旧城拆迁项目立项初步设计报告

建议本项目是海口旧城改造龙头项目，希望市政府在资金筹措规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应作用。

由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要个比较长时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效管理手段，防范各种风险。

并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。

第二章项目背景和建设必要性项目提出背景自年以来，岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥建成，成片高档楼盘纷纷落户其中。

然而，作为岛之瑰宝溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南这大片滨水地带区域功能不健全设施不完善交通不顺畅环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。

溪北岸现有人口土地建筑情况概述溪北岸旧城改造区域位于海口市岛南端，即溪北岸沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长米，宽约米，用地面积约公顷，合约亩。

用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含个自然村和驻地单位办公宿舍。

溪北岸城中村现有村落个至六庙人民西里过港村新安村，住户多户，居住人中约多人。

现状用地约亩，总建筑面积万。

基地内建筑主要为住宅建筑。

商业等公共建筑主要沿二路及和平大道展开。

东中西三部分建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿二路建筑较好，区域内拥有海口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河景观潜力较大。

溪北岸区域现状普查数据现状普查内容溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

现状普查必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口户数等基础数据和材料。

为北岸改造经济测算提供基础数据为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。

现状普查数据来源依据与普查方法东段片区现状普查数据，来源于我司委托新家园拆迁公司截止年月日对东段民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为以上。

西段片区现状普查基础数据以原安置部和北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。

西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。

中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在以上。

普查结果经普查汇总统计，溪北岸旧城改造区土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口数量常住人口人流动人口人七户数户备注溪北岸旧改区综合容积率表旧城区城中村人口现状调查表项目地段户数人口人数人户均人数人庙二庙三五庙六庙过港村新安村人民西里合计表建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积类二类三类四类合计表现状指标汇总表地块总面积公顷合亩建筑密度容积率平均层高层基础设施建设情况基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。

社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。

同时城中村存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民生活质量和生命财产安全和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含个自然村和驻地单位办公宿舍。

溪北岸城中村现有村落个至六庙人民西里过港村新安村，住户多户，居住人中约多人。

现状用地约亩，总建筑面积万。

基地内建筑主要为住宅建筑。

商业等公共建筑主要沿二路及和平大道展开。

东中西三部分建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿二路建筑较好，区域内拥有海口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河景观潜力较大。

溪北岸区域现状普查数据现状普查内容溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

现状普查必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口户数等基础数据和材料。

为北岸改造经济测算提供基础数据为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。

现状普查数据来源依据与普查方法东段片区现状普查数据，来源于我司委托新家园拆迁公司截止年月日对东段民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为以上。

西段片区现状普查基础数据以原安置部和北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。

西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。

中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整性评估，得出技术风险为般风险建设投资为般风险其他风险为般风险详见下表。

表风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般技术风险建设投资风险其他风险规避风险对策首先要按海口市房屋拆迁管理有关规定，结合改造区域民意调查情况，制定切实可行拆迁安置方案，做通老百姓民思想工作，促使拆迁工作顺利进行。

其次要做好安置房建设，使拆迁户无后顾之忧。

安置房建设中要把好质量关。

首先从把材料关入手，合格优质材料加上成熟工艺和熟练技能，就能确保工程质量，对常用建筑材料钢材水泥砖砂碎石或卵石等，列出材料必检项目，才能对材料合格与否做出准确判断。

第三要尽量降低建筑成本。

建筑材料费用般占工程造价以上，降低材料费用可提高工程经济效益，因此，严格按照国家颁布有关规范和规程验收。

合理地使用质量好数量多品种齐全和费用低廉材料，施工程序认真执行标准，建立建设质量保证体系，使原材料自始至终处于受控状态并做到可追溯性，既能保证工程建设质量，又可以降低单位投资。

土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。

详见表，表，表。

表溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口数量常住人口人流动人口人七户数户备注溪北岸旧改区综合容积率表旧城区城中村人口现状调查表项目地段户数人口人数人户均人数人庙二庙三五庙六庙过港村新安村人民西里合计表建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积类二类三类四类合计表现状指标汇总表地块总面积公顷合亩建筑密度容积率平均层高层基第章总论项目名称海口市溪北岸旧城拆迁项目项目建设单位及建设单位简介项目建设单位海口市城市发展有限公司法人代表地址海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府国有独资企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。

公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。

公司下设办公室行政部财务部审计部总工办置地部投资发展部市政项目部市政工程部公路项目部房产开发部规划部招商部安置部，共个部门，其中有个部门主要负责旧城改造事务。

公司现有员工人，员工中具有大学以上学历，具有中高级以上职称。

公司目前成功运作土地开发项目有黄金海岸花园新国宾馆期贵族游艇会水世界。

市政建设项目有滨海西路期西环路海口火车站广场滨海立交桥目前在建项基础设施公共配套设施系统相当不完善。

道路不成系统，通行率差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨相当部分居民房子和道路就被水淹特别是东段，村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重而且由于城中村特有城乡并存二元结构，在管理上出现了盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地村民生活质量和生命财产安全。

大部分村民生活质量较差，与周边城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有低品质生活。

项目建设可改善溪北岸人民生活品质，使村民转制变为居民，并为其提供个低密度低容积率高绿化现代化居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。

是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针具体体现。

土地使用集约化需要国务院实施金土工程，就是要求城市建设用地集约化方向发展，控制增量，盘活存量，由外延式发展向内涵式发展转变，旧城改造就是个方向。

现状溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，握手楼线天比比皆是。

改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率由提高到，降低建筑密度由降低到，提高绿化率达到，建筑面积由原先万达到万，集约利用土地，营造出片全新现