曲靖市麒鳞区龙海片区地块项目立项初步设计报告

场地除东边外其余三边均为临街面。

场地东面与曲沾大道之间约有亩，可能也会挂牌拍买。

场地北面建宁东路以北，临街内退米地块，已由修曲沾大道东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。

拟建项目地块呈很规则矩形，东西长米，南北宽米，面积约亩，预估土地价格为万元亩。

地块周围已有良好供电状况及排水供水状况电讯条件。

地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。

地块内有待拆民房见图。

图地块现状实景照片图二地块北面图三地块东面图四地块南面图五曲沾大道五地块周边配套设施学校环城中学市麒麟创新学校云南省煤炭工业学校医院昆明铁路局曲靖医院农贸市场及超市较近农贸市场距地块约附近暂无超市银行网点环城供销合作社交通公交车可乘路路到达地块，曲靖火车站距地块约，曲胜高速路入口距地块也约有路程市政设施曲靖市公安局交警支队直属大队企业曲靖卷烟厂汽红塔云南制造有限公司福牌包装材料有限公司汽车运输总公司曲靖市塑料二厂滇东北汽车配件市场万事达汽配城娱乐设施曲靖江南春游乐度假中心太阳石大都会龙泉浴中池天天鲜鱼店由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇待开发结合部。

第二章市场分析曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛，开发商已达多家，大多以经济房建设为主，整体房价偏低，极大地刺激了房地产消费市场，基本无空房，在云南省市场除昆明外是做得最好。

预计今后年内曲靖市房地产行业投入不会低于亿元，将极大地拉动建筑建材冶金家电家具服务等相关行业发展。

在年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进步发展，房地产开发呈现良好发展势头。

曲靖市房地产开发计划投资亿元，施工面积万平方米，其中新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，销售额达亿元，预售商品房面积达万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体城镇多层次住房供应体系已逐步建立。

曲靖市房地产企业有麒麟地产开发爨园小区立得地产立得江滨花园鸿泰地产翠峰雅苑安厦地产西苑小区云建地产珠江花园飞龙地产建设花园市房地产滇东佳园境胜地产家园小区沾益县房地产玉林花园保利基房地产保利家园红日地产红日花园东盛地产等。

而在昆明成功开发了阳光花园阳光版云电阳光房地产公司，也将触觉伸到了曲靖，在年开发推出了曲靖阳光花园。

二曲靖市楼盘分析曲靖阳光花园项目与城市关系社区地处曲靖市南片开发区，位于曲陆高等级公路以西，昆曲与曲陆立交桥往南公里处，北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。

社区周边要拟建大型商业步行广场。

开发商发展商状况曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于年月日，由云南云电阳光房地产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。

云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业，先后在昆明开发过阳光花园等项目，目前已取得级开发资质证书。

项目状况项目名称曲靖阳光花园详细地址曲陆高等级公路处中级人民法院旁售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩公顷总建面积万市场类别由栋多层和栋别墅组成大型住宅小区容积率绿化率规划总户数户期面积范围建筑面积施工单位四川长城建筑集团面积配比共种户型户型建筑面积格局备注顶跃露台顶跃露台跃露台联排别墅露台联排别墅露台联排别墅露台双拼别墅双拼别墅双拼别墅别墅露台别墅露台注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内有会所幼儿园小学医院健身娱乐中心等。

项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万别墅起价元均价元最高价元总价范围万万商铺价格及销售情况元，已售出部分车位价格及销售情况室内车库共个车位，建筑面积其中集中车库共个车位，建筑面积车库共个车位，建筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数。

车位价格元销售率左右，集团购买了部分。

销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部为两层框架建筑，总建筑面积为。

个大规模沙盘，个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。

销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广案场外围墙有统广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有块大型户外广告。

未购因素分析在曲靖市区楼市中属于价格较高楼盘。

项目实施情况开工时间年月日开盘时间年月日交房时间年月日交房标准室外外墙涂料局部贴外墙外墙面砖客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间配卫生洁具，地面以上米高部位采用内墙砖贴面，米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。

厨房内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风口。

窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内个回路供电，设动力电曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛，开发商已达多家，大多以经济房建设为主，整体房价偏低，极大地刺激了房地产消费市场，基本无空房，在云南省市场除昆明外是做得最好。

预计今后年内曲靖市房地产行业投入不会低于亿元，将极大地拉动建筑建材冶金家电家具服务等相关行业发展。

在年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进步发展，房地产开发呈现良好发展势头。

曲靖市房地产开发计划投资亿元，施工面积万平方米，其中新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，销售额达亿元，预售商品房面积达万平方米，曲靖市以经济适用住房为主体城镇多层次住房供应体系已逐步建立。

