宁波海洋城奥特莱斯项目立项初步设计报告

招商试运营中有苏州金鸡湖和杭州休博园中奥特莱斯。

还有待开发或正在开发有武汉成都重庆青岛等地项目。

发展前景中国品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品消费冲动，但尚不具备真正高档商品消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了种可实现消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大改变，使得奥特莱斯在未来年之内在中国具有良好发展前景。

为了适合中国消费现状，境内外大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润支持专卖店经营策略，这种经营策略使奥特莱斯在中国发展出现良好市场前景，据专家预测，在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿高档商品消费销售额，并逐年递增，奥特莱斯在中国发展前景被广泛看好。

开发思路和计划基于奥特莱斯中国市场良好前景，我们认为在中国，沿海城市除广东内地省会城市都有奥特莱斯发展空间，谁有充分货源供应，谁就能占据市场。

在行公司在与上海奥特莱斯合作过程中间，积累了许多品牌资源，打通了境外品牌商品采购渠道，使得我们能够迅速地去拥有这些市场，发展奥特莱斯业态，成为这种新兴业态主要企业。

按照设想，我们在国内率先选择长三角经济发达区域城市开发个样板点，形成区域型奥特莱斯品牌，然后由南向北由东向西拓展全国市场，在未来年内，形成家店以上规模连锁效应，争取上市。

地块情况介绍用地位置区域位置用地位于宁波奉化市。

奉化市位于长江三角南翼，濒临象山港，是宁波市南部副中心城市。

项目用地距离宁波市中心公里绍兴市公里金华市公里温州市公里台州市公里，是奥特莱斯绝佳位置。

地块位置地块位于宁波城区奉化市区，到宁波市仅多公里环东路通车后距离还要缩短，到奉化市区仅公里，距同三高速公路西坞出口仅多米，是奥特莱斯优质选址，它既避开了下架商品对专卖店冲击，又能为有车族到来提供最快捷方式。

环境条件用地位于经济发达长三角南端宁波城市范围。

该地区是中国仅次于深圳上海经济发达和高收入区域。

在这里，人们对品牌服饰类商品需求量很大，是奥特莱斯良好市场空间。

项目所在区域与城市之间距离贴近，交通发达。

使项目具有良好辐射能力。

区域交通发达，高速公路跨海大桥城际列车，应俱备。

使奥特莱斯业态在这里有很好环境条件。

用地到溪口妙高台在建弥勒大佛等旅游景点均在公里之内，有共享旅游客流优势奉化市旅游客流约万。

项目用地位于奉化市岳林街道，周边是经济开发区政府办公区以及商贸发展区。

综上所述，用地环境十分有利于奥特莱斯开设。

交通条件项目可达性强外部交通有跨海大桥宁波绕城同三高速甬金高速用地周边交通有大成路环东路西坞出口沿海铁路姜山交通枢纽目前西坞出口流量为每天万车次用地有利条件用地规模约亩，可以根据项目实际需要调整。

用地現状基本完成动拆迁，目前在回土垫平。

土地行情该区域土地评估价格为万亩，实际成交价格为万万亩。

土地性质已纳入建设用地范围，用地性质为商业现时办理进展已经向浙江省申请用地规划获得方法公开拍卖洽谈价格目标争取到每亩万左右用地经济指标我们可以提出规划建议。

政府规划与支持力度政府第三产业发展思路奉化市是全国百强县市名，经济发达，二三产业构成为，第三产业在经济中比重较大。

服装机械旅游是当地主要产业。

奉化零售业没有其他行业发展迅速。

由于土地资源紧缺和节能减排要求，奉化市把发展第三产业作为重点工作，其中本项目已被列为今年奉化市重大工程，政府希望通过奥特莱斯引进，带动奉化市第三产业发展。

对旅游业规划思路长期以来，奉化市旅游产业人数规模大而消费规模偏小。

宁波市年旅游人数为多万，而奉化市旅游人数为万，约为整个宁波市半，但是从消费状况来看，宁波市平均旅游支出为元人，而奉化市仅为元，明显低于宁波市。

为改变这种高人数，低支出旅游消费市场状况，通过增加消费场所，引导旅游消费，本项目是奉化旅游发展中个重要布局。

地块周边规划情况海鲜城旅游集散中心奉化新行政区奉化汽车站大成路沿线主题公园民国建筑博物馆生态公园五星级宾馆奉化市区旅游集散中心商贸区接近铁路奉化站政府对本项目支持力度土地成本给予支持，以成本价供应土地可以享受有关规费方面优惠土地手续前置办理可以享受商业方面优惠条件规划根据项目实际需要调整级城市开发初步方案定位方案商圈定位第商圈为宁波市及周边部分旅游客流，第二商圈除宁波外还覆盖温州台州绍兴舟山金华等六地区。

地区消费情况如下距离总人口人均消费性支出元衣着支出区域二级城市绍兴市宁波市金华市台洲市温州市舟山市汇总公里万人总城镇居民均农村居民均元人均区域距离公里总人口万人人均消费性支出元城镇居民农村居民衣着支出元人横向余姚慈溪象山镇海北仑宁海汇总，成为这种新兴业态主要企业。

按照设想，我们在国内率先选择长三角经济发达区域城市开发个样板点，形成区域型奥特莱斯品牌，然后由南向北由东向西拓展全国市场，在未来年内，形成家店以上规模连锁效应，争取上市。

