玻璃厂项目立项初步设计报告

商品房销售均价明显高于除和平区以外其他各区。

④规划在河西区宾馆地区友谊路两侧建设新市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。

沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大型超市等全国闻名商业设施。

项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是市中心市区规划路网中两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，东南半环修建对该项目业主出行将会带来很大方便。

项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设大型安居居住区，占地面积公顷，将建设成为以水景和生态环保为主题高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。

所有以上各种因素，为万科在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。

第二章项目概述宗地区位及用地项目区位该宗地位于市区南部，北侧紧临正在建设中梅江居住区，行政区划属于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正在建设东南半环线约公里，距离南楼市级商业中心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。

花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心宗地位置内环线中环线规划东南半环项目区位图项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为市玻璃厂厂区用地。

该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。

按照市规划院编制控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积其中市政代征地含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率项目地块内各种用地政府控制性规划指标序号用地性质用地面积万平米容积率建筑密度建筑限高绿地率住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块班小学及住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块教育用地配套公建用地班幼儿园用地储蓄所物业管理等公共服务设施用地二宗地现状四至范围东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。

地势状况项目用地主要为玻璃厂厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。

地上物现状地上物主要为玻璃厂生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。

厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保留。

空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政管线。

项目用地内没有需要保留文物等设施。

项目用地内铁路为玻璃厂自用铁路专用线，可根据规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划卫津河绿化带内，对项目建设无影响。

项目用地内有玻璃厂自己打口热水井在地热办有登记，出水温度左右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。

地质情况场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。

厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。

宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线公用设施种类公用设施名称教育设施大学财经学院轻工业学院职业技术师范学院高中校北师大附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施医院，河西医院，医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施日报大厦河西图书大厦科学技术馆国展中心礼堂体育设施河西体育场大型公园乐园大型宾馆宾馆三星迎宾馆乐园宾宗地区位及用地项目区位该宗地位于市区南部，北侧紧临正在建设中梅江居住区，行政区划属于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正在建设东南半环线约公里，距离南楼市级商业中心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。

花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心宗地位置内环线中环线规划东南半环项目区位图项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为市玻璃厂厂区用地。

该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。

按照市规划院编制控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积其中市政代征地含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率项目地块内各种用地政府控制性规划指标序号用地性质用地面积万平米容积率建筑密度建筑限高绿地率住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块班小学及住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块教育用地配套公建用地班幼儿园用地储蓄所物业管理等公共服务设施用地二宗地现状四至范围东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。

地势状况项目用地主要为玻璃厂厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。

地上物现状地上物主要为玻璃厂生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。

厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保留。

空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政管线。

项目用地内没有需要保留文物等设施。

项目用地内铁路为玻璃厂自用铁路专用线，可根据规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划卫品牌高品质高档大型规模社区，为万科在又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。

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线，可根据规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划卫津河绿化带内，对项目建设无影响。

项目用地内有玻璃厂自己打口热水井在地热办有登记，出水温度左右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。

地质情况场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。

厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店金融设施无市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城汽配城交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站文化设施无体育设施无总来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量生活配套设施。

宗地周边米外可辐射到主要公共设施如下第章项目决策背景内部因素万科公司项目布局万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约万平方米。

世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，万科主要项目集中在城市北部。

反观总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市行政中心南迁和友谊路沿线开发便可看出城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。

由此看出，万科物业分布与总体规划和城市发展方向不尽相符。

万科自年进入市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为地产先锋，在人心目中已树立起第品牌形象。

万科产品应属于整个市，而不是个区域。

所以万科有能力，也应该去开发核准通过，油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设发展很快得到解决。

项目宗地周边情况该项目宗地南侧为津洋置业公司养殖场，有大量水南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地面，拟规划为保留水域，对该项目环境有定积极影响。

项目宗地北面现状为津洋置业公司养殖场，规划为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。

项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和津洋置业公司养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个大居住片区。

卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道，使得该项目周边环境有了根本性改善。

项目宗地东面现状为片空地，原为玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。

西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环修建对该项目出行将会带来很大方便，东南半环是市中心市区规划路网中两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，其功能是完善市东南半部路网，联系海河东西两岸交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流作用，东南半环建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计项目决策背景内部因素万科公司项目布局万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。

世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，万科的主要项目集中在城市的北部。

珠江道干管，远期在项目用地南侧规划有污水泵站，小区内