月潭明珠花园项目立项初步设计报告

管线污水已至红线外雨水已至红线外自来水已至红线外中水需自行建设中水回用设施或按长春市环保局缴费办理异地建设。

电力按长春市电业局规定地埋线缆按建筑面积收取配套费。

燃气已至红线外电信已至红线外热力已至红线外场地宗地仅有约户居民尚未拆迁，可快速实现净地。

风险无项目背景收购价格现阶段，江苏高力集团拟将项目公司股权予以转让，转让价格为万元，现金支付。

注目标公司可提供约万元土地成本发票截止年月日，长春高力置业有限公司共获取块土地，个土地证，占地面积共计，平方米。

通过查询得知，该项目在年出让时地价款为万元，已缴纳契税万元，合计万元。

各地块信息如下土地编号占地面积平方米土地使用性质土地使用权人土地证取得时间地价万元契税万元住宅长春高力置业有限公司年月日商服年月日商服长春东方联合置业公司年月日商服年月日住宅年月日合计收购主体交易方式和付款安排通过在境内收购目标公司股权方式获取本项目。

我公司将结合目标公司向我司提供关于土地闲置是因政府拆迁原因而导致说明土地证解押欠缴土地出让金支付等，安排付款进度。

初步计划年我司拟支付对价款共亿元，其余在年支付。

长春高力置业公司简介长春高力置业有限公司以下简称高力置业，现注册资本亿元人民币，公司年月日成立，原名称为长春东方联合置业有限公司，后经过多次增资和股权结构调整，年月日，高力置业成为长春高力投资集团有限公司全资子公司实际控制时间为年月日。

公司主要经营业务为房地产开发和销售。

另据了解高力置业近期进行了新轮股权重组，现股东为江苏高力集团。

全市宏观经济概述城市概况长春，吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，中国最大汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大中心城市，位于中国东北腹地区域，地处东北平原中央，西北与白城市毗邻，西南与四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。

市区是东北地区天然地理中心。

长春素有汽车城电影城光电之城科技文化城大学之城森林城雕塑城美誉，是中国汽车电影光学生物制药轨道客车等行业发源地。

随着东北亚经济圈日趋成熟与升级，长春市迎来了高速发展黄金时期，房地产业也呈现出蓬勃发展发展态势。

经济发展图长春市总量走势图长春市年月实现全市地区生产总值亿元，前三季度增长率为。

长春地区生产总值能够保持发展势头，主要是因为随着长春市经济增长，投资环境大力改善，城市建设力度不断增加，很大程度上加快了长春市经济发展。

图长春市产业结构情况示意图年，长春市三大产业仍然是第二产业超过第第三产业，高达亿元，同比增长。

从数据显示，长春市第三产业发展也在逐步加快。

长春市近几年来加工制造业发展较快，也带动了整个城市经济增长，百万辆汽车万吨化工醇辆动车组等重大扩能项目顺利实施农业农村城市建设改善民生安全建设等各项工作顺利推进，重点实施铁路公路机场水利电力生态环保城市公共设施民生八大工程，从而带动全市未来经济增长，使城市产业结构又增添个新增长点。

图长春市历年进口总额情况示意图年，全市全年实现进出口总额亿美元，比上年增长。

其中，进口亿美元，增长出口亿美元，增长。

在出口中，国有企业出口亿美元，下降外商投资企业出口亿美元，增长般贸易出口亿美元，增长。

外贸依存度为，比上年下降个百分点。

图长春市历年固定资产投资情况示意图年，全市预计完成固定资产投资额亿元，同比增长了。

在年之前固定资产投资增长比较缓慢，保持在亿元左右。

年之后，随着长春城市化进程速度加快，增长速度逐年提高，至年，城市建设已发展到定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快发展速度。

图长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加元。

其中人均工资性收入元，同比增长经营净收入元，同比增长财产性收入元，同比增长转移性收入元，同比增长。

收入增长也极大地促进消费水平提高。

人均消费性支出整体显示为稳定增长消费趋势，而且增长率逐年上升，城市总消费水平也在不断升高。

随着长春市经济发展，也将为居民创造更多更好就业机会，在未来几年里，长春市发展水平还将以较高速度持续发展。

长春现辖个市辖区个县，代管个县级市，总面积平方千米，市区面积平方千米，四环内建成区核心建成区面积平方千米，五环内建成区面积平方千米五环绕城高速以内。

截止年月，长春地区总人口万，六大主城区四大开发区总人口万四环路以内，其中三环以内户籍人口万，外来项目。

我公司将结合目标公司向我司提供关于土地闲置是因政府拆迁原因而导致说明土地证解押欠缴土地出让金支付等，安排付款进度。

初步计划年我司拟支付对价款共亿元，其余在年支付。

长春高力置业公司简介长春高力置业有限公司以下简称高力置业，现注册资本亿元人民币，公司年月日成立，原名称为长春东方联合置业有限公司，后经过多次增资和股权结构调整，年月日，高力置业成为长春高力投资集团有限公司全资子公司实际控制时间为年月日。

