珉华银瀑湾项目立项初步设计报告

用地状况该项目地块面积约平方米，红线内用地总面积尚未堪定。

地质地貌地块四周及区内主要道路并未修建，目前场地尚未平整，现无法判定地质情况。

交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，隔江而望是县四套班子办公大楼，距海南首个山地高尔夫球场约千米，距文明遐迩百花岭瀑布越千米。

周边环境从自然环境看，该地块比邻山地高而夫球场和文明遐迩百花岭瀑布，且周边无任何重大污染源，自然环境比较优越。

周边生活配套设施珉华银瀑湾项目附近主要是现有公共建筑，包括县政府办公大楼幼儿园实验学校民族中学消防中队派出所万福隆等，除此之外，其周边高端生活配套设施严重缺乏。

第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件珉华银瀑湾项目由海南珉华国际集团有限公司独资开发。

按相关规定进行规划设计土地平整工程建设项目销售等工作。

法律性风险评估珉华银瀑湾项目将作为琼中县政府重点招商项目之，项目具有较强政府背景，若与土地相关法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。

规划调整相关问题无相关规划调整问题。

政策性风险评估珉华银瀑湾项目由于土地费用压力较大，工程建设时间紧迫，留给协调政府部门进行规划调整和具体报建手续时间较短，尤其是规划调整每项内容能否通过何时通过都具有很大不确定性，由此带来操作风险较大，在具体实施过程中可能出现多次反复，甚至严重地影响到项目开发进程。

第三部分市场分析经济走势分析年，国务院正式批复海南建设国际旅游岛，在此强劲利好因素大环境影响，县政府必将把握这次机会，多渠道引进资金和项目，经济运行将出现较快增长态势，而且体现了增长快效益高低通账鲜明特点。

琼中县旅游房地产市场分析琼中旅游房地产市场基本处于空白，但当地旅游资源极其丰富，特色鲜明，发展后劲十足。

在未来几年，旅游房地产业作为琼中县拉动城市经济实现跨越式发展不可或缺部分。

随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，且随着生活水平提高，对高质量环境优美高档项目需求增大，这都使得旅游房地产需求直线上升。

消费模式与消费习惯变化将大大促进旅游房产市场发展。

近几年来，随着政府住房制度改革推行，银行信贷业务对住宅消费倾斜等因素，使贷款买房成为人们主要消费模式，而花未来钱提前享受将逐渐成为人们买房消费习惯。

区域市场分析未来两年，琼中将得益于建设国际旅游岛利好环境，琼中县县城常住人口将从原来万增加到万，另大批岛外精英份子将入住琼中，居民收入水平提高旅游房产市场需求总量将不断增加，以及新建生活配套便捷道路交通，区域内新建旅游房产价格正逐年上涨。

第四部分项目素质分析项目优势区域位置优越，是海南岛中部交通咽喉气候条件宜人，适合休闲度假避暑。

环境景观良好，保持着完好生态环境和奇特自然景观资源种类丰富，具有热带宝库美称热带雨林。

民族文化独特，自然环境比较优越。

周边生活配套设施珉华银瀑湾项目附近主要是现有公共建筑，包括县政府办公大楼幼儿园实验学校民族中学消防中队派出所万福隆等，除此之外，其周边高端生活配套设施严重缺乏。

第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件珉华银瀑湾项目由海南珉华国际集团有限公司独资开发。

按相关规定进行规划设计土地平整工程建设项目销售等工作。

法律性风险评估珉华银瀑湾项目将作为琼中县政府重点招商项目之，项目具有较强政府背景，若与土地相关法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。

规划调整相关问题无相关规划调整问题。

政策性风险评估珉华银瀑湾项目由于土地费用压力较大，工程建设时间紧迫，留给协调政府部门进行规划调整和具体报建手续时间较短，尤其是规划调整每项内容能否通过何时通过都具有很大不确定性，由此带来操作风险较大，在具体实施过程中可能出现多次反复，甚至严重地影响到项目开发进程。

第三部分市场分析经济走势分析年，国务院正式批复海南建设国际旅游岛，在此强劲利好因素大环境影响，县政府必将把握这次机会，多渠道引进资金和项目，经济运行将出现较快增长态势，而且体现了增长快效益高低通账鲜明特点。

琼中县旅游房地产市场分析琼中旅游房地产市场基本处于空白，但当地旅游资源极其丰富，特色鲜明，发展后劲十足。

在未来几年售策略及实施方案销售目标珉华银瀑湾项目将作为琼中县届时第产权式酒店，销售目标就是通过全新开发理念优秀管理团队创新营销手段，冲击相对落后琼中楼市，形成万众期盼翘首以待热销场面，创造开盘即封盘楼市奇迹，创造琼中楼市第品牌。

