住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住 生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济社会效益。 五项目可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范， 贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划 进行布局。 结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则， 合理确定建设规模及标准。 建设集居住生活配套为体的大型生态生活园区，吸收优 秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的 环境功能，努力创造个开放的，与城市生活密不可分的有机结合 综合体。 二编制依据 国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用 版 国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参 数第三版 国家和地方有关规程规范政策及条例等。 伊金霍洛旗城市总体规划。 建设单位提供的其它有关资料及数据。第二章市场需求分析与建设规模 鄂尔多斯市房地产市场现状 ‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。‚九五‛期末 鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平 方公里。随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快， 大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商的人员增多， 将产生大量的住宅需求。 二房地产市场消费基础的分析 人口增加导致的刚性需求 乌兰木伦镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团 神东煤田的主采区。目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产 企业家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司的两 座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇 境内，随着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增 加导致的住宅需求空间还很巨大。 随着乌兰木伦城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进， 地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相 对繁荣的阶段。 城市化对地产市场的影响 目前，乌兰木伦人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级， 为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重 要的因素。 流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的 聚集能力。由于近年来乌兰木伦经济的飞速发展，人口的集中度高， 流动人口多，外来人口大量购房，为乌兰木伦房价的持续走高提供 了有力的支持。 以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居 住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随 着住房制度的改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方 式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。 同时，与国外情况有所不同的是，传统‚安居乐业‛的心理导 致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是 三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上 涨的预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市 场供不应求及房价的快速上升，进步强化了这种认识。再加上目 前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素， 配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的 消费心理促使住房需求不断释放。目前，乌兰木伦的房地产市场是稳定的繁荣的，目前的市场 需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型 消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在乌兰木伦的即定发展 战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外 从温家圪堵方向的房地产建设日益繁荣。 三目前市场的开发结构 年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包 头市基本持平，是呼和浩特市的。其中普通商品房开发占总开发 量的左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。 平方米以下住宅仅占住宅总供应量的，平方米的 住宅占住宅供应量的，平方米以上的住宅占住宅供应量的 。在预售方面，平方米以下的住宅预售率为， 平方米的住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达 到。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。表现在 产品类型发展不均衡。即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，平方米以上户 型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较 高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。 二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析 ‚十五‛期间，乌兰木伦镇因为煤炭煤化工产业的发展，经济 日渐活跃，人口急剧增加。随着乌兰木伦镇人民生活水平的不断提断的提高，有助于消费市场的引导。 二居住结构分析 乌兰木伦镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活的区 域。据调查，乌兰木伦镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎 占了，其次是公车约占，其他依次是计程车步行及其它 交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中高收入者较多， 拥有私家车或者经常乘坐计程车。随着乌兰木伦镇交通和基础设施 的改善以及优秀住宅小区的建设，在居住结构中乌兰木伦镇始终占 据伊金霍洛旗的重要地位。 三乌兰木伦镇房地产行业未来发展方向 乌兰木伦镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个 市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略 了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不 够。购买商品房的客户群体主要为当地部分先富阶层，包括乌兰 木伦镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员 人群作为补充。般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。 从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好， 位臵优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质 居住的需要，因此已经成为许多人第居所的首选，尤其是以尊贵罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。 四乌兰木伦镇房地产行业供给及需求情况 乌兰木伦镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长 期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼 盘营销消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经 验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。 三建设规模 根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定伊金霍 洛旗温家圪堵旧城改造区项目工程用地面积平方米，总 建筑面积平方米。 第三章项目建设地点及建设条件 项目选址 项目地点 本项目位于鄂尔多斯市乌兰木伦镇温家圪堵村。 二场地现状 土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通 平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。 三城市规划及区域性规划要求 本项目场址符合乌兰木伦镇城市规划功能分区要求，项目按乌兰 木伦镇规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。 四场地工程地质及水文地质情况 参考邻近场地地勘情况，地基在钻探深度内，所揭露的 地层依次为新近回填的人工土及第三系粉细砂岩地层。 根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和 第三系粉细砂岩层。钻探深度内未见地下水，可不考虑 地下水对本工程的影响。 根据建筑抗震设计规范附录条，确定勘察场地抗震设 防烈度为度。加速度值为第三组。根据建筑抗震设计 规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类 别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为。 二建设条件拟建项目为居住型建筑，交通通讯等外部条件良好。项目建 设符合乌兰木伦镇总体规划要求。项目建成后可达到舒适便捷的 入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的科学 的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑 物的功能需要。 自然条件 乌兰木伦镇温家圪堵村属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季 分明。大陆度，主要受西北环流与极地冷空气的影响， 气候特征为春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更 替明显，冬长夏短，四季分明。多年平均气温摄氏度，月平均 气温摄氏度，极端最低气温摄氏度，月平均气温 摄氏度，极端最高气温摄氏度。 春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季 是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北上，气温迅速 回长，月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水 分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短 促温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明 显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显， 多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季 节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹大风天气。二 八月龙口夺食，就是说该期容易出现冰雹，仅月的冰雹几率占全年的。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极 盛期，盛行西