帝景公馆住宅项目立项初步设计报告

第二章项目投资环境可行性分析安徽省国民经济发展情况年全省实现生产总量亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

产业结构所有制结构区域经济结构进步优化。

三次产业比例由上年∶∶变化为∶∶，其中工业增加值占比重为，比上年提高个百分点。

全社会劳动生产率为元人，比上年增加元。

人均达元折合美元，比上年增加元。

图年全省生产总值及其增长速度图数据来源安徽省统计局统计公报合肥市房地产市场合肥市区域规划大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈城市现状。

图合肥市城市总体规划图其中，是指在合肥城镇密集区范围内构建个主城，个主城是指在现有合肥二环路以内国道以北城市空间，主要负担城市综合服务职能是指四个外围城市组团，分别是东部组团包括店埠撮镇北部组团包括瑶海经济开发区庐阳工业园区双墩西部组团包括高新技术开发区蜀山经济开发区科技创新示范基地西南部组团包括经济技术开发区上派镇是指个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区包括包河工业园区。

合肥市房地产市场概况年合肥市各区域住宅用地商品住宅市场概况由于新政影响，贷款利率不断上升，导致年土地出让在幅数上有所减少，年月月均无住宅用地出让。

合肥市住宅用地出让面积最大为月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布前两个月，达到了亩，总值达万元。

图年合肥市土地成交走势图数据来源合肥市房地产交易网年年度报告年合肥市住宅用地年合肥市经营性用地成交总额亿元，共亩，成交均价万元亩，相比较年亿元下跌亿元，跌幅达。

其中，合肥市商品房不含商住共成交宗土地，总成交量亩，成交均价万元亩，成交总额亿元。

在合肥市个区域中，滨湖区以总成交量亩摘得头魁，政务区亩排名第二，蜀山区亩列居第三。

相较而言，在市区已经发展比较成熟区域中，蜀山区仍是土地较重要成交阵地。

表年合肥市土地成交统计表年合肥市土地成交统计年成交量年成交量同比成交面积亩亩成交单价万元亩万元亩数据来源合肥市房地产交易网年年度报告从统计数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低为经开区。

在已经开发比较完善临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有定竞争优势。

二年合肥市第二月份房地产市场状况市区楼盘供应分析和成交统计据了解，成交量较好楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解情况来看，绝大部分投资型改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者入市愿望已然强烈。

中央依旧高强调控政策不动摇与合肥市以及刚出台微调政策直进行博弈，刺激了部分刚需尤其是去年年底对于公积金政策放宽和首付比例微调，使得他们需求开始主动释放。

而面对低迷徘徊成交市场，部分开发商推出了总价折扣送装修送窗台大抽奖送购房卡等诸多促销手段，吸引些刚性需求入市。

合肥市城市绿化与交通城市绿化实施圈三环四楔五廊十带绿化发展战略，构建翠环绕城园林楔入绿带分隔点线穿插大生态大园林大绿化格局。

圈即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边绵延公里山地绿化，共同组成合肥生态防护圈。

三环即保护管理好环城公园，实施贯通全长公里高压走廊环城绿带，实施总长约公里外环高速公路防护林带建设。

四楔即在大蜀山周围董铺水库与大房郢水库地区滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。

五廊是指沿城市规划区南淝河十五里河二十埠河店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。

十带即高标准实施合六路合安路合裕路蒙城北路张洼路合淮路荣事达大道方兴大道包河大道长江东路条道路绿化。

为推进生态园林城市建设，至年，合肥市完成绿化面积公顷新建游园绿地块新建公共绿地公顷新建骨干公园个，城市绿地率绿化覆盖率年均增长个百分点以上人均公共绿地年均增加平方米，已达到国家生态园林城市标准。

城市道路交通图合肥市道路交通图中心城区交通规划中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为四横四纵网络，级主干路布局结构为环形放射加方格网在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。

公共交通规划推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中主导地位。

规划设置两横两纵四条轨道交通线路，总长度为公里，线网密度为公里平方公里。

规划设快速公交线路总长度公里，线网密度为公里平方公里，形成环五射格局。

轨道交通规划图合肥市轨道交通远景规划示意图蜀山经济开发区科技创新示范基地西南部组团包括经济技术开发区上派镇是指个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区包括包河工业园区。

合肥市房地产市场概况年合肥市各区域住宅用地商品住宅市场概况由于新政影响，贷款利率不断上升，导致年土地出让在幅数上有所减少，年月月均无住宅用地出让。

合肥市住宅用地出让面积最大为月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布前两个月，达到了亩，总值达万元。

