星海高尔夫花园项目立项初步设计报告

第二章市场分析与预测第节大连市宏观情况分析大连市自然地理条件地理位置大连位于辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本韩国朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。

是京津门户和东北亚经济区中心区域，是中国重要港口贸易工业旅游城市，也是中国北方最为开放最具活力城市之。

图二气候条件大连市位于北半球暖温带地区，属具有海洋性特点暖温带大陆性季风气候。

全年日照总时数为小时年平均气温摄氏度年平均降水量毫米无霜期达个月，适宜气候使大连成为世界最适宜居住城市之。

二年大连市经济总体发展情况年，大连经济继续保持快速增长。

生产总值完成亿元，同比增长地方财政般预算收入亿元，同比增长规模以上工业增加值亿元，同比增长实现自营进出口总额亿美元，同比增长出口总额亿美元，同比增长完成全社会固定资产投资额亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达元，同比增长城市居民人均消费性支出元，同比增长。

大连市近年社会经济情况分析表见表。

表大连市年社会经济发展主要指标年份亿元财政收入亿元固定资产投资额亿元社会消费品零售总额亿元城镇居民年人均可支配收入元城镇居民年人均消费性支出元非农人口数量万人数据来源大连统计年鉴大连统计月报亿元年大连市经济情况分析表财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额图宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓年，大连市城镇固定资产投资完成亿元，同比增长房地产开发投资增幅有所放缓，共完成亿元，同比增长房地产施工建筑面积万平方米，同比增长竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工万平方米，同比下降商品房销售面积万平方米，同比增长实现销售额亿元，同比增长。

二消费需求稳中趋旺，零售额与同步增长年，全市实现社会消费品零售额亿元，同比增长，为年来最高值。

近年来我市零售额增幅直低于，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长贡献不断提高，多年来内需相对不足困扰正在逐步缓解。

年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。

消费需求旺盛主要有两方面原因方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级另方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。

三城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化年，大连市城市居民人均可支配收入为元，同比增长，同比加快个百分点在人均总收入中，工资性收入增长，加快个百分点经营净收入增长，加快个百分点财产性收入增长转移性收入增长。

四项构成全面增长，对家庭总收入增长贡献率分别为和。

居民收入呈多元化上升趋势。

四消费价格结构性上涨年月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨影响，出现明显上涨。

月同比涨幅分别为和，涨幅呈现明显扩大趋势。

五居民储蓄存款下降随着股市持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额下降或同比少增。

长期以来，我国居民储蓄存款直呈现出高速增长态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长现象月末，居民储蓄存款余额亿元，同比下降，比上月减少亿元，这是储蓄存款余额在今年内继月末四月末五月末八月末九月末第六次月度负增长月末，居民储蓄存款余额亿元，同比增长，比上月增加亿元，这种现象产生是由于现阶段我国居民投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。

表金融机构人民币储蓄存款情况表单位亿元时间月月月月月月月月月月月金融机构存款余额企业存款余额储蓄存款余额数据来源大连统计月报第二节大连市房地产发展特征大连城市发展总体规划图大连城市发展规划紧密围绕建设大大连规划纲要，从如下几方面对大连未来年城市总体规划做出战略部署城市空间布局按照西拓北进思路，把大连城区西拓至旅顺北扩到金州，构筑两城三星组团式城市空间布局。

两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。

城市用地由现在平方公里扩大到平方公里左右。

把甘井子区农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为体，按照城区标准统规划建设和管理，不再搞低标准小城镇建设。

新市区由开发区金州区保税区出口加工区金石滩旅游度假区双港大窑湾港区组成。

主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通双城格局。

对基础设施走廊实行绿化保护，保证城市生命线安全。

二城市产业体系按照产业强市工业先行思路，从我市经济现有基础出发，推进产业实现自营进出口总额亿美元，同比增长出口总额亿美元，同比增长完成全社会固定资产投资额亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达元，同比增长城市居民人均消费性支出元，同比增长。

大连市近年社会经济情况分析表见表。

表大连市年社会经济发展主要指标年份亿元财政收入亿元固定资产投资额亿元社会消费品零售总额亿元城镇居民年人均可支配收入元城镇居民年人均消费性支出元非农人口数量万人数据来源大连统计年鉴大连统计月报亿元年大连市经济情况分析表财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额图宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓年，大连市城镇固定资产投资完成亿元，同比增长房地产开发投资增幅有所放缓，共完成亿元，同比增长房地产施工建筑面积万平方米，同比增长竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工万平方米，同比下降商品房销售面积万平方米，同比增长实现销售额亿元，同比增长。

