曲江春晓苑高级住宅小区项目立项初步设计报告

六项目投资估算根据西安市建设委员会颁发建设费用构成计算方法及其他有关文件，行业主管部门制定投资估算办法估算指标，有关部门制定工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及国家公布物价指数进行估算，可行研究财务评价有关取费要求和本项目设计方案确定建筑面积结构建设标准，估算出项目总投资为万元。

七项目进度计划本项目从年月日开始到年月底结束，历时年。

年月底完成项目前期工作，年月至年月底完成第批建设，年月初至年月底完成部项目全部建设，建设期为个月。

根据项目进度计划本项目定于年月开盘销售，年月日入伙，年月底销售结束，销售期为个月。

八结论及建议该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房销售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场现状和发展趋势后，可以预计工程完工后，销售前景比较乐观。

项目实施将对西安市建设和改善居民居住环境起到积极作用。

具有良好经济效益和社会效益，具有较强抗风险能力。

项目选址项目档次定位总平面布置和方案设计都比较适应西安市曲江区未来环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行本项目内部收益率远远大于基准折现率。

我国当前商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可能存在泡沫。

有此可能带来政府加强对房地产市场宏观管理，如银行监管，出台限制房地产开发政策法规等，对本项目不利因素，对此要密切注意有关方面政策法规，及时制定出应对措施。

第二部分市场分析与预测宏观环境分析国内经济发展状况年是贯彻十六大精神第年，上半年国民经济运行基本平稳，在平稳中还保持了较快增长，总体形势良好国民经济保持了较快增长走势，根据前五个月经济运行情况，初步测算，今年上半年国内生产总值亿元，与上年同期相比增长了，继续保持了较快增长态势。

这增长速度与今年季度增长和去年全年增长速度相比落差不大，也明显高于同期世界经济增长速度，表明国家以扩大内需为主宏观调控政策，包括积极财政政策和稳健货币政策是有效。

当前，宏观经济基本态势是，经济内在增长动力在逐渐增强，特别是企业自主投资增长加快，但经济对宏观经济政策依赖性仍然没有出现明显减弱趋势，结构性矛盾和体制性矛盾仍然对经济增长形成明显压力，主要体现为城乡收入差距扩大就业增长不足地区差距扩大等对消费需求增长形成较强约束。

年季度，我国宏观经济保持年稳步回升增长态势，呈现出九五以来相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。

主要理由有以下几点当前宏观经济尚未摆脱调整型增长趋势，继续上行面临明显压力。

结构性和体制性矛盾依然存在，并继续对经济增长形成压力。

当前经济增长率尚未达到过热标准。

物价回升更多受短期性因素作用，并不是内在需求明显增强结果。

年国内生产总值情况。

国民经济持续较快增长。

全年国内生产总值跃上万亿元新台阶，达到亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

图国内生产总值突破万亿元价格总水平小幅下降。

全国居民消费价格总水平比上年下降。

其中，城市下降农村下降。

商品零售价格下降。

工业品出厂价格下降。

原材料燃料动力购进价格下降。

固定资产投资价格上涨。

居民消费价格中，服务价格上涨。

固定资产投资固定资产投资快速增长。

全年全社会固定资产投资亿元，首次突破万亿元，比上年增长，增速为年以来最高水平。

图全社会固定资产投资规模持续扩大表固定资产投资情况指标绝对数亿元比上年增长全社会固定资产投资其中国有及其他固定资产投资集体经济投资城乡居民个人投资其中基本建设投资更新改造投资房地产开发投资东中西部地区投资全面增长。

全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资亿元，比上年增长，增速提高个百分点中部地区投资亿元，增长，提高个百分点西部地区投资亿元，增长，提高个百分点。

投资结构继续改善。

全年第产业投资亿元，比上年增长，呈恢复性快速增长态势第二产业投资亿元，增长，呈加速增长态势第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资亿元，增长。

城镇居民收支情况年季度全国城镇居民月人均可支配收入约元，比去年同期增长，扣除价格因素，实际增长。

按收入构成因素来看工薪收入增长较快工薪收入是城镇居民可支配收入主体，季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入比重为，达元，比去年同期增长。

转移性收入稳定增长季度月人均转移性收入为元，比去年同期增长。

其中失业保险金及社会救济收入增长幅度分别达到和。

经营净收入较快增长季度月人均经营净收入为元，比去年同期增长了。

季度城镇居民月人均消费性支出约元，比去年同期增长左右，扣除价格因素，实际增长。

其中，服务性消费支出为元，增长。

八大类消费性支出均有增长季度城镇居民月人均用于教育文化娱乐服务类支出为元，比去年同期增长交通和通讯支出为元，比去年同期增长。

其中，交通增长，通信增长医疗保健支出比去和方案设计都比较适应西安市曲江区未来环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行本项目内部收益率远远大于基准折现率。