图年合肥市土地成交走势图数据来源合肥市房地产交易网年年度报告年合肥市住宅用地年合肥市经营性用地成交总额亿元，共亩，成交均价万元亩，相比较年亿元下跌亿元，跌幅达。

其中，合肥市商品房不含商住共成交宗土地，总成交量亩，成交均价万元亩，成交总额亿元。

在合肥市个区域中，滨湖区以总成交量亩摘得头魁，政务区亩排名第二，蜀山区亩列居第三。

相较而言，在市区已经发展比较成熟区域中，蜀山区仍是土地较重要成交阵地。

表年合肥市土地成交统计表年合肥市土地成交统计年成交量年成交量同比成交面积亩亩成交单价万元亩万元亩数据来源合肥市房地产交易网年年度报告从统计数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低为经开区。

在已经开发比较完善临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有定竞争优势。

二年合肥市第二月份房地产市场状况市区楼盘供应分析和成交统计据了解，成交量较好楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解情况来看，绝大部分投资型改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者入市愿望已然强烈。

中央依旧高强调控政策不动摇与合肥市以及刚出台微调政策直进行博弈，刺激了部分刚需尤其是去年年底对于公积金政策放宽和首付比例微调，使得他们需求开始主动释放。

而面对低迷徘徊成交市场，部分开发商推出了总价折扣送装修送窗台大抽奖送购房卡等诸多促销手段，吸引些刚性需求入市。

合肥市城市绿化与交通城市绿化实施圈三环四楔五廊十带绿化发展战略，构建翠环绕城园林楔入绿带分隔点线穿插，提高销售速度加强开发商自身品牌建设，以保证在行业中坚实竞争地位可通过以下措施减少项目财务风险资金供应充实度资金供应持续性本项目资金供应随着开发进度不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内资金能持续到位，防止临时性资金短缺而延长整个项目开发周期。

加快资金回笼应多渠道多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金。

务求使得开发资金能按期尽快回笼。

第十章研究结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已经基本完备，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

经济效益较好。

社会效益方面，本项目开发，不仅满足了人民居住需求，而且还可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显社会效益。

同时环境效益方面，本项目及其周边配套已经较为完备，整体效果讲究以人为本，注重人文居住环境，具有良好环境效益。

项目开发公司具备充沛资金技术实力工程经验和良好信誉，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

故可行性研究结论是本项目可行。

态防护圈。

三环即保护管理好环城公园，实施贯通全长公里高压走廊环城绿带，实施总长约公里外环高速公路防护林带建设。

四楔即在大蜀山周围董铺水库与大房郢水库地区滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。

五廊是指沿城市规划区南淝河十五里河二十埠河店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。

十带即高标准实施合六路合安路合裕路蒙城北路张洼路合淮路荣事达大道方兴大道包河大道长江东路条道路绿化。

为推进生态园林城市建设，至年，合肥市完成绿化面积公顷新建游园绿地块新建公共绿地公顷新建骨干公园个，城市绿地率绿化覆盖率年均增长个百分点以上人均公共绿地年均增加平方米，已达到国家生态园林城市标准。

城市道路交通图合肥市道路交通图中心城区交通规划中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为第章总论项目概况为加快合肥市蜀山区经济发展，改善地区环境，配合整个合肥市城市整体规划，安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角地块进行开发，建立个住宅小区，以丰富蜀山区发展，改善合肥蜀山区面貌。

该项目规划面积平米，总建筑面积平米，位于合肥市望江西路号，潜山路和望江西路交汇处向西米，地处黄望潜板块核心区位。

南临政务区天鹅湖，西眺大蜀山。

开发商简况华地置业有限公司是年月由新华集团和香港信地集团两大集团公司共同出资组建大型房地产企业，位于安徽省合肥市望江路号，主要经营房地产开发经营与管理及物业管理等相关业务。

公司自成立以来，直秉承诚信责任共赢理念，以高度社会责任感经营企业。

公司坚持以团结务实开拓奉献企县接壤。

总面积平方千米，总人口万人年。

蜀山区是合肥市城市化水平最高城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区合肥经济技术开发区合肥政务文化新区和中国合肥科学城，省市科技馆市图书馆等。

是个以科技文化教育为先导高新技术产业为主导高效社会服务为引导，极具发展活力城市化水平最高新兴城区。

区属销售情况分析在年区属销售中，合肥市个区销售量均同比去年出现了不同程度下跌，而且各行政区销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区销售量是超过了套。

蜀山区销售套数是各区中最大，其销售了套，排名第二位是瑶海区，其销售套数