娱园旅游度假区开发项目立项初步设计报告

但库区四周群山环抱，远山近水，富有层次感。

库区沿岸地形迂回曲折，半岛星罗棋布，随水位变化而相应变化。

水面被分割得千姿百态，宛如迷宫，为旅游开发提供了良好条件。

秀丽水体项目策划地总库容达万立方米，有效库容万立方米，在平方公里集雨面积内，群山叠翠，林木葱郁，除少量生活污水外几乎没有污染源，使水库保存了清纯洁净湖秀水，水体能见度可达米以上，库区港湾相连，水域富有变化。

湖区山水相映，景色迷人，尤如镶嵌在群山中块秀玉，每当清晨太阳初升，湖水烁金。

黄昏，晚霞如胭脂，为湖面染上层金色。

月夜，静谧得湖面片银白，微风吹来，摇曳生辉，令游人如痴如醉。

宜人气候处于北亚热带，气候温暖湿润，阳光和熙，无霜期长。

由于库区森林覆盖率较高，加之水面温度调节作用，营造了舒爽宜人小气候，库区空气清新，富含空气负氧离子及植物精气空气杀菌素，具有较高空气质量，适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动。

民风纯朴农村景色库区周边余源和金流两村自古民风纯朴，乡民们婚嫁节庆活动丰富而有特色，如玩彩灯舞狮子舞剑打秋千挤棍，加之金流进村处有栋樟树黄连楮树枫树百年以上古树，极具地方特色与旅游开发价值。

库区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛臵身于浓墨重彩山水画之中。

资源组合评述项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合度良好，旅游可开发性强远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金分割比，给人以种秀丽和谐美感人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花互补作用。

资源总体评价本项目地是个以水体为主，地方特色突出旅游客体，自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅相成。

库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，天然质朴，可开发性强，适宜运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐休闲度假水上竞技为体多功能综合性城郊新型水体旅游区。

有良好自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁江南农村景色，能对城市游客群体产生较强吸引力。

加大环保力度，视湖秀水为旅游开发资源基础，有计划改变湖区植被树种单调，大量营造观赏林。

靠近主要客源地。

地方政府重视，项目地基本无社区居民居住，开发投资费用相对较小。

第三章客源市场分析对项目地旅游开发过程，从逻辑上说，应首先从研究市场实力开始。

市场研究目是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处经营环境。

旅游客源市场规模可以用以下公式表示其中客源市场规模市场引发力或称出游动机目地吸引力客源发生地与目地间距离影响力所以，首先必须明确该项目目标市场，再有针对性地研究该市场出游动机对该市场而言目地吸引力以及相关距离影响力。

对经理人员来说，最重要信息并不定是潜在市场总量，而是有必要明确该市场特点。

市场划分好之后，我们就可以把目标确定在那些对我们产品有效需求人群身上，然后，旅游休闲度假区切设计都应以已确定这部分人特殊要求为依据。

市场研究还应分析来自其他旅游目地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者竞争。

而这研究必须在旅游产品生命周期背景下进行。

客源市场定位逗留目分析娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为日。

主要针对景德镇鹰潭两地双休日娱乐休闲市场。

保健本旅游地可以成为区域性保健中心，其开展游泳钓鱼水上项目游园和其他相关项目对景德镇和鹰潭上饶三地相关市场将是十分有竞争力。

地理来源分析交通时间般认为区域性旅游休闲度假中心吸引力范围是车行小时距离。

这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸范围。

旅游者距离知觉实践中旅游者对距离心理知觉往往与实际距离是有区别，其影响因素大概有交通方便程度历史上形成行政区划方言等文化特征造成心理认同感④人民持续性往来情况出游者出游心理压力。

游客嗜好分析依据项目地资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在现有山水自然资源条件基础上规划开发为以人造人文娱乐休闲性景区。

满足人们娱乐公务保健观光需求。

限制条件分析季节性周期性限制因素季节性由于气候四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑因素，所以，该旅游项目将不可避免受到全年性季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为春季月是小旺季夏季月是旺季秋季月是平季冬季来年月是淡季。

周期性双休日短途旅游市场特点就是周五周六周日客人多，其他时间客人少。

假日性五十春节黄金周客人将会大大增加。

其他旅千挤棍，加之金流进村处有栋樟树黄连楮树枫树百年以上古树，极具地方特色与旅游开发价值。

库区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛臵身于浓墨重彩山水画之中。

资源组合评述项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合度良好，旅游可开发性强远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金分割比，给人以种秀丽和谐美感人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花互补作用。

资源总体评价本项目地是个以水体为主，地方特色突出旅游客体，自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅相成。

库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，天然质朴，可开发性强，适宜运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐休闲度假水上竞技为体多功能综合性城郊新型水体旅游区。

