市政中心广场(南区)项目立项初步设计报告

整个广场区域跨越度东西约米，南北约米，规划面积约平方米，根据场地道路结构划分为三大块不同功能区域人民广场用地内部功能包含市政广场，文化广场，群众活动广场，会展中心，音乐喷泉，万家河改造，万兴路打造，生态湿地公园以及绿化公园和室内外停车场。

商业金融用地内部功能包含五星酒店，高档办公商业卖场，高档公寓以及相应配套商业广场和绿化。

休闲娱乐用地将开发酒吧，餐饮，文化设施为主特色商业风情步行街区。

专业精英组合大昌实业实力投资背景重庆建筑工程设计院全案设计四川三鑫级建筑企业联合承建施工经营理念准确市场分析，详尽营销策略以保证销售快速化合理价格制定和精简成本控制以保证利润最大化项目个性贴合和品质提升体现形象系统化最终实现项目企业良性发展。

编制依据及范围编制依据国家建设部及颁布房地产相关法规与政策现场勘测和实地调研所得资料建设局建设项目选址意见书字第号建设局建设用地规划许可证规划和建设局建筑工程施工许可证企业投资项目备案通知书川投资备号国土资源局宗地图国用第号重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计人民广场商住楼工程总平图国有土地使用权出让合同。

提供资料城市总体规划及规划修编。

编制范围根据人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设背景和必要性建设需求和条件建设内容及规模工程建设方案环境保护项目组织管理实施进度等进行可行性研究。

并在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式按照国家现行设计规范规程定额估算项目投资，根据国家财税制度和有关政策建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析评价。

并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。

项目概况项目建设背景及必要性位于西部大开发三大重点省级城市成都和西安之间，是重要商贸和物资走廊。

同时处于成都重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。

作为四川东部最大地级市，达州以其强大资源优势和交通优势，成为连接三省市中转站，川东地区可非议中心。

达州是投资开发沃土，具有雄奇秀美山川风光，灿烂辉煌巴山文化也具有富饶密集自然资源，成熟齐全产业体系具有四通八达便捷交通，得天独厚区位优势。

具有平方公里广袤土地，万人民。

随着中国规模最大丰度最高特大型整装海相气田宣汉普光气田开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。

其主城区格局如下达州概况西外人口万人用地平方公里主要职能政务商贸金融教育科研交通仓储物流市区行政办公商贸金融教育科研对外交通仓储物流北外行政办公教育科研居住南外行政办公商贸金融居住城市人口年万年万城市空间结构单中心多中心发展战略北抑南拓西移东调组团布局城五片区经济发展现状趋分析整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位能源化工产业将出现高速发展，年年，中石油中石化将为达州天然气能源化工产业群投资亿元以上，用于建设完善中国西部天然气能源化工基地，这势必推动达州经济进入个新快速发展阶段。

经济社会呈现出经济增长加快结构协调优化质量效益提高和群众实惠增多良好发展态势。

季度，各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。

达州从城市空间格局上，具备了自然城市聚合要素，构成了旺盛人气聚集，是典型区域性中心城市，后势强劲。

达州天然资源，又形成了超越般城市工业凝聚力，中石油和中石化基地建设，又使达州在自然城市集聚基础上，又有了工业城市典型特点。

达州势必在四川经济总体份额和城市价值中，占有越来越重要价值。

房地产现状及发展趋势分析随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进局面，全市房地产开发项目个，完成投资亿元，增长，增幅同比提高个百分点。

房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好市场环境也促成消费者更加关注房产置业。

房地产价值从年不到元，跃升到现在突破元，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场快速发展。

板块开发上，主要形成了老城区南外和西外三大板块，西外由于政府搬迁缘故将成为未来开发建设重点。

达州具有山地城市特点，使达州城市用地更具备了明显稀缺性。

拥有土地和住宅，都有着极大增值价值。

在达州房地产开发，有着极大战略价值。

达州自然城市态势和工业集聚合力，使达州住宅供求进入量和价值全面提升临界点。

达州房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质方向转变，高端盘将建立更大影响，得到更大需求。

达州住宅开发已进入比规模树品牌业投资项目备案通知书川投资备号国土资源局宗地图国用第号重庆市建筑工程设计院有限责任公司成都分公司设计人民广场商住楼工程总平图国有土地使用权出让合同。

