理人员，并以完善规章制度和有力培训使服务团队达到企业和顾客要求。

第三章项目定位主题定位根据本项目所处地理位置特点差异化经营理念，本着以特色立足顺应行业发展思想，本项目定位为绿色高档酒店式公寓。

功能定位休闲商务度假酒店式公寓定位主要依据是项目所在地周遍环境特点。

此区域多所奥运场馆以及高比例绿化带，民俗园和户旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高客房出租率，吸收各旅行社团队。

在与本地较大旅行社建立联系同时，对外与广东上海港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们客源是酒店重要基本客源。

为保证在与竞争对手价格基本相同条件下保证较高开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导商务公关活动。

商务客源以在京内外企作为主要销售对象。

散客客源散客客源市场开发，是影响酒店经济效益重要因素，酒店要在有限客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人散团比例。

在开拓散客市场目标上，重点是江浙广东北京上海等地。

具体计划采用如下销售方式与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售代理商，争取采用网上订房方式外地来乌散客加强与本地企事业单位联系，争取成为其接待外地客人订点酒店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，委官方保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数也将达万万人。

从年月日日，估计每天至少有万人在北京住宿。

以北京现有加上新建家酒店，仍难负荷这些蜂拥而至游客。

与目前北京