日照啤酒厂地产项目开发项目立项初步设计报告

年，中国楼市方面调控措施可以说是不断出台，另方面市场房价涨势却依然不变。

那么进入年之后，房地产市场又会出现些什么变化呢我们认为应该呈现以下特点政策面依旧不宽松任何个市场趋向首先还是要看相关政策冷暖。

综合各方面动向分析，今年政策面调控仍然不会放松，并且呈现出逐渐加紧和收缩态势。

值得注意是，央行不久前公布年中国金融稳定报告首次以专栏形式对房价下跌可能引发金融风险做出预警。

报告指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大情况下，需关注房地产价格波动带来潜在风险，另外此前召开中央经济工作会议已经把房地产作为了年调控重点。

而从当前房地产现实形势来看，政府调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信年将进步加大政策调控执行力度。

左右夹击中求生存在政府控制房价调整住房结构加强土地控制信贷控制影响下，年房地产开发投资增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显房地产投资将受到政府严密控制。

同时我们必须看到是，被旺盛需求推高房价，在年仍将面临系列新上涨压力，而来自宏观调控对房价控制亦将加大力度，两厢夹击之下，年房价涨幅将会得到控制，市场也可能出现定程度调整，但并不可能出现大下跌。

各地市场仍有差异从目前来看，中国房地产市场区域化特征正表现得越来越明显，也就是各地市场表现会出现较大差异，而这点也会在年进步地体现出来。

这种状况也是由多方面因素造成，比如地区发展不平衡，所处市场周期不样，面临政策条件和机遇也有差异等等。

结构调整逐渐显现对于房地产市场，房价是个非常敏感因素，未来市场结构调整将会是非常重要个方面，政策作用会慢慢地显现出来。

是年房地产调控中对住房供应结构提出了具体标准即新开工项目平方米以下物业占总量，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机性需求。

年住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。

二是房地产企业调整，值得注意是，以来定金及预收款首次出现了负增长，这反映出现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼压力在加大。

而政府继续执行紧缩银根政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视，不少企业就会面临定风险。

另外，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化。

在这种情况下房地产行业强者恒强局面将得到进步体现，行业集中度也将进步提高。

三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间倾斜情况，将对短期内房地产价格预期产生较大影响，如果政策向社会保障属性倾斜是渐进，温和，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性倾斜是急进，变革性，则房地产价格短期波动将加大。

多重悬念值得关注首先，年是否会有新调控措施出台。

我们预计年中上旬起应该会有政策陆续跟进。

比如像征收物业税呼声日渐高涨，所谓保有税其实就是物业税变种。

个越来越普遍共识是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为盛行。

房屋持有低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重低迷怪现象。

其次，政策执行力能否得到切实加强。

在飞涨房价和膨胀房地产业中，部分地方政府近年来扮演角色耐人寻味由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央部署于不顾，使调控政策执行力大打折扣。

政策分析人士认为，从年月国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展专项督查，表明中央政府问责剑锋已明确指向政策执行力。

纵观数年来我国房地产业发展过程，可以说是从乱到治从无序到有序到规范过程。

这个过程，经济学家称为房地产产业过渡时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。

但是就房地产行业对我国经济增长拉动作用和带来社会进步贡献来分析，国务院及央行目前出台系列新政最终不过是抬高房地产开发投资门槛，保护消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业作用。

央行出台中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经济增长支柱产业，并表示要继续支持房地产业健康发展，使其支柱产业功能得到充分发挥。

同时就房地产行业在中所占比例来分析我国目前房地产行业占比例为左右，而美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论从国家经济发展需要，还是从世界经济发展规律中都可以预见中国房地产行业是个朝阳产业，控制影响下，年房地产开发投资增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显房地产投资将受到政府严密控制。

同时我们必须看到是，被旺盛需求推高房价，在年仍将面临系列新上涨压力，而来自宏观调控对房价控制亦将加大力度，两厢夹击之下，年房价涨幅将会得到控制，市场也可能出现定程度调整，但并不可能出现大下跌。

