宏发广场居住区项目立项初步设计报告

为了减低变电站和高压走廊不良外观和对人们威胁感影响。

应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过地方更应有宽阔防护绿地，且建筑物距变电站或高压线距离都应在以上。

铁路。

规划区东面至新沙港铁路专用线对居住环境也有些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取些防护措施，如在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区噪音干扰减低到最低限度。

三地块征用情况因宏发广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西横窖河以北夏园新河东南面果基地亩河滩地亩。

在该征地红线范围亩地以内，实际征地面积为亩，其中已填土面积亩，未填土面积亩，划给原土地所在村自留地面积为亩。

本地块征地总费用初步估算为万元。

目前征地情况进展顺利。

四项目规划设计构思方案根据本市城市勘测设计研究院对本项目规划方案，其设计构思要点说明如下规划目标以具有世纪初叶居住水准文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件居住性舒适性和安全性要求，为住户提供多样化可选择适应性强小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施文明卫生示范小区。

依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅节能节地节材效果，使小区和住宅具有较高科技含量。

合理组织绿化交通体系，完善公建布局和高多层住宅分布，使整个小区具有良好空间布局形态。

吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能。

规划结构和空间布局规划结构本规划区规划结构可概括为三片两中心两轴两带。

三片。

整个规划区被横贯东西高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。

两中心。

北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。

两轴。

由南至北规划条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈十字形。

④两带。

沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。

空间布局形态。

北面高层住宅是整个小区至高点，起到本小区和北面自然村视觉上隔离作用，往南接近水体和绿带住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然空间效果。

小区公建中心基本位于小区用地几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心空间布局。

三条相对曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区三片服务。

④十字形两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体滨河绿化自然气息渗入居住空间两条滨河绿化带把水景绿化居住空间融为体，创造了优美空间景观。

公共服务设施规划规划配置公共服务设施见表。

公共服务设施表编号项目建筑面积用地面积数量幼儿园小学中学卫生站文化活动中心球类场地粮油店肉菜市场副食品店饮食店饭店小吃店综合百货店日用杂品店五金交电建材店理发店废品收购店书报销售店公共电话亭中西药店水果店综合修理店储蓄所邮政所电讯营业所汽车停车场库个车位自行车摩托车停车场库个车位变电房路灯配电室净化石油气站公共厕所垃圾集散点小区综合管理处居民委员会道路交通规划道路红线和断面见表道路红线和断面表序号道路红线道路断面备注城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带城市道路城市道路小区道路小区道路小区道路组团道路宅间小道主要技术经济指标土地使用指标。

本区土地使用情况见表，其中高压线控制用地内包括防护绿化地道路停车场。

用地平衡表项目用地面积公顷所占比重人均面积人居住区规划总用地其中居住用地其中住宅用地公建用地道路用地公共绿地河涌用地高压线控制用地城市道路用地密度指标。

本区密度指标详见表。

主要经济技术指标表居住套数套居住人口人总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积住宅平均层数层人口毛密度人公顷住宅面积毛密度公顷住宅面积净密度公顷容积率总建筑密度绿地率四项目开发建设及经营组织与实施计划建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目工期成本质量。

二开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设需要，拟将整个项目分为四期开发。

第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河号桥含引道座，主干道东西向南北向各条，并配备管网。

同时开发南片多层住宅。

这样可以在小区内部配套尚未完成情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟公建配套设施。

本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带建设显得尤为重要。

绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理威胁感。

本期推出楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立宏发广场形象，创立小区知名度。

第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积。

该区临近夏利大道，便于市场推广。

第三期将建北片左下组团及中部栋高层，住宅建筑面积其中多层，高层。

本期有利于小区成型及公建配套设施落实建设，对销售有利。

第四期建北左上提供多样化可选择适应性强小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施文明卫生示范小区。

依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅节能节地节材效果，使小区和住宅具有较高科技含量。

合理组织绿化交通体系，完善公建布局和高多层住宅分布，使整个小区具有良好空间布局形态。

吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能。

规划结构和空间布局规划结构本规划区规划结构可概括为三片两中心两轴两带。

三片。

整个规划区被横贯东西高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。

两中心。

北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。

两轴。

由南至北规划条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈十字形。

④两带。

沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。

空间布局形态。

北面高层住宅是整个小区至高点，起到本小区和北面自然村视觉上隔离作用，往南接近水体和绿带住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然空间效果。

小区公建中心基本位于小区用地几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心空间布局。

三条相对曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区三片服务。

④十字形两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体滨河绿化自然气息渗入居住空间两条滨河绿化带把水景绿化居住空间融为体，创造了优美空间景观。

公共服务设施规划规划配置公共服务设施见表。

公共服务设施表编号项目建筑面积用地面积数量幼儿园小学中学卫生站文化活动中心球类场地粮油店肉菜市场副食品店饮食店饭店小吃店综合百货店日用杂品店五金交电建材店理发店废品收购店书报销售店公共电话亭中西药店水果店综合修理店储蓄所邮政所电讯营业所汽车停车场库个车位自行车摩托车停车场库个车位变电房路灯配电室净化石油气站公共厕所垃圾集散点小区综合管理处居民委员会道路交通规划道路红线和断面见表道路红线和断面表序号道路红线道路断面备注城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带城市道路目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算。

由于建设方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费与地价减免情况还有待落实，因此实际投资成本将根据上述问题深入作进步调整。

本报告测算是在多方考察该市尤其是开发区内房地产市场基础上，确定其预期售价，这在很大程度上依赖与目前该市房地产市场供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平稳定发展。

鉴于该市目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平对在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，发展商除应密切注意市场，选择合适市场策略外，还要求合营公司组织支高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益与环境效益。

建筑工程中不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。

还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。

协调好水电煤气电讯交通等市政设施配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视重要问题。

本项目总投资万元，庞大资金需求将成为项目是否能如期进行关键。

在此情况下，可考虑将土地转让部分筹集资金或以土地作价入股合作开发，招商引资，以缓解资金需求压力。

压线控制用地城市道路用地密度指标。

本区密度指标详见表。

主要经济技术指标表居住套数套居住人口人总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积住宅平均层数层人口毛密度人公顷住宅面积毛密度公顷住宅面积净密度公顷容积率总建筑密度绿地率四项目开发建设及经营组织与实施计划建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目工期成本质量。

二开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设需要，拟将整个项目分为四期开发。

第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河号桥含引道座，主干道东西向南北向各条，并配备管网。

同时开发南片多层住宅。

这样可以在小区内部配套尚未完成情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟公建配套设施。

本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带建设显得尤为重要。

绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对项目基本情况项目概况宏发广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。

市城市规划局已批准了项目建设用地，同意征用土地亩公顷，并出了红线图。

市国土局发出了该地块建设用地通知书。

有关该项目征地工作，东方置业有限公司已着手进行。

自年月起，已停耕填土地块面积为亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。

未停耕而交由原土地所在村继续耕用地块面积为亩，另有亩为农村留用地。

宏发广场项目位于该市东南部，距市中心区多千米，该区西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区东基工业区，东面紧邻开发区变电站宏发广场居住区规划总用地为公顷。

其减免。

新菜地鱼塘开发基金亩元亩万元。

注按每亩前三年平均产值倍计征，即为元亩元亩，交市蔬菜办公室，可申请减免。