宁日月湾杨梅地块项目立项初步设计报告

项目规模本土地级开发项目实际进行开发用地面积为公顷，包括度假居住用地公顷，公共服务用地公顷，酒店会所用地公顷，村庄建设用地公顷，房车露营地公顷，公共绿地公顷，防护绿地公顷，道路用地公顷，林地公顷，农田公顷，水域公顷，沙滩公顷。

开发建设成本费用估算项目建设总投资万元，全部由建设单位自筹解决。

项目综合评价结论项目建设符合万宁市土地利用总体规划万宁市城市总体规划内容，适应万宁市社会与经济发展形势，为万宁市经济发展提供个良好基础设施条件。

项目建设将推进地区经济发展，是促进旅游服务业发展从而带动经济结构转型升级需要，也是加强生态环境保护需要，可以实现地区经济社会双重效益。

因此项目建设对万宁市社会与经济发展意义重大。

项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行。

为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。

建议项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进管理办法，争取通过有效管理避免风险。

承办单位要组建支精干高效专业配套齐全管理队伍，加强工程管理，统调度指挥。

台风雨季影响及其它不可抗拒因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行施工组织计划，尽量避免在台风降水季节施工，以防水土流失。

城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理方案。

建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境影响。

第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

宗地实际用途与规划用途在总规划面积公顷中，建设用地公顷，非建设用地公顷。

宗地规划用途为住宅酒店商业服务文化娱乐为主体现代化旅游用地。

现状土地构成表用地性质面积公顷比例水域道路用地建设用地耕地林地园地青皮林沙滩总规划面积规划用地表建设用地用地性质用地代码用地面积用地比例容积率建筑面积备注度假居住用地公共服务用地酒店会所用地小镇房车营地配套相应公共服务设施滨海房车营地及配套设施用地公共绿地防护绿地道路用地合计不含防护绿地建设用地为公顷非建设用地村庄建设用地林地农田水域沙滩合计总用地项目自然条件与区位项目土地自然特征整体地形为中部村庄耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地丘陵地形。

海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有青皮林。

三面环山，面临海，资源组合十分优越，集山地平原海域自然保护区河流沙滩和礁石为体，蕴含了珍贵生态资源与重要生态价值，具有得天独厚自然旅游资源优势。

项目区位特征项目所在地是万宁市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

位于海南省东北部，距省会海口市约公里，距三亚市约公里，距兴隆约公里。

处于海南两大旅游核心城市中间，拥有纯白沙滩线。

东环铁路与东线高速公路将规划区划分成三个区块，旅游资源十分独特，并已初步建成富有特色文化景观旅游区。

地上建筑物状况该项目用地范围内用地主要以耕地园地林地和青皮林保护区为主，占总用地。

宗地环境自然环境地理环境万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。

南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部。

土地人口万宁市域总面积为平方公里，其中陆地面积平方公里，海域面积平方公里。

在土地面积中，山地约占半，丘陵和平原各占四分之。

全市总人口万人，其中汉族万人，黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。

万宁市人民政府驻地为万城镇。

气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为是气候温和温差小积温高。

年平均气温，最冷月平均气温，最热月平均全年无霜冻，气候宜人二是雨量充沛，年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在小时以上。

社会经济环境万宁市具有区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐社会迈出新步伐。

生态环境万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。

万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业发展生态旅游，发展节约型和环境友好型园区经济。

日前万宁凭借在绿色经济生态建设环境整治循环经济等方面突出成绩。

市政基础设施状况交通现状万宁市水陆交通方便，海南东线高速公路横贯全境，全市境内国道条共公里，市县道条共公里，乡道条共公里，行政村通达率达。

此外还有大小港口个，较大有万州港和乌场港，与我国东南沿海港口航线相连，水陆运输都十分方便。

市政设施现状自来水万州水厂日供水能力万吨，已投入生产，且万城至港北长丰等地供水主管网铺设已基单位要组建支精干高效专业配套齐全管理队伍，加强工程管理，统调度指挥。

台风雨季影响及其它不可抗拒因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细可行施工组织计划，尽量避免在台风降水季节施工，以防水土流失。

城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理方案。

建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境影响。

第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

宗地实际用途与规划用途在总规划面积公顷中，建设用地公顷，非建设用地公顷。

宗地规划用途为住宅酒店商业服务文化娱乐为主体现代化旅游用地。

现状土地构成表用地性质面积公顷比例水域道路用地建设用地耕地林地园地青皮林沙滩总规划面积规划用地表建设用地用地性质用地代码用地面积用地比例容积率建筑面积备注度假居住用地公共服务用地酒店会所用地小镇房车营地配套相应公共服务设施滨海房车营地及配套设施用地公共绿地防护绿地道路用地合计不含防护绿地建设用地为公顷非建设用地村庄建设用地林地农田水域沙滩合计总用地项目自然条件与区位项目土地自然特征整体地形为中部村庄耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地丘陵地形。

海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有青皮林。

三面环山，面临海，资源组合十分优越，集山地平原海域自然保护区河流沙滩和礁石为体，蕴含了珍贵生态资源与重要生态价值，具有得天独厚自然旅游资源优势。

项目区位特征项目所在地是万宁市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。

位于海南省东北部，距省会海口市约公里，距三亚市约公里，距兴隆约公里。

处于海南两大旅游核心城市中间，拥有纯白沙滩线。

东环铁路与东线高速公路将规划区划分成三个区块，旅游资源十分独特，并已初步建成富有特色文化景观旅游区。

地上建筑快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展基础条件，对加快该地区建设有很大推动作用，开发建设是必要。

本项目实施将有助于促进土地储备制度落实，有利于万宁市土地市场有序发展。

项目前景良好。

土地作为不动产，具有保值增值特征。

尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。

从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，万宁市日月湾风景区房地产市场非常看好。

可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。

因此，在未来合适时机出让各地块，能够实现目前所设想预期收益。

该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。

经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元亩，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。

按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月。

通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，可得到项目在财务上是可行结论成本支出项目总成本为万元。

出让收入土地出让地价款测算为万元。

利润通过测算净利润为万元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，内部收益率为。

因此，本项目开发前景良好，不但有开发建设必要性，社会效益显著，也有在经济和财务方面可行性。

建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保日月湾杨梅地块风景区基础设施项目顺利进行。

方公里。

在土地面积中，山地约占半，丘陵和平原各占四分之。

全市总人口万人，其中汉族万人，黎苗等个少数民族万人行政辖区有个镇个国营农场个华侨农场个国营林场。

万宁市人民政府驻地为万城镇。

气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为是气候温和温差小积温高。

年平均气温，最冷月平均气温，最热月平均全年无霜冻，气候宜人二是雨量充沛，年平均降雨量毫米左右三是日照长，年日照时数平均在小时以上。

社会经济环境万宁市具有区位优势自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐社会迈出新步伐。

生态环境万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。

万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业发展生态旅游，发展节约型和环境友好型园区经济。

日前万宁凭借在绿色经济生态建设环境整治目录第章总论项目概况项目申请报告编制目项目编制依据项目概况项目综合评价结论建议第二章项目界定与现状描述宗地法律关系项目自然条件与区位地上建筑物状况第三章项目背景及必要性项目提出背景开发建设日月湾杨梅地块旅游景区意义项目建设必要性第四章建设地点及建设条件项目建设地点气象条件基础设施及外部条件第五章市场分析总体宏观经济分析旅游市场分析海南旅游业优劣势分析市场需求分析结论第六章土地整理及配套工程方案开发原则规划设计要求核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目开发目标拆迁补偿方式土地整理开发方案第七章环境保护环