目标分析以我们对市场认识和经验来判断，此目标近乎神话，要实现上述目标就必须仔细分析研究，以便采取措施完成。

在仔细研究销售指标基础上，我们认为珉华银瀑湾项目在规模上回款压力上完全不同于集团以往开发任何项目，必须在销售模式上打破固有定式，进行大胆创新。

营销思路指导思想强化产品综合性价比产品性价比是决定客户购房关键因素。

由于珉华银瀑湾项目地价等客观因素，造成成本较高。

对此，我们采取同意酒店式精装修成品房合理制定价格体系加大环境景观投入优化产品配套完善生活配套等方法，从不同角度提高房屋品质。

主题推广在项目推广上，将依托优越区域位置宜人气候条件良好环境景观丰富资源种类独特民族文化等元素作为主题进行推广。

具体问题实施方案本节省略，详见相关策划方案第九部分起步区推广策划方案推广策划思路展示价值度就是充分提升和展示项目土地价值以及珉华银瀑湾所带来高附加值，如度假理念生活方式。

创造知名度用创新营销手段，冲击相对落后琼中楼市，形成万众期盼翘首以待热销场面，创造开盘即封盘楼市奇迹，创造琼中楼市第品牌。

形成美誉度让珉华银瀑湾成为业界同行踩盘首选，学习样板，成为琼中县大盘开发行业标准。

培育忠诚度让新老客户形成对珉华品牌消费忠诚。

对珉华老客户进行充分挖掘，对珉华银瀑湾目标客户进行深刻分析。

推广要点本节省略，详见相关策划方案推广方案本节省略，详见相关策好位置和便利交通条件，有很大发展空间。

在建设国际旅游岛提升为国家战略背景将为其带来较大发展机遇。

综合评价从前面综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有交通便利可塑性强发展后劲强特点，从而凸显该地块开发价值。

为了珉华银瀑湾项目运作成功我仍需注意以下焦点问题地理区位价值低，项目周边人文环境般，如何提高区位价值聚敛人气是首要问题。

建筑产品易模仿性加大了产品寻求强烈差异化困难，周边众多建筑项目综合素质般，所以，在项目操作上从空间建筑环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。

大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。

掌握以我为主开发节奏，从资金量供应量开发间隔创造市场热点等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

市场定位依据项目素质与市场竞争状况，定位于高档市场，产品价格区间为元。

产品定位依托国际养生休闲度假品牌优势，以高等收入阶层为主流消费群体第部分项目基本概况第二部分法律及政策性风险分析第三部分市场分析第四部分项目素质分析第五部分总体发展构想第六部分起步区实施方案第七部分起步区经济分析第八部分起步销售策略及实施方案第九部分起步区推广策划案第十部分结论及附件第部分项目基本概况地理位置珉华银瀑湾项目位于县人民政府驻地为营根镇营根营根河河畔，建设中的廊桥就坐落在其北端。

用地状况该项目地块面积约平方米，红线内用地总面积尚未堪定。

群特点。

从收入上划分主力客户群应是拥有稳定未来收入职业经理层和百领阶层，这部分人群事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文化与自身品位相符项目。

置业用途改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多次置业，在满足居住需要同时兼顾房产投资目。

购买特征具有适度超前消费观念，追求生活品位及档次，对地理位置敏感度低。

规划设计理念建筑布局应与相对立基均应因地宜，充分顺应和利用山地地形，尽量减少对原有地物与环境损伤和改造。

银瀑湾项目各类建筑应服从风景环境整体需求，不得与大自然争高低，在人工与自然协调融合基础上，创造建筑景观和景点。

从形式尺度比例和质感等方面巧妙营造具有层次性休闲空间，以满足居民各种活动领域感归属感和安划生活配套设施环境建筑倡导新休闲理念，在理念指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念第部分项目基本概况第二部分法律及政策性风险分析第三部分市场分析第四部分项目素质分析第五部分总体发展构想第六部分起步区实施方案第七部分起步区经济分析第八部分起步销售策略及实施方案第九部分起步区推广策划案第十部分结论及附件第部分项目基本概况地理位置珉华银瀑湾项目位于县人民政府驻地为营根镇营根营根河河畔，建设中的廊桥就坐落在其北端。

用地状况该项目地块面积约平方米，红线内用地总面积尚未堪定。

群特点。

从收入上划分主力客户群应是拥有稳定未来收入职业经理层和百领阶层，这部分人群事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文化与自身品位相符项目。

置业用途改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多次置业，在满足居住需要同时兼顾房产投资目。

购买特征具有适度超前消费观念，追求生活品位及档次，对地理位置敏感度低。

规划设计理念建筑布局应与相对立基均应因地宜，充分顺应和利用山地地形，尽量减少对原有地物与环境损伤和改造。

银瀑湾项目各类建筑应服从风景环境整体需求，不得与大自然争高低，在人工与自然协调融合基础上，创造建筑景观和景点。

从形式尺度比例和质感等方面巧妙营造具有层次性休闲空间，以满足居民各种活动领域感归属感和安要求，使人们在其中自然舒适