二消费需求稳中趋旺，零售额与同步增长年，全市实现社会消费品零售额亿元，同比增长，为年来最高值。

近年来我市零售额增幅直低于，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长贡献不断提高，多年来内需相对不足困扰正在逐步缓解。

年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。

消费需求旺盛主要有两方面原因方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级另方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。

三城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化年，大连市城市居民人均可支配收入为元，同比增长，同比加快个百分点在人均总收入中，工资性收入增长，加快个百分点经营净收入增长，加快个百分点财产性收入增长转移性收入增长。

四项构成全面增长，对家庭总收入增长贡献率分别为和。

居民收入呈多元化上升趋势。

四消费价格结构性上涨年月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨影响，出现明显上涨。

月同比涨幅分别为和，涨幅呈现明显扩大趋势。

五居民储蓄存款下降随着股市持科学产品定位非常关键，产品定位准确还不够，富有创意和有效广告宣传是向消费者告之产品特色关键，消费者上门后，更需要有专业热情销售服务才能使自己产品被消费者所购买。

四加强成本控制广义上成本控制贯穿于项目开发全过程。

要有效地控制项目成本，就要在项目决策和实施各个阶段，从前期立项规划设计方案确定工程施工与采购销售控制与管理资金运作与财务管理物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选经济分析等，把成本控制观念和手段渗透和运用到开发各环节措施之中。

五项目具有较高社会效益本项目位于泛星海区域，目标是建成旅顺南路高新园区颗亮丽明珠工程。

星海高尔夫建成要为广大消费者奉献他们真正喜爱需求居住产品。

六项目发展空间较大项目良好地理位置，不可复制自然海景，项目独特市场定位规划设计产品策划有很大优势，并且随着凌水湾改造及新滨海路规划完成，未来有着较大发展空间，这就需要得到各方面协调配合与不懈努力。

如通过种种努力，客户对本项目接受认可度高，市场反应良好，项目将会获得更大盈利。

综上所述，本项目符合建设大大连西拓北进总体规划，具有绝版自然环境条件，开发商设计单位建设单位代理单位优势整合资源，结合高新园区区域特点，本项目建成将有效繁荣高新园区整体风貌，经济效益及社会效益良好，资金筹措可行，建议尽快进行该项目建设。

五月末八月末九月末第六次月度负增长月末，居民储蓄存款余额亿元，同比增长，比上月增加亿元，这种现象产生是由于现阶段我国居民投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。

表金融机构人民币储蓄存款情况表单位亿元时间月月月月月月月月月月月金融机构存款余额企业存款余额储蓄存款余额数据来源大连统计月报第二节大连市房地产发展特征大连城市发展总体规划图大连城市发展规划紧密围绕建设大大连规划纲要，从如下几方面对大连未来年城市总体规划做出战略部署城市空间布局按照西拓北进思路，把大连城区西拓至旅顺北扩到金州，构筑两城三星组团式城市空间布局。

两城即大连主城区与大连新市区，三星即庄河市瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

主城区由中山区西岗区沙河口区甘井子区和旅顺口区组成。

城市用地由现在平方公里扩大到平方公里左右。

把甘井子区农村部分和旅顺口区纳目录第章总论第节项目概述第二节项目主要技术经济指标第三节编制依据第二章市场分析与预测第节大连市宏观情况分析第二节大连市房地产发展特征第三节大连市高新园区区域总体分析第三章市场调查及项目分析第节高新园区房地产市场调查第二节项目分析第三节项目定位及目标消费群体分析第四章项目户型产品定位第五章建设规模及方案第六章相关单位简介第七章销售价格与销售收入估算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第八章投资估算第九章投资计划与资金筹措第十章风险分析与防范对策第十章综合评价与建议第章总论第节项目概述项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集专属生活区，项目南侧濒临四城市基础设施以建设畅通型智能型生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新轮基础设施建设，把我市建设得更畅更亮更绿更美。

按照城市扩容交通先行要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通市域交通市内