宏福老年公寓项目立项初步设计报告

目前全国岁以上老年人口为亿，占总人口，其中，岁以上老年人口亿，占总人口。

预计年，我国老龄人口将突破亿员大关。

届时需要生活照料老年人口数量将会急剧增多，如何解决老年人养老问题，将成为主流人群热门话题，有需要就有市场。

构建和谐社会需要随着独生子女家庭增多，家庭结构生活方式将成为构建和谐社会主要元素单位。

子女在生活节奏加快，工作压力加重情况下，多数现代家庭都缺少足够人力和精力照顾父母，更不用说照顾双方父母，和双方爷爷奶奶。

另全国现有独住空巢老人万，他们日常生活照料困难，看病求医不便，老人不但要承受精神上孤独折磨，更要承受物质上生活质量下降压力，致使他们身心健康受到严重伤害。

传统养老方式面临新挑战，社会养老机构将应运而生。

缓解养老设施供需紧张矛盾需要全国现有社会福利机构万个，养老床位仅万张，平均每千人占有床位张，与发达国家平均每千人占有床位张水平比较，相差甚远。

另全省老年人口为万，占总人口。

全省现有养老机构家，多数为公办和镇办，且设施简陋和交通不便。

据统计全省每年大约有老年人愿意入住专业化养老机构养老，而全省目前仅有万张床位，床位供不应求，并有万老年人无设施居住养老。

由于资金不足，全省养老设施严重滞后，日益增长生活照料护理服务需求与十分有限完善养老机构服务供给之间严重失衡，因而社会需要更多养老服务机构为老年人提供退休养老服务。

二项目建设依据我国自年步入老龄化社会以来，老年事业取得了长足发展，养老模式从最初单家庭养老和国家养老发展到政府主导社会广泛参与社会养老，已初步形成了以居家养老为基础社区养老为依托机构养老为支撑社会养老服务新格局，养老事业发展越来越受到各级政府高度重视。

特别是国家社会养老服务体系建设十二五规划颁布实施，预示着中国养老服务业发展正面临个重要转型期，从国家高度，将养老服务体系建设纳入国家发展五年规划之中，国家从行政主导方面开始高度重视养老服务业发展，养老服务已不仅仅是项行政体制事业，它还是个庞大产业，来自社会服务社会。

本报告由此而产生。

附山东省老龄办省财政厅联合下发关于上报年度省级财政扶持城镇养老服务机构项目通知。

关于动员社会加快发展老年社会福利机构意见。

意见要求各级政府加大社会服务体系建设力度，建立自然增长机制，采取民办公助公建民营运营制度，对于非营利性民办养老机构，在建设期按照建设规模投资总额土地租期等指标，次性或分期给予建设补贴同时在运营期内，按照床位数，收养人数等指标，给予定运营补贴。

第二章市场分析市场预测老龄人口从统计资料显示，胶东半岛所属青岛烟台威海三市总人口万，其中市区人口万。

所属三市岁以上老年人口为万，城镇老年人口万，拥有离退休干部职工万。

养老设施所属三市现有各种类型敬老院养老院老年公寓托老所养老设施余所，床位余张。

现有养另全国现有独住空巢老人万，他们日常生活照料困难，看病求医不便，老人不但要承受精神上孤独折磨，更要承受物质上生活质量下降压力，致使他们身心健康受到严重伤害。

传统养老方式面临新挑战，社会养老机构将应运而生。

缓解养老设施供需紧张矛盾需要全国现有社会福利机构万个，养老床位仅万张，平均每千人占有床位张，与发达国家平均每千人占有床位张水平比较，相差甚远。

另全省老年人口为万，占总人口。

全省现有养老机构家，多数为公办和镇办，且设施简陋和交通不便。

据统计全省每年大约有老年人愿意入住专业化养老机构养老，而全省目前仅有万张床位，床位供不应求，并有万老年人无设施居住养老。

由于资金不足，全省养老设施严重滞后，日益增长生活照料护理服务需求与十分有限完善养老机构服务供给之间严重失衡，因而社会需要更多养老服务机构为老年人提供退休养老服务。

二项目建设依据我国自年步入老龄化社会以来，老年事业取得了长足发展，养老模式从最初单家庭养老和国家养老发展到政府主导社会广泛参与社会养老，已初步形成了以居家养老为基础社区养老为依托机构养老为支撑社会养老服务新格局，养老事业发展越来越受到各级政府高度重视。

特别是国家社会养老服务体系建设十二五规划颁布实施，预示着中国养老服务业发展正面临个重要转型期，从国家高度，将养老服务体以看出，尽管项目次性投资较大，但当年收入达到万元时，项目运营效益可观。