公司主要经营业务为房地产开发和销售。

另据了解高力置业近期进行了新轮股权重组，现股东为江苏高力集团。

全市宏观经济概述城市概况长春，吉林省省会，全省政治经济文化和交通中心，中国最大汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大中心城市，位于中国东北腹地区域，地处东北平原中央，西北与白城市毗邻，西南与四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。

市区是东北地区天然地理中心。

长春素有汽车城电影城光电之城科技文化城大学之城森林城雕塑城美誉，是中国汽车电影光学生物制药轨道客车等行业发源地。

随着东北亚经济圈日趋成熟与升级，长春市迎来了高速发展黄金时期，房地产业也呈现出蓬勃发展发展态势。

经济发展图长春市总量走势图长春市年月实现全市地区生产总值亿元，前三季度增长率为。

长春地区生产总值能够保持发展势头，主要是因为随着长春市经济增长，投资环境大力改善，城市建设力度不断增加，很大程度上加快了长春市经济发展。

图长春市产业结构情况示意图年，长春市三大产业仍然是第二产业超过第第三产业，高达亿元，同比增长。

从数据显示，长春市第三产业发展也在逐步加快。

长春市近几年来加工制造业发展较快，也带动了整个城市经济增长，百万辆汽车万吨化工醇辆动车组等重大扩能项目顺利实施农业农村城市建设改善民生安全建设等各项工作顺利推进，重点实施铁路公路机场水利目可行性研究报告结论与建议本项目区位优势明显，拥有较好自然资源与人文景观，未来区域发展空间比较大。

根据保守测算，当收购成本为万元时，按目前高力置业可提供万元土地抵税发票测算，本项目毛利率为，净利率为，为，为万元。

随着净月区区域功能布局和空间格局升级改造，本项目土地价值优势将愈加显现注长春龙创公司于月日摘取临近地块，地面价为元平米，折合楼面价元平米，预计未来利润预期高于本次分析水平。

同时，从战略角度考虑，本项目获取对远洋地产完成在东北区域战略布局全面提高市场占有率扩大远洋品牌影响力响应远洋地产年达到亿计划等具有极其重要影响和战略意义。

建议投资委员会授权公司经营层根据公司战略，积极获取本项目。

东北区域事业部民生八大工程，从而带动全市未来经济增长，使城市产业结构又增添个新增长点。

图长春市历年进口总额情况示意图年，全市全年实现进出口总额亿美元，比上年增长。

其中，进口亿美元，增长出口亿美元，增长。

在出口中，国有企业出口亿美元，下降外商投资企业出口亿美元，增长般贸易出口亿美元，增长。

外贸依存度为，比上年下降个百分点。

图长春市历年固定资产投资情况示意图年，全市预计完成固定资产投资额亿元，同比增长了。

在年之前固定资产投资增长比较缓慢，保持在亿元左右。

年之后，随着长春城市化进程速度加快，增长速度逐年提高，至年，城市建设已发展到定水平，增速有所放缓，但仍保持着相对较快发展速度。

图长春市历年人均可支配收入与人均消费支出示意图年长春市城市居民年人均可支配收入较上年增加元。

其中人均工资性收入元，同比增长经营净收入元，同比增长财产性收入元，同比增长转移性收入元，同比增长。

收入增长也极大地促进消费目录项目概况地理位置规划指标土地现状与交地条件项目背景全市宏观经济概述城市概况经济发展城市规划全市房地产市场分析概述房地产行业房地产市场区域经济环境研究净月区概况社会经济重点项目介绍发展规划小结区域房地产市场分析市场整体特征区域总体市场走势区域土地出让市场概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„区域市场在售项目概述含别墅与商铺等产品典型项目介绍项目开发经营计划说明开发策略和开发顺序项目产品建议成本控制策略初步规划设计方案经营销售计划重要节点安排项目投资收益分析测算假设条件成本控制项目融资计划项目经济效益分析项目整体经济效益分析评价无抵税发票条件下整体效益评价综合分析与建议风险评估及对策地块分析结论与建议长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告项目概况地理位置本项目行政隶属于长春净月经济开发区，位于长春净月潭国家森林公园西侧，北侧为长影世纪城和长春轻轨号住区为特征现代化新城区。

西南部产业新区建设成具有国际影响力汽车产业集中区东北部产业新区建设包括玉米加工为主导农产品加工及其下游产业安龙产业区商贸物流空港物流保税中心等在内多功能城市产业新区。

东部经开工业新区建设以先进制造业为主产业新区。

西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主多功能新区。

北部新城区建设以北部商贸中心区域性物流园区装备制造业和生态宜居地为主多功能城市新区。

净月组团南区建设配套齐全设施先进自然和谐环境优美生态新城区。

长春净月开发区月潭明珠花园项目可行性研究报告全市房地产市场分析概述房地产行业房地产投资近几年，长春市房地产开发投资继续保持了总量扩张明显，增势强劲良好发展势头，住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升趋势。

据统计年月份，长春市完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中住宅开发投资亿元，同比增长同时，从房地产开发投资结构分析，住宅开发投资增长加大了住房市场有效供给，对满足市场不断增长住房需求起到了积极作用。

随着大规模棚户区改造和危旧房屋改造力度加大，必然引起住房刚性需求增加，从而拉动房地产开发投资高速增长。

不难判断，长春市房地产开发投资规模仍