地块情况介绍用地位置区域位置用地位于宁波奉化市。

奉化市位于长江三角南翼，濒临象山港，是宁波市南部副中心城市。

项目用地距离宁波市中心公里绍兴市公里金华市公里温州市公里台州市公里，是奥特莱斯绝佳位置。

地块位置地块位于宁波城区奉化市区，到宁波市仅多公里环东路通车后距离还要缩短，到奉化市区仅公里，距同三高速公路西坞出口仅多米，是奥特莱斯优质选址，它既避开了下架商品对专卖店冲击，又能为有车族到来提供最快捷方式。

环境条件用地位于经济发达长三角南端宁波城市范围。

该地区是中国仅次于深圳上海经济发达和高收入区域。

在这里，人们对品牌服饰类商品需求量很大，是奥特莱斯良好市场空间。

项目所在区域与城市之间距离贴近，交通发达。

使项目具有良好辐射能力。

区域交通发达，高速公路跨海大桥城际列车，应俱备。

使奥特莱斯业态在这里有很好环境条件。

用地到溪口妙高台在建弥勒大佛等旅游景点均在公里之内，有共享旅游客流优势奉化市旅游客流约万。

项目用地位于奉化市岳林街道，周边是经济开发区政府办公区以及商贸发展区。

综上所述，用地环境十分有利于奥特莱斯开设。

交通条件项目可达性强外部交通有跨海大桥宁波绕城同三高速甬金高速用地周边交通有大成路环东路西坞出口沿海铁路姜山交通枢纽目前西坞出口流量为每天万车次用地有利条件用地规模约亩，可以根据项目实际需要调整。

用地現状基本完成动拆迁，目前在回土垫平。

土地行情该区域土地评估价格为万亩，实际成交价格为万万亩。

土地性质已纳入建设用地范围，用地性质为商业现时办理进展已经向浙江省申请用地规划获得方法公开拍卖洽谈价格目标争取到每亩万左右用地经济指标我们可以提出规划建议。

政府规划与支持力度政府第三产业发展思路奉化市是全国百强县市名，经济发达，二三产业构收益测算续租售合计收益测算总成本销售税后收入年产生净租金收益能力总投资回收期风险评估万元万元万元年不含建设期乐观状态出售物业均价大于或等于元持有物业价格租金每天每平方元。

般状态出售物业均价般元持有物业部分空置。

在般状态下，销售税后收入为万元，总投资回收期年不含建设期。

悲观状态出售物业均价元，出售少，持有物业空置物业建造成本。

在悲观状态下，销售税后收入为万元，总投资回收期年不含建设期。

通过以上测算，无论何种风险状态下，本项目亏损状态出现可能性小，在发生悲观状态时，可以上述价格整体转让，化解风险。

合作方案原则利益共享，风险共担双方分工开发商负责开发建造融资等。

在行公司负责落实地块招商营销后期运营管理等。

出资股份项目注册资本为万元开发商出资万元，在行公司出资万元投资规模项目总投资万元，按自有资金计算，需先期投入约万元，按出资比例，开发商应投入万元，在行公司应投入万元，扣除注册资本后，开发商应再投入万元，在行公司应再投入万元。

考虑到在行在土地获得方面贡献，在行不再出资。

经营责任开发商拿出股权作为期权激励。

若以在行为核心管理团队达不到董事会制定经营目标，项目开业后三年经营仍出现实际亏损时，则不行使期权奖励。

当项目开始赢利后第二个年度，开发商将股权无偿转让过户至在行名下。

利益分配按双方实际持股比例分配，甲方得，乙方得。

长期合作意愿在宁波奥特莱斯取得成功后，继续合作，建立长期合作战略联盟关系，力争上市，共同发展奥特莱斯事业。

导言奥特莱斯业态介绍奥特莱斯业态在中国发展现状发展前景开发思路和计划地块情况介绍用地位置环境条件交通条件用地的有利条件政府规划和支持力度政府第三产业的发展思路对旅游业的规划思路地块周边的规划情况政府对本项目的支持力度核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，开发初步方案定位方案主题和特色概念方案招商进展开发计划投资规模经营方案市项目是奉化旅游发展中个重要布局。

地块周边规划情况海鲜城旅游集散中心奉化新行政区奉化汽车站大成路沿线主题公园民国建筑博物馆生态公园五星级宾馆奉化市区旅游集散中心互相交融，打造个寓购于游游购体主题商业街区。

策划核心理念非商业化剧场化卡通化。

具体手法把商场变成舞台变成旅游景点变成展馆变成体验馆，在非商业环境中诱导消费，轻松购物观光体验休闲娱乐。

规划理念商景体商旅合。

按照情趣线路规划整个商业街区。

功能设置购物功能休闲观光休闲娱乐主题和特色续商业特色渔人码头品牌专卖店群主力舰主题专卖航海家俱乐部大型娱乐城动漫海洋系列海盗主题饮食异国风味餐厅小吃街海盗酒吧山洞宝藏小船进去甲板运动城情景式专业卖场刚多拉礼品和饰品专卖店群景观配套水手学堂浪板海滩淘金广场绿地儿童娱乐航海主题展示馆主要标志轮盘其他文化要素如锚钟罗盘桅杆风向标烟囱舷窗贝壳救生圈风灯水手服等。

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