各地市场仍有差异从目前来看，中国房地产市场区域化特征正表现得越来越明显，也就是各地市场表现会出现较大差异，而这点也会在年进步地体现出来。

这种状况也是由多方面因素造成，比如地区发展不平衡，所处市场周期不样，面临政策条件和机遇也有差异等等。

结构调整逐渐显现对于房地产市场，房价是个非常敏感因素，未来市场结构调整将会是非常重要个方面，政策作用会慢慢地显现出来。

是年房地产调控中对住房供应结构提出了具体标准即新开工项目平方米以下物业占总量，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机性需求。

年住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。

二是房地产企业调整，值得注意是，以来定金及预收款首次出现了负增长，这反映出现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼压力在加大。

而政府继续执行紧缩银根政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视，不少企业就会面临定风险。

另外，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化。

在这种情况下房地产行业强者恒强局面将得到进步体现，行业集中度也将进步提高。

三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间倾斜情况，将对短期内房地产价格预期产生较大影响，如果政策向社会保障属性倾斜是渐进，温和，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性倾斜是急进，变革性，则房地产价格短期波动将加大。

多重悬念值得关注首先，年是否会有新调控措施出台，制定低价入市分层定价策略，采用直接有效宣传方式告知潜在客户，进行内部认购活动，回收部分资金，减低经营风险详见内部认购操作流程。

商业铺面要做个月左右客户积累，使与所售物业比例达到合理比例，再进行筛选销售，同时可保留小部分物业产权优惠租金吸引优质商业主力店进驻，这样才能使其销售结果和未来物业管理运营状况与项目本身品质定位相致。

七结论房地产业属于日照市经济发展先导性产业，也是国民经济支柱产业之。

房地产业发展，对于推动日照市经济跨越式发展加快日照市经济强市目标实现以及全面建设小康社会具有重大现实意义。

该项目是十五期间日照市加速推进城市化进程主要目标之，该项目顺利开发将对推动日照市城市住宅开发建设步伐，提升日照市整体住宅建设品质，体现全国文明城市形象，以及构建和谐社会都将起到积极作用。

综上所述，我们认为该项目开发具有良好经济预期和极大社会意义。

日照鸿丰梁行房地产营销策划有限公司是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为盛行。

房屋持有低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重低迷怪现象。

其次，政策执行力能否得到切实加强。

在飞涨房价和膨胀房地产业中，部分地方政府近年来扮演角色耐人寻味由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央部署于不顾，使调控政策执行力大打折扣。

政策分析人士认为，从年月国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展专项督查，表明中央政府问责剑锋已明确指向政策执行力。

纵观数年来我国房地产业发展过程，可以说是从乱到治从无序到有序到规范过程。

这个过程，经济学家称为房地产产业过渡时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。

但是就房地产行业对我国经济增长拉动作用和带来社会进步贡献来分析，国务院及央行目前出台系列新政最终不过是抬高房地产开发投资门槛，保护概述项目概况日照啤酒厂商住地产项目位居山东省日照市城市中心地带，是山东万家瑞房地产开发有限公司计划竟标开发大型商住楼盘。

日照市城乡建设规划委员会号已批准了项目用地规划设计条件，市政府同意招标出让本宗土地，并出具了红线图。

市国土局正在编制该地块出让招标通知书。

有关该项目准备工作，山东万家瑞房地产开发有限公司已着手进行。

日照啤酒厂搬迁规划与征地工作已经开始。

日照啤酒厂商住地产项目属于该市新老城区结合带，距万平口海岸风景区千米左右，位于城市东西主干道海曲东路北侧，东靠兖州路，北接区间路与济南路居民区相连，西接水晶花园，市区主要公交干线均过此处，交通便利，生活方便。

该地块项目规划总用地为亩，政府另配套规划占地亩小学处，该项目地上规划总建筑面积约，建筑密度为，容积率为详见规划条件。

开发度提高起到了积极推动作用，目前房地产行业已经成为了日照市经济支柱产业之。

日照市房地产行业起步较晚，但是房地产企业开发水平和开发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区域经济结构重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初现雏形，我们认为重点有以下几个板块老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区房地产开发项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之日照市行政经济文化中心规划东