曲靖市房地产企业有麒麟地产开发爨园小区立得地产立得江滨花园鸿泰地产翠峰雅苑安厦地产西苑小区云建地产珠江花园飞龙地产建设花园市房地产滇东佳园境胜地产家园小区沾益县房地产玉林花园保利基房地产保利家园红日地产红日花园东盛地产等。

而在昆明成功开发了阳光花园阳光版云电阳光房地产公司，也将触觉伸到了曲靖，在年开发推出了曲靖阳光花园。

二曲靖市楼盘分析曲靖阳光花园项目与城市关系社区地处曲靖市南片开发区，位于曲陆高等级公路以西，昆曲与曲陆立交桥往南公里处，北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。

社区周边要拟建大型商业步行广场。

开发商发展商状况曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于年月日，由云南云电阳光房地产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。

云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业，先后在昆明开发过阳光花园等项目，目前已取得级开发资质证书。

项目状况项目名称曲靖阳光花园详细地址曲陆高等级公路处中级人民法院旁售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩公顷总建面积万市场类别由栋多层和栋别墅组成大型住宅小区容积率绿化率规划总户数户期面积范围建筑面积施工单位四川长城建筑集团面积配比共种户型户型建筑面积格局备注顶跃露台顶跃露台跃露台联排别墅积率，建筑面积万平方米，框架结构，七层，建筑占地，建筑密度，每户按考虑，大约户。

二区为高档住宅区，占地亩，总建筑面积为，综合容积率为，总户数约为户。

其中亩为低密度联排别墅，建设面积，框架结构，层，建筑底层占地，建筑密度，每户按考虑，大约户，容积率为另亩为多层花园洋房，建筑面积，框架结构，层，建筑底层占地，建筑密度，每户按考虑，大约户，容积率为。

三区为高档住宅区，占地亩，建筑形态面积户数按同二区考虑，到时可根据二区开发销售情况，再作相应调整。

临街部分设置商铺，商铺总面积暂估。

整个项目开发周期大约为年，可分期开发。

二项目收益项目总投资亿元，销售总额亿元，预计利润总额万元，项目收益率为，总体收益率水平般，主要原因是有近半商品房属微利定向开发，而高档商住小区二区三区项目收益率达到，达到行业收益率标准。

项目启动资金约万元。

建议作为定向开发区，在条件许可情况下标准定位时尽可能提高档次，以提高售价，从而增大收益率，同时可以与二三区相协调。

三项目风险本项目风险般，具备采取措施抵御风险条件。

四建议由于该项目开发规模和投资较大，为降低项目开发风险，建议由云南东路房地产开发经营有限公司和深圳市鼎森投资发展有限公司共同出资，成立项目公司开发该项目。

本项目建议书是在极短时间内成文，加之项目地处曲靖，对当地实际情况了解尚不够深入，因此建议在项目确立后，须再进行有针对性项目可行性研究报告编制工作。

二〇〇四年六月十八日别墅起价元均价元最高价元总价范围万万商铺价格及销售情况元，已售出部分车位价格及销售情况室内车库共个车位，建筑面积其中集中车库共个车位，建筑面积车库共个车位，建筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数。

车位价格元销售率左右，集团购买了部分。

销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部为两层框架建筑，总建筑面积为。

个大规模沙盘，个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。

销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广案场外围墙有统广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有块大型户外广告。

未购因素分析在曲靖市区楼市中属于价格较高楼盘。

项目实施情况开工时间年月日开盘时间年月日交房时间年月日交房标准室外外墙涂料局部贴外墙外墙面砖客厅目录第章地块概况曲靖市概况二麒麟区概况三曲靖市麒麟区城区图四地块基本情况五地块周边配套设施第二章市场分析曲靖房地产市场状况二曲靖市楼盘分析曲靖阳光花园爨园小区立得江滨花园红日花园三曲靖市房地产市场分析第三章项目定位确定目标客户二针对目标客户群总体规划思路开发规模及建筑形态功能设置针对目标客户群户型指标针对目标客户群总体建筑风格三项目建设定位第四章项目成本土地成本二建设成本三销售成本四公司管理费五项目销售税金六项目风险准备金七项目成本汇总第五章项目销售收入第六章项目损益月日爨园小区项目与城市关系社区位于曲靖市南宁北路以东，南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。

路公交车直达小区门口，交通便捷。

社区周边生活配套齐全，设有商贸区农贸市场六九医院新生小学校幼儿园等配套设施。

开发商发展商状况曲靖市麒麟区房地产开发公司是家隶属于区政府房地产开发企业，公司成立于九九八年十月，注册资金万元，具有房地产开发资质。

公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司金隆房屋置换公司均具备法人资格。

爨园期爨园二期公司开发过麟瑞小区期工程共套麟瑞园组团占地亩，九九年五月动工，建筑面积。

四套别墅面积。

二期工程共套组麟丰园麟锦园，年动工，建筑面积。

组团共套麟丰