提供资料城市总体规划及规划修编。

编制范围根据人民广场商住楼项目总平图，本报告着重对项目建设背景和必要性建设需求和条件建设内容及规模工程建设方案环境保护项目组织管理实施进度等进行可行性研究。

并在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式按照国家现行设计规范规程定额估算项目投资，根据国家财税制度和有关政策建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析评价。

并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。

项目概况项目建设背景及必要性位于西部大开发三大重点省级城市成都和西安之间，是重要商贸和物资走廊。

同时处于成都重庆新特区辐射范围之内，想像空间巨大。

作为四川东部最大地级市，达州以其强大资源优势和交通优势，成为连接三省市中转站，川东地区可非议中心。

达州是投资开发沃土，具有雄奇秀美山川风光，灿烂辉煌巴山文化也具有富饶密集自然资源，成熟齐全产业体系具有四通八达便捷交通，得天独厚区位优势。

具有平方公里广袤土地，万人民。

随着中国规模最大丰度最高特大型整装海相气田宣汉普光气田开采利用，达州经济必将驶入发展快车道，达州也必将建成中国西部天然气能源化工基地。

其主城区格局如下达州概况西外人口万人用地平方公里主要职能政务商贸金融教育科研交通仓储物流市区行政办公商贸金融教育科研对外交通仓储物流北外行政办公教育科研居住南外行政办公商贸金融居住城市人口年万年万城市空间结构单中心多中心发展战略北抑南拓西移东调组团布局城五片区经济发展现状趋分析整体经济发展处于加速期，经济总量跃居四川第四位能源化工产业将出现高速发展，年目建设总投资万元其中建安工程及其它费用万元，土地费用元上述经济指标是根据目前市场形势对预期目标利润估算结果。

项目具有突出优势►人民广场商住楼项目潜在需求量大。

►住宅小区定位属中等档次，在供需圈内具有广泛目标客户。

►项目公司资金优势。

►项目较好周边环境包括自然人文交通等环境。

►项目所处地块发展前景较好。

项目开发经营风险较小本项目属高层建筑大规模开发土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大项目定位主题有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，项目公司需建立支高素质营销队伍，或采取全权委托中介代理销售方式。

强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

严格执行设计标准，积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。

季度，各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。

达州从城市空间格局上，具备了自然城市聚合要素，构成了旺盛人气聚集，是典型区域性中心城市，后势强劲。

达州天然资源，又形成了超越般城市工业凝聚力，中石油和中石化基地建设，又使达州在自然城市集聚基础上，又有了工业城市典型特点。

达州势必在四川经济总体份额和城市价值中，占有越来越重要价值。

房地产现状及发展趋势分析随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进局面，全市房地产开发项目个，完成投资亿元，增长，增幅同比提高个百分点。

房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好市场环境也促成消费者更加关注房产置业。

房地产价值从年不到元，跃升到现在突破元，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场快速发展。

板块开发上，主要形成了老城区目录第章总论项目名称业主与编制单位编制依据及范围项目概况项目结论及建议第二章项目开发经营环境分析房地产市场发展方向房地产市场若干影响因素分析当地经济分析及长远规划第三章市场调查分析市场现状市场变化趋势营销方案地理环境分析区域分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式项目开发经营优势点核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目开发经营机会点项目开发经营威胁点第五章项目定位目标市场定位产品定位第六章项目开发建设建议项目总体规划建议住宅建筑设计建议小区配套设施建议环境艺术设计建议第七章场址及建设条件建设场址建设条件第八章建设方案项目概况设计指导思想和主要原则总平面设计建筑设计环境景观和中石化基地建设，将加速西外发展进程。

项目建设地点项目建设规模总建设用地面积居住户套数居住人数按户计算总建筑面积计算容积率建筑面积按功能性质划分住宅商业建筑面积地下车库及设备用房建筑面积停车泊位其中地上地下容积率建筑密度绿地率建设工期个月。

即年月至年月。

总投资及资金筹措本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建及其他费用万元。

资金来源为企业自筹，预售房收入，商请银行贷款。

财务评价指标本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建安及其他费用万元。

项目总投资万元，销售收入万元，税金万元，投资利润率，投