姚家小区西区旧城改造开发项目立项初步设计报告

济南市房地产开发十五发展规划中提出到十五末，完成房地产投资亿元，开发各类房屋面积万平方米，其中住宅平方米，要分别比九五增长和消除人均居住面积不足平方米住房困难户，使其人均达到平方米，住房成套率到以上，全市房地产开发拉动相关行业产值不低于亿，增加财政收入不低于亿，增加就业人数不少于万人。

年是十五计划实施最后年，也是关键年，所以，该项目建设符合山东省和济南市住宅发展规划。

适应加快推进城市化需要为充分发挥城市在经济社会发展中辐射带动作用，促进城市环境协调发展，省委省政府确定了全省城市化发展目标到年全省城市化水平达到左右，住宅人均使用面积达到平方米。

省政府第次省长办公会提出济南市可按万人口规模进行统筹规划，到年人口城镇化率达到左右年前后，在全市总人口达到万万人情况下，城镇人口达到万人，人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规模有序设施完善高效城镇体系。

济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化中心。

年全市城镇人口万人，人口城镇化率为，这个规模与济南在区域经济中地位是不相称。

为此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化战略重点，纳入国民经济和社会发展总体规划。

济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期，将进入城市化加快发展新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城市吸纳非农业人口功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城市居民生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。

力争到年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到。

随着城市化速度加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目建设，可有效扩大济南市住宅供应量，有利于推进济南城市化进程。

有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战略东拓西进南控北跨中疏要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施，不断加快城市建设和房地产开发步伐。

十五及今后时期，济南市城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理原则，进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设需要，按照旧区改造与新区开发相结合原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民居住水平，以满足人民群众日益增长居住需要。

该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完善，布局合理，营造出优美舒适安逸生活环境，为社区内居民提供个现代住宅新居。

另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极促进作用。

第二节项目概况建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽砚池山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部开发黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。

二建设规模项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新阶段，住宅建设成为社会经济重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资，城乡住宅投资占房地产投资，个人购买商品房比重已达。

随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化战略重点，纳入国民经济和社会发展总体规划。

济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期，将进入城市化加快发展新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城市吸纳非农业人口功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城市居民生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。

力争到年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到。

随着城市化速度加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目建设，可有效扩大济南市住宅供应量，有利于推进济南城市化进程。

有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战略东拓西进南控北跨中疏要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施，不断加快城市建设和房地产开发步伐。

十五及今后时期，济南市城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理原则，进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设需要，按照旧区改造与新区开发相结合原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民居住水平，以满足人民群众日益增长居住需要。

该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完善，布局合理，营造出优美舒适安逸生活环境，为社区内居民提供个现代住宅新居。

另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极促进作用。

第二节项目概况建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽砚池山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部开发黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。

二建设规模项目规划用地面积平方米约亩极限值。

根据敏感性分析，计算各因素临界点详见表。

临界点分析表敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率期望值建设投资万元最高值销售收入万元最低值四财务评价结论通过上述分析可以看出，项目建设经济效益良好，房屋全部出售后可实现利润万元，投资利润率为。

财务分析表明，项目全部投资所得税后财务内部收益率为投资回收期为年。

从敏感性分析可以看出，项目具有定抗风险能力，但销售收入下降和投资增加对财务评价指标影响较大。

因此，应制定科学合理营销措施和方案，注意销售定位和控制投资开发成本，缩短销售期，降低运营费用，以期取得更好经济效益。

第三节社会效益评价项目建设符合国家产业政策和济南市城市总体规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极作用。

项目建设具有良好社会效益。

第十二章结论与建议第节结论项目开发建设符合国家产业政策，有利于加快济南城市化建设进程，对促进济南城市环境面貌改变，具有积极意义。

二项目建设能够为广大居民提供布局合理功能齐全设施配套环境优美现代化住宅，有利于改善居民居住条件，提高生活居住水平，具有良好社会效益。

三经济评价结果表明，项目开发可取得预期经济效益，具有定盈利能力和抗风险能力入万元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新阶段，住宅建设成为社会经济重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资，城乡住宅投资占房地产投资，个人购买商品房比重已达。

随着我国经济发第章总论第节项目背景项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目二建设地址济南市历下区浆水泉路三建设单位济南福泉房地产开发有限公司四可行性研究报告编制依据济南市城市总体规划济南市房地产开发十五发展规划济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目立项事宜复函济计投资函号投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法城市居民居住区规划设计规范建设单位提供其他资料六项目提出背景随着我国城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。

以住宅为主房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作核准通方米，同比增长。

新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约万平方米，与去年持平。

其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业