珠宝及工艺品文化广场项目立项初步设计报告

二是产业处在国际产业分工体系中较低层次。

以加工贸易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌企业少，工业支柱产业外资企业占统治地位，产业竞争力低下。

三是基础设施发展滞后成为发展瓶颈。

四是社会管理压力大。

为此，在未来相当段历史时期内，宝安区经济社会发展必须实现四大转变经济增长从速度型向效益型转变从追求经济总量增长向追求经济社会和谐发展转变资源粗放利用向资源集约化生态化利用转变从发展外向型经济为主向外向型内源型经济并重转变。

未来五年，将重点发展商贸业物流业旅游业，稳步提升房地产业，积极培育文化产业金融业信息服务业。

其中有关发展商贸业和文化产业规划内容包括商贸服务业方面，以增强城市服务功能和辐射功能为重点，建设批与制造业相结合带有专业市场性质物流配送项目，与旅游业相结合旅游商业项目，与休闲活动相结合大型购物中心主题购物中心等有特色大型商业项目。

重点发展专业批发市场，鼓励发展集散型批发市场，尤其是为产业配套服务生产资料市场和承接特区内功能转移市场。

文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新支柱产业和经济增长新亮点。

将在做大做强印刷工艺礼品玩具等优势产业基础上，扶持广告影视动漫网络游戏文化中介等现代文化产业，聚集提升广电传媒休闲娱乐文化旅游等传统产业积极培育创意设计产业。

培育三大文化产业群即包括印刷玩具工艺礼品动漫游戏艺术创作等在内文化创意产业群包括数字电视演艺娱乐艺术培训等在内文化传播产业群包括法律专利品牌版权服务咨询中介营销在内文化产业服务群。

建设三大文化产业基地即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计加工制作交易展示及出口基地，玩具创意设计加工制作交易展示及出口基地。

在利用和结合现有旧城旧村改造来促进第三产业发展方面，宝安区十五规划中，特别强调要依区位条件招商条件成本或其它条件，对处在各街道办中心地带城中村旧村旧工业区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完善公共市政设施配套，使些旧厂房通过改造翻新变成服务设施另些条件成熟可以改造成大型实验基地维修中心检测中心等也可根据实际需要改建成工业品批发交易市场等还有些可改造成培训中心配送中心现代服务业孵化园区等等。

综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度重视，并在政策扶持和导向上做出了积极努力，为本项目规划建设创造了良好宏观环境氛围。

第二节项目建设微观背景本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好微观环境。

宝安地处穗港深黄金分割点上，深圳市关于珠三角小时商业圈规划，将会给宝安带来前所未有发展机遇。

作为连通珠三角城市群交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络，具有发展物流产业良好地理条件以及发展大型商贸产业受众群体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。

社会消费品零售总额由年亿元增长到年亿元，年增长率直保持在以上。

全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上大中型网点个，营业面积在平方米以上大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构多种商贸业态。

与此相对应，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地重头。

而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村深圳创意产业园福永劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业基本格局。

尽管如此，对比深圳市其他各区文化与商贸服务产业规划布局和宝安区规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工艺礼品为主题大型集聚基地。

从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地中部有福田沙尾世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最多面积最大位置最重要西部，却没有个像样集开发生产商贸和休闲消费为体基地，这是不符合市场发展需要。

随着深圳中心等有特色大型商业项目。

重点发展专业批发市场，鼓励发展集散型批发市场，尤其是为产业配套服务生产资料市场和承接特区内功能转移市场。

文化产业方面，将努力使其发展成为宝安区新支柱产业和经济增长新亮点。

将在做大做强印刷工艺礼品玩具等优势产业基础上，扶持广告影视动漫网络游戏文化中介等现代文化产业，聚集提升广电传媒休闲娱乐文化旅游等传统产业积极培育创意设计产业。

培育三大文化产业群即包括印刷玩具工艺礼品动漫游戏艺术创作等在内文化创意产业群包括数字电视演艺娱乐艺术培训等在内文化传播产业群包括法律专利品牌版权服务咨询中介营销在内文化产业服务群。

建设三大文化产业基地即现代印刷包装产业基地，工艺礼品创意设计加工制作交易展示及出口基地，玩具创意设计加工制作交易展示及出口基地。

在利用和结合现有旧城旧村改造来促进第三产业发展方面，宝安区十五规划中，特别强调要依区位条件招商条件成本或其它条件，对处在各街道办中心地带城中村旧村旧工业区，按照规划要求，变更用途，大力发展商业服务业，完善公共市政设施配套，使些旧厂房通过改造翻新变成服务设施另些条件成熟可以改造成大型实验基地维修中心检测中心等也可根据实际需要改建成工业品批发交易市场等还有些可改造成培训中心配送中心现代服务业孵化园区等等。

综上所述，无论是深圳市还是宝安区，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度重视，并在政策扶持和导向上做出了积极努力，为本项目规划建设创造了良好宏观环境氛围。

第二节项目建设微观背景本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好微观环境。

宝安地处穗港深黄金分割点上，深圳市关于珠三角小时商业圈规划，将会给宝安带来前所未有发展机遇。

作为连通珠三角城市主要对策是在规划前期尽量收集原有资料，并对现场进行认真地查勘。

除此之外，就是能够因势利导，尽量考虑现有基础条件进行设计和翻新，以最大限度减少改造工程量，从而减低规划改造风险。

第九章结论综合上述，本项目具有不可复制政策区位产业和专业管理优势。

符合深圳市和宝安区十五发展规划和产业导向要求，弥补了深圳市产业布局中项空白，利用现有旧工业区进行翻新改造，充分体现了项目经济性。

因此，项目可行，且成功运作，将使其成为深圳西部文化产业集聚基地引领者，对周边地区现代服务业起到积极辐射和带动作用。

深圳市实业有限公司年月日前所未有发展机遇。

作为连通珠三角城市群交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络，具有发展物流产业良好地理条件以及发展大型商贸产业受众群体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。

社会消费品零售总额由年亿元增长到年亿元，年增长率直保持在以上。

全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上大中型网点个，营业面积在平方米以上大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构多种商贸业态。

与此相对应，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地重头。

而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村深圳创意产业园福永劲嘉第章总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积，平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工。

其中，项目分四期建设期拟定开发期为年月至年月为第期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。

二期拟定开发期为年月至年月为第二期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。

三期拟定开发期为年月至年月为第三期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。

四期拟定开发期为年月至年月为第四期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。

第二节项目建设单位深圳市实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金万元，为民营全资公司。

公司主营业务是兴办实业房地产开发房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，国内市场销售额约占全国，市场占有率居国内第。

深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。

可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。

然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，预计年产值将超过亿元，在全国珠行业处于举足轻重地位。

相比之下，面积人口消费能力以及交通条件在深圳都居第位西部地区，却没有个同类型集散地。

再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成如此巨大规模，但现有厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展要求。

区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

由于规划建设年代局限性，这个片区城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展需要，已经成为发展瓶颈，区域发展将面临全面改造升级。

从这个意义上说，罗湖珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好市场环境氛围。

与珠宝行业相同，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大市场前景。

年底，深圳该行业有企业余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。

而全世界工艺礼品年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。

可见，深圳工艺礼品行业，仍然面临巨大机会，但同时，也存在