平安财富石1号全功能房地产基金集合资金信托项目立项初步设计报告

资金闲置期间，可投资于银行存款类产品货币市场基金银行理财产品信托产品信托受益权等以及受托人认为同时具备低风险高流动性金融创新产品。

房地产基金平安信托保管银行信托认购回报管理管理费保管保管费投资回报受益人抵押担保贷款房地产项目股票质押融资物业收购周转融资房地产基金平安信托保管银行信托认购回报管理管理费保管保管费投资回报受益人抵押贷款房地产项目股票质押融资物业收购周转融资二项目合作方托管银行平安银行法律事务所锦天城律师事务所资产评估机构戴德梁行证券经纪商平安证券三关联交易事项托管银行为平安银行证券经纪人为平安证券，我司将就以上关联交易事项向监管部门做事前报告。

四资金来源及募集方式资金来源于本信托委托人必须为合格投资者。

合格投资者认购本信托计划最低认购资金起点万元自然人或法人经特别批准除外，但最低不得低于人民币壹佰万元。

推介期限个月，可延长天，受托人有权根据拟投资项目池进展情况提前终止信托推介，宣布信托成立募集渠道为各直销综拓及私人财富渠道。

五信托规模基金规模本期万元起成立，成立系列产品，根据市场情况发行系列总规模不超过亿元。

六信托期限基金期限年，可延期年，如延期两年后信托财产仍存在非现金形式则延期至信托财产变现之日七流动性安排封闭式，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让申请，由受托人协助受益人寻找受让方八相关费率初始管理费基金固定管理费年如投资受托人发行房地产类信托，则子信托固定和浮动管理费不重复收取其他顾问费包括但不限于资产评估费审计顾问费法律顾问费按实际发生浮动管理费受益人收益超过年三年期存款利率以上超额收益部分保管费平安银行年受益人预期收益率区间，若投资期间发生资产价格大幅上涨收益可达到九清算分配基金到期进行清算分配，分配顺序如下以信托财产为限首先，支付信托费用和应付固定管理费其次，分配剩余应付受益人收益和本金，受益人收益超过三年期存款利率以上部分如有中作为受托人浮动管理费，作为受益人之浮动收益二信托设计及管理我司会根据已制定制度以及信托文件约定进行投资和投资管理。

投资原则投资范围广泛，投资方式多样，基金投资包含了房地产及其相关行业主要内容。

二投资范围权益类项目公司股权投资等投资，通过子信托受益权方式投资债权类开发贷款抵押贷款夹层融资房地产公司发行债券房地产股票质押融资等三债权类和权益类房地产项目选择标准城市二线城市北京上海深圳天津重庆广州杭州南京合肥西安成都长沙沈阳武汉等。

计划单列市及经济较发达城市大连宁波厦门青岛苏州无锡等。

地段城市中心地段或周边生活配套医院学校超市商业完善成熟地段城市半成熟区域政府重点发展新区，区域内有多家知名房地产企业投资，且有地铁等轨道交通配套为佳。

交易对手要求母公司项目公司或其母公司拥有二级以上资质原则上为国内房地产强名单见附录，负债总资产低于国内前建筑商名单见附录区域性销售额前五名企业中财务状况健康企业，负债总资产低于有知名外资基金机构投资者外资开发商参与项目或已经和平安有合作房地产企业如宋都中信泛华中惠等。

四投资策略基金实施灵活投资策略，捕捉房地产行业不同周期投资机会下跌初期，谨慎投资，控制风险策略注重风险，提高项目和交易对手准入标准以低风险债权投资为主关注市场机会，锁定合适交易对手下跌中后期，机会主义策略寻找有潜力房地产项目进行投资安证券，我司将就以上关联交易事项向监管部门做事前报告。

四资金来源及募集方式资金来源于本信托委托人必须为合格投资者。

合格投资者认购本信托计划最低认购资金起点万元自然人或法人经特别批准除外，但最低不得低于人民币壹佰万元。

推介期限个月，可延长天，受托人有权根据拟投资项目池进展情况提前终止信托推介，宣布信托成立募集渠道为各直销综拓及私人财富渠道。

五信托规模基金规模本期万元起成立，成立系列产品，根据市场情况发行系列总规模不超过亿元。

六信托期限基金期限年，可延期年，如延期两年后信托财产仍存在非现金形式则延期至信托财产变现之日七流动性安排封闭式，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让申请，由受托人协助受益人寻找受让方八相关费率初始管理费基金固定管理费年如投资受托人发行房地产类信托，则子信托固定和浮动管理费不重复收取其他顾问费包括但不限于资产评估费审计顾问费法律顾问费按实际发生浮动管理费受益人收益超过年三年期存款利率以上超额收益部分保管费平安银行年受益人预期收益率区间，若投资期间发生资产价格大幅上涨收益可达到九清算分配基金到期进行清算分配，分配顺序如下以信托财产为限首先，支付信托费用和应付固定管理费其次，分配剩余应付受益人收益和本金，受益人收益超过三年期存款利率以上部分如有中作为受托人浮动管理费，作为受益人之浮动收益二信托设计及管理我司会根据已制定制度以及信托文件约定进行投资和投资管理。