我国当前商品房空置率已远远超过国际空置警戒线，目前我国房地产发展可能存在泡沫。

有此可能带来政府加强对房地产市场宏观管理，如银行监管，出台限制房地产开发政策法规等，对本项目不利因素，对此要密切注意有关方面政策法规，及时制定出应对措施。

第二部分市场分析与预测宏观环境分析国内经济发展状况年是贯彻十六大精神第年，上半年国民经济运行基本平稳，在平稳中还保持了较快增长，总体形势良好国民经济保持了较快增长走势，根据前五个月经济运行情况，初步测算，今年上半年国内生产总值亿元，与上年同期相比增长了，继续保持了较快增长态势。

这增长速度与今年季度增长和去年全年增长速度相比落差不大，也明显高于同期世界经济增长速度，表明国家以扩大内需为主宏观调控政策，包括积极财政政策和稳健货币政策是有效。

当前，宏观经济基本态势是，经济内在增长动力在逐渐增强，特别是企业自主投资增长加快，但经济对宏观经济政策依赖性仍然没有出现明显减弱趋势，结构性矛盾和体制性矛盾仍然对经济增长形成明显压力，主要体现为城乡收入差距扩大就业增长不足地区差距扩大等对消费需求增长形成较强约束。

年季度，我国宏观经济保持年稳步回升增长态势，呈现出九五以来相对强势，但这并不表示当前经济已经过热。

主要理由有以下几点当前宏观经济尚未摆脱调整型增长趋势，继续上行面临明显压力。

结构性和体制性矛盾依然存在，并继续对经济增长形成压力。

当前经济增长率尚未达到过热标准。

物价回升更多受短期性因素作用，并不是内在需求明显增强结果。

年国内生产总值情况。

国民经济持续较快增长。

全年国内生产总值跃上万亿元新台阶，达到亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

图国内生产总值突破万亿元价格总水平小幅下降。

全国居民消费价格总水平比上年下降。

其中，城市下降农村下降。

商品零售价格下降。

工业品出厂价格下降。

原材料燃料动力购进价格下降。

固定资产投资价格上涨。

居民项目竞争压力较大，对此我们要做好项目差异化定为，在楼盘中有所创新，来减缓项目竞争压力。

据上分析，目前我国房地产市场过热苗头已经出现，因此我们有必要密切注意国家宏观政策调整，对不利于本相项目政策法规做好应对措施。

据消息灵通人士介绍，央行有可能对房地产贷款政策做出调整，调整后政策对开发商和购房者融资能力都有定影响，因此我们在安排好项目开发资金。

保证项目融资能力同时，提供给客户更多信用条件来促进项目销售。

主要参考文献刘晓君等编著技术经济学第二版，西北大学出版社中国房地产估价师学会编房地产开发经营与管理，中国物价出版社中国房地产估价师学会编房地产估价理论与方法，中国物价出版社曹春尧编房地产营销策划，上海财经大学出版社郭国庆编市场营销学通论，中国人民大学出版社何宏明，薄立馨编投资项目可行性研究工作手册，中国物价出版社李德华编城市规划原理，中国建筑工业出版社西安统计年鉴，中国统计出版社房地产相关报纸期刊网站西安市有关部门对房地产开发项目收费标准。

亿元比上年增长全社会固定资产投资其中国有及其他固定资产投资集体经济投资城乡居民个人投资其中基本建设投资更新改造投资房地产开发投资东中西部地区投资全面增长。

全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资亿元，比上年增长，增速提高个百分点中部地区投资亿元，增长，提高个百分点西部地区投资亿元，增长，提高个百分点。

投资结构继续改善。

全年第产业投资亿元，比上年增长，呈恢复性快速增长态势第二产业投资亿元，增长，呈加速增长态势第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资亿元，增长。

城镇居民收支情况年季度全国城镇居民月人均可支配收入约元，比去年同期增长，扣除价格因素，实际增长。

按收入构成因素来看工薪收入增长较快工薪收入是城镇居民可支配收入主体，季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入比重为，达元，比去年同期增长。

转移性收入稳定增长季度月人均转移性收入为元，比去年同期增长第部分总论项目提出背景伴随着西部大开发步伐，西安市作为西部开发桥头堡，城市化进程速度加快，带动了西安市经济快速发展，同时也加紧了西安市住房紧缺。

为了使西安市经济更加快速发展和有效改善西安市人民住房条件，市政府做出了开发曲江旅游度假区决定，我公司积极响应市政府号召，投入到开发曲江旅游度假区建设中来，为了改善曲江旅游度假区环境，为了满足部分高收入阶层住房需求，我公司在已成功开发了多个项目基础上，同时也为开拓市场，提出了曲江春晓苑项目。

二项目可性研究依据项目建议书初步可行性研究报告及其批复文件国家与地方经济和社会发展状况及规划，行业部门发展状况及规划国家有关法律法规及政策国家有关建设方面标准规范定额其它有关依据资在逐步满足汽车等十万元级消费需求同时，对几十万元房地产消费需求也在不断增加。

今年季度，中国累计销售商品房面积三千百二十五万平方米，同比增长百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期最高值。

随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。

前三个月，中国商品房平均