有良好自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁江南农村景色，能对城市游客群体产生较强吸引力。

加大环保力度，视湖秀水为旅游开发资源基础，有计划改变湖区植被树种单调，大量营造观赏林。

靠近主要客源地。

地方政府重视，项目地基本无社区居民居住，开发投资费用相对较小。

第三章客源市场分析对项目地旅游开发过程，从逻辑上说，应首先从研究市场实力开始。

市场研究目是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处经营环境。

旅游客源市场规模可以用以下公式表示其中客源市场规模市场引发力或称出游动机目地吸引力客源发生地与目地间距离影响力所以，首先必须明确该项目目标市场，再有针对性地研究该市场出游动机对该市场而言目地吸引力以及相关距离影响力。

对经理人员来说，最重要信息并不定是潜在市场总量，而是有必要明确该市场特点。

市场划分好之后，我们就可以把目标确定在那些对我们产品有效需求人群身上，然后，旅游休闲度假区切设计都应以已确定这部分人特殊水库待开发区，按旅游规划设计，由投资商进行项目单项租赁股份有限责任公司。

该经营方式决定于开发资金民间筹集方式，股东按投入资金量比例，享受权利承担义务，应设立股东大会董事会，实行总经理责任制经营管理体制旅游是种市场化运作经济行为，应按市场经济规律，本着政府管理，企业经营原则调整，完善旅游经营管理体制，推动娱园旅游度假区开发顺利进行由珠山乡政府牵头，旅游开发商县旅游局等几方共同参与娱园旅游开发管理协调小组使多元化管理向元化管理方向发展依据投资方式不同，选用相适应经营模式，如股份制经营合作经营等。

联系单位县招商局电话传真县计划委员会电话传真招商信息网址电子信箱者或潜在替代品生产者竞争。

而这研究必须在旅游产品生命周期背景下进行。

客源市场定位逗留目分析娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为日。

主要针对景德镇鹰潭两地双休日娱乐休闲市场。

保健本旅游地可以成为区域性保健中心，其开展游泳钓鱼水上项目游园和其他相关项目对景德镇和鹰潭上饶三地相关市场将是十分有竞争力。

地理来源分析交通时间般认为区域性旅游休闲度假中心吸引力范围是车行小时距离。

这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸范围。

旅游者距离知觉实践中旅游者对距离心理知觉往往与实际距离是有区别，其影响因素大概有交通方便程度历史上形成行政区划方言等文化特征造成心理认同感④人民持续性往来情况出游者出游心理压力。

游客嗜好分析依据项目地资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在现有山水自然资源条件基础上规划开发为以人造人文娱乐休闲性景区第章项目背景地理位臵项目开发地余源水库位于江西省县珠山乡，地理座标为北纬，东经。

北面是北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。

库区有余源和金流两个村委会。

交通条件项目所在地县位于江西省东北部，境内有皖赣铁路。

公路有国道穿境而过，从县城通往各乡镇路面都实现了硬化。

目前库区与外界交通联系只有条机耕道。

随着县乡镇对该机耕道拓宽平整，该库区发展旅游业区位交通条件将得到明显改善。

市场环境在大力发展旅游业形势下，江西省提出了生态江西，休闲花园旅游发展构想，上饶市提出了大力实施鲲鹏战略，加快旅游业发展若干意见。

随着社会劳动率不断提高和城镇社会经济迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游客观需求愈来愈强烈，形成了巨大旅游客源市场。

虽然周边地区水体旅游资源比较丰富。

但同类型水库湖区旅游项目则不算太多。

开发得比较好是上饶枫泽做出自身鲜明特色，旦失去特色，就失去开发价值。

因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。

市场原则。

旅游开发是项经营性投资，不是单纯公益性投资，经济效益是旅游企业追求第目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在理由。

因此，旅游产品开发应结合市场需求开发适销对路产品，取得满意经济效益。

自然美与人工美统原则。

由于本项目地资源类型丰满度优美度和人文旅游资源知名度方面并不十分理想，因此，人造景观将成为项目地主打产品，人工美与自然美和谐统是决定项目地旅游产品景观相重要因素。

开发思路依据项目地资源特质资源展布形态结构景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地旅游开发理念与模式。

开发理念为以资源为依托，市场为导向旅游开发理念开发模式为资源市场产品市场。

从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性和本地向性为主，区域向性主要是吸引上饶市景德镇市鹰潭市等设区市游客本地向性主要是指对本地居民及周边县市等小城市居民吸引力。

从资源开发利用方式来看，本项目地应以大众性娱乐性参与性休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型休闲度假型旅游产品。

市场定位通过对项目地综合分析与论证，本策划认为应以娱作为项目地开发