投资原则投资范围广泛，投资方式多样，基金投资包含了房地产及其相关行业主要内容。

二投资范会因本报告中具体意见或观点而直接或间接收到任何形式补偿。

三本报告是基于本人进行调查研究及认为可靠信息撰写，本人力求但不保证该等信息准确性或完整性。

本报告所载各业务要素均为本人观点和建议，作为信托业务审批文本设计和信托业务管理等重要参考。

四本报告中所有材料版权均属本公司，本公司对本报告保留切权利。

未经本公司事先书面授权，本报告任何部分均不得以任何方式制作任何形式拷贝复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权其他方式使用。

在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中任何内容所引致任何损失负任何责任。

附录参考开发商年房地产企业强万科企业股份有限公司中国有限公司中国海外发展有限公司北京北辰实业股份有限公司保利房地产集团股份有限公司招商局地产控股股份有限公司合生创展集团有限公司阳光置业集团有限公司广州富力地产股份有限公司江苏新城地产股份有限公司恒大地产集团有限公司复地集团股份有限公司大连万达集团股份有限公司上置投资控股有限公司绿城房地产集团有限公司重庆市金科实业集团有限公司北京首都开发控股有限公司中华企业股份有限公司大华集团有限公司金融街控股股份有限公司金地集团股份有限公司卓越置业集团有限公司雅居乐地产控股有限公司农工商房地产集团股份有限公司龙湖地产北京城建投资发展股份有限公司远洋地产控股有限公司中新集团控股有限公司首创置业股份有限公司融侨集团股份有限公司参考建筑商年中国建筑企业强名次企业名称营业收入万元中国中铁股份有限公司中国铁建股份有限公司中国建筑股份有限公司中国交通建设集团有限公司中国冶金科工集团公司上海建工集团总公司中国水利水电建设集团公司广厦控股创业投资有限公司中国化学工程集团公司北京城建集团有限责任公司平安财富石号全功能房地产基金集合资金信托可行性报告报告日期专专业业引引领领投投资资方方向向全全力力达达成成客客户户所所愿愿信托方案概要托人业已制订了整套全面系统切实可行信托业务内部控制制度。

风险控制制度受托人设有专门风险管理部门，并建立健全了各项业务操作流程规范及业务风险管控制度，形成了涵盖各项业务各个操作环节以及各部门风险管控体系，较好地规范了业务操作及风险管理工作。

审核批准制度受托人设有健全逐级授权批准制度。

业务审批需经过业务前台立项初审中后台预审及以总经理为核心高级管理层决策审批三级审核，超过高级管理层授权决策事项，需董事会风险控制委员会审核，由公司董事会决策。

岗位分离及第三方保管制度受托人信托业务部主要负责本信托计划发行拟定资金运用方案跟踪项目进展情况适时运用集合信托资金开展经营提出信托收益分配方案等受托人财务部负责为本信托计划开立信托认购账户信托财产专户监督并执行信托经理指令监督项目进展情况审核信托收益和计算信托财产分配方案等受托人客服部负责保存客户相关资料为客户提供查询服务定期进行信息披露等。

内部稽核制度受托人制定了内部审计制度，设置专门内部审计人员，定期对公司各项内控制度执行状况财务核算等内容进行检查，有效督促各项制度贯彻执行。

六基金管理团队位有丰富经验房地产股权融资信托经理专业部门有多位行业资深投资经理公司物业投资部管理团队拥有丰富房地产项目投融资经验，成功发行和管理过数十款房地产及股票质押融资信托产品。

平安信托凭借品牌和资源优势，在过去几年内，和国内些大开发商建立了长期合作关系，房地产项目投资渠道丰富。

七第三方监管服务机构托管银行平安银行法律事务所锦天城律师事务所资产评估机构戴德梁行证券经纪商平安证券八基金管理模式专业投资管理按项投资审批管理模式。

专业投资管理充分发挥信托部门在资产配置物业投资团队在实业投资股权组信托经理在债券投资方面专业经验在抵押贷款开发贷款子信托信托受益权等实业投资方面，由物业投资团队负责投资评估和后续管理在股票质押融资方面，由股权组信托经理评估和管理在基金投资闲置期，仅用于进行短期高流动性产品投资如利鑫等按项投资审批基金投资空闲期投资于同业存款和低风险高流动性利鑫等信托受益权除外决策时，逐项报信托管理层和集团投管动性可能受到影响，投资者可能面临流动性风险。

其它风险战争自然灾害等不可抗力因素出现，将会严重影响证券市场运行，可能导致信托财产损失。

投资范围扩大，可能会增加投资风险而导致信托财产蒙受损失。

二风控措施政策风险之对策受托人随时关注国家货币政策财政政策产业政策等国家政策变化，分析这些变化对本信托所投资企业及其所在行业影响，综合评价这些变化对其投资价值影响，调整投资策略和资金退出时间。

经济周期风险之对策受托人每年都跟踪并分析宏观经济数据，参照海外成熟经济体发展历史，结合我国国情，判断经济运行周期阶段，做出正确投资决策。

被投资项目经营风险之对策受托人将发挥在房地产领域专业优势，及时从被投资项目季度和年报及经营过程中发现因经营变化而可能引起潜在风险，帮助被投资公司解决问题从而化解风险。

管理风险之对策信托经理制定严密项目运行管理计划，受托人稽核部设置专职过程管理岗位，监督信托项目运行情况及信托但对各类资产配