每年可实现利润万元，年可收回全部投资。

因此，项目经营好坏，关键是收费是否合理。

为此，建议老人入住消费标准自理老人月入住消费控制在元元普通护理老人月入住消费控制在元元全护理老人入住消费控制在元元。

社区应以能自理老人入住为主要服务对象。

第六章项目实施营销策略实施品牌营销战略方针市场定位胶东半岛中高端站式退休养老社区。

经营理念健康快乐家园，精彩生活体验。

核心价值让天下父母健康快乐，安享晚年让天下子女放心工作，轻松生活。

服务理念尽孝尽爱，温暖在心。

历史使命致力于为天下父母提供高品质居住环境和温馨服务。

二品牌推广全力打造胶东半岛中高端站式退休养老社区第品牌。

品牌包装品牌包装主要工作楼盘装修环境整治企业文化设计员工从业手册设计教育训练计划会员入住手册设计宣传画册导入网站建设和视频广告拍摄等。

品牌推广指导思想培育市场引导消费创造需求满足需要保证满意。

推广程序组建优秀营销服务团队，科学设置营销网络体系烟台乳山莱阳威海青岛全方位开展教育培训，努力提高员工从业整体综合素质。

举行盛大入园居住庆典仪式，立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息。

通过电视媒体新闻报刊网站广播立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息。

推广区域主要是针对机关企业单位工会老干局休干所社区和居委会退休老年群体。

进行促销，扩大数量。

三时间安排品牌包装阶段从年月至年月品牌推广阶段从年月至年月第七章结论宏福老年公寓全心致力于为天下父母提供高品质居住环境和温馨服务，着力打造胶东半岛中高端元。

胶东半岛城市群是我国最具经济活力地区之。

半岛城市群城市化水平达到。

是全国城乡统筹发展示范区和可持续发展生态经济区。

以上述数字不难看出，胶东半岛所属三市养老产业市场发展潜力巨大。

二市场定位根据胶东半岛老龄人口多，养老设施差，养老产业市场大特点，经乳山市发改局批准，乳山市工商行政管理部门核准，注册成立乳山市宏福老年公寓管理有限公司，投资兴办座融居家养老和机构养老为体，以实现健康快乐老年新生活为目标中高档养老社区。

社区将形成以居家养老健康护理休闲度假为身新型生活方式，真正让老年人过上老有所养老有所医老有所为老有所乐幸福晚年生活。

经营理念公司致力于为天下父母提供高品质居住环境和温馨服务。

崇尚乐居养老生活新方式，主旨是让天下父母健康快乐，安享晚年让天下子女放心工作，轻松生活，全力打造胶东半岛中高端站式退休养老社区第品牌。

客户群体因项目投资大，周期长，项目建设分期实施，首期于年月入园居住。

期服务客户对象为岁以上，文化素质相对较高，有养老金和医保，生活能自理离退休老年群体。

营销方式全国候鸟养老联盟品牌连锁经营社区入住采用国际俱乐部会员制形式运营服务管理。

宏福老年公寓管理有限公司投资建设项目名称为宏福老年公寓。

宏福老年公寓项目建设已被中国社会工作协会社会养老工作委员会授予养老示范基地和乳山市重点建设项目荣誉称号。

第三章建设规模项目概况宏福老年公寓项目建设由乳山市民政局与乳山市宏福老年公寓管理有限公司合作开发。

宏福老年公寓项目位于乳山市崖子镇境内。

地域位居垛山山脉西端，依山傍水，坐北朝南，自然环境得天独厚，周边果树森林环抱，空气清新，犹如世外桃源，人间仙境。

项目占地总面积余亩，建筑面积万平方，建项目背景项目建设的必要性解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织资料公布个国家岁以上老年人在总人口中所占比例超过，岁以上老年人在总人口中所占比例超过，就标志着这个地区进入了老龄化社会。

我国自年步入老龄化社会至今，每年老年人口将以速度递增，平均每年大约有万人加入老年人行列。

味田园生活。

三公共设施规划公共设施规划，包括水电给排水电视电信消防污水垃圾等环境设施，按乳山市城市规划要求配置和改造。

对社区空气地表水噪声质量指标必须控制在国家级景区标准以上。

严禁砍伐社区内森林果树，加大社区整体绿化面积，提高山地植被覆盖率，防治水土流失，营造良好局部气候环境。

第四章投资估算投资估算依据国家关于建设项目可行性报告研究阶段投资估算编制方法。

山东省建筑工程综合概预算定额。

同类同期项目有关技术资料。

④当地建设成本与市场价格。

二项目投资估算宏福老年公寓项目投资大，周期长，故分期实施，期项目建设投资估算万元，其中，基础配套设施万元住宅小区万元综合服务设施万元土地租金万元。

具体明细如表。

期项目投资估算休养老社区，根据老年人生活特点，居住习惯，将社区建成酒店式住宅小区健康护理区和休闲娱乐区三大服务功能。

酒店式项目背景项目建设的必要性解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织资料公布个国家岁以上老年人在总人口中所占比例超过，岁以上老年人在总人口中所占比例超过，就标志着这个地区进入了老龄化社会。

我国自年步入老龄化社会至今，每年老年人口将以速度递增，平均每年大约有万人加入老年人行列。

味田园生活。

三公共设施规划公共设施规划，包括水电给排水电视电信消防污水垃圾等环境设施，按乳山市城市规划要求配置和改造。

对社区空气地表水噪声质量指标必须控制在国家级景区标准以上。

严禁砍伐社区内森林果树，加大社区整体绿化面积，提高山地植被覆盖率，防治水土流失，营造良好局部气候环境。

第四章投资估算投资估算依据国家关于建设项目可行性报告研究阶段投资估算编制方法。

山东省建筑工程综合概预算定额。

同类同期项目有关技术资料。

④当地建设成本与市场价格。

二项目投资估算宏福老年公寓项目投资大，周期长，故分期实施，期项目建设投资估算万元，其中，基础配套设施万元住宅小区万元综合服务设施万元土地租金万元。

具体明细如表。

期项目投资估算老年公寓项目投资大，周期长，故分期实施，期项目建设投资估算万元，其中，基础配套设施万元住宅小区万元综合服务设施万元土地租金万元。

具体明细如表。

期项目投资估算明细表序号项目名称单位数量估算金额备注期建设项目万基础配套设施万道路停车场万供排水系统项万电力设施项万其它设施项万电话网络电视住宅小区万三栋四层住宅万元三栋四层住宅装修万元栋十元层住宅万十层住宅装修万元小区家私间万元间综合服务设施万接待中心万元接待中心装修万