珠江骏景花园房地产项目立项初步设计报告

经过以上测算，我司认为珠江骏景花园房地产项目经济效益较好，各项财务指标正常，项目可行。

第二部分借款人评价成都家博屋业开发有限公司成立于年月，公司注册资本为人民币，万元，其中成都珠江投资有限公司出资，万元，占，成都珠江逸景房地产有限公司出资万元，占。

成都珠江投资有限公司成都珠江逸景房地产有限公司均为为广东珠江投资有限公司控股全资子公司。

广东珠江投资有限公司下称珠江投资创建于年，是家主要从事住房开发和基础设施投资为主综合性企业集团，公司业务涵盖住房开发基础设施投资商贸物流三大领域。

在住房开发领域，珠江投资公司具备较强住房综合开发能力，住房销量居全国前列，公司市场定位为开发高品质中价位楼盘，并成功打造出珠江地产这个全国性优质住房开发品牌。

凭借雄厚资产规模和良好销售业绩，珠江投资公司先后获得了广州市百强民营企业年广东房地产竞争力三强广东地产资信强广州市民十大最喜爱房地产品牌企业等称号见表。

表珠江投资公司近年所获主要荣誉获奖名称获奖时间颁奖单位广州十大明星楼盘南方日报社南方楼市广东地产资信强，人民日报广州市民十大最喜爱房地产品牌企业广州日报中国住宅创新夺标获奖证书建设部中国建设报广东省房地产承诺诚信企业广东省消费者协会新快报中国知名地产建设部广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业广东工商报中国房地产策划大奖赛金奖人民日报中国营销学会承诺销售放心房展示单位中国消费者报中国房地产建筑产品创新十强建设部中国建设报绿色社区广东省环境保护局广东省精神文明建设委员会西安楼市特别贡献奖陕西省消费者协会三秦都市报广州市著名商标广州市工商行政管理局广州市百强民营企业广州市人民政府中国营销标杆企业年度最佳营销创意奖中央电视台新营销广东房地产竞争力三强广东省社会科学院广东省社会科学院竞争力评估中心广东省省情调查研究中心珠江投资公司在广州从年开发华景新城起，在广州累计开发销售面积超过万平方米，建造批如珠江罗马家园旭景家园珠江俊园东方夏湾拿花园等精品楼盘。

公司年销售面积达，万平方米，广州地区销售金额达亿元。

珠江投资公司以广州住房开发为重点，逐步向北京上海深圳西安梯级推进。

年，珠江投资公司进入北京房地产业。

经过几年磨合与发展，珠江投资公司合作开发了珠江绿洲珠江罗马嘉园，并开发了三个楼盘珠江骏景珠江峰景珠江国际城。

年销售面积达，万平方米，销售金额达亿元。

珠江投资公司在西安开发珠江骏景城，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，属经济适用房，建成后有助于解决西安普通市民住房问题。

该项目总投资亿元，预计总收入亿元。

截至年底，珠江投资公司及其控股子公司在全国累计开发销售住房面积万平方米，累计销售金额超过亿元表，表。

表珠江投资公司住房开发览表地区所处阶段总建筑面积平方米累计销售面积平方米总额万元广州已开发，在建北京已开发，在建，上海已开发，在建，深圳已开发在建，总计注累计销售含在建项目已预售金额此表不含珠江投资公司参股非控股子公司开发住房。

表珠江投资公司年住房销售统计年年年地区销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米广州北京上海深圳总计注此表销售以签订售楼合同为标准。

第三部分项目合法性和建设条件项目合法性评价珠江骏景花园房地产项目从用地取得规划设计施工按照国家建设项目程序进行，具备合法性。

项目开发合法性有关文件览表序号文件名称文件编号取得时间企业法人营业执照年月日组织机构代码正税务登记证贷款卡资质证书建设用地批准书温规选第号建设用地规划许可证城规建第号国有土地出让合同出让合同号国有土地使用证温国用第号建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证二建设条件评价建设方式参与开发珠江骏景花园房地产项目企业参与项目开发专业机构序号项目单位名称设计单位广东珠江翰思设计有限公司监理单位广州珠江监理有限公司施工单位广东韩江建筑安装工程有限公司建设进度安排珠江骏景花园项目总建面积，平米，共栋层建筑，分为区栋区栋区栋。

项目将于年月正式动工，月完成证照办理，年月份正式预售，年月项目全部竣工。

目前公司已通过公开竞拍获得土地使用权，已累计投入，万元，预计区栋将于月完备证照，项目资本金全最喜爱房地产品牌企业等称号见表。

表珠江投资公司近年所获主要荣誉获奖名称获奖时间颁奖单位广州十大明星楼盘南方日报社南方楼市广东地产资信强，人民日报广州市民十大最喜爱房地产品牌企业广州日报中国住宅创新夺标获奖证书建设部中国建设报广东省房地产承诺诚信企业广东省消费者协会新快报中国知名地产建设部广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业广东工商报中国房地产策划大奖赛金奖人民日报中国营销学会承诺销售放心房展示单位中国消费者报中国房地产建筑产品创新十强建设部中国建设报绿色社区广东省环境保护局广东省精神文明建设委员会西安楼市特别贡献奖陕西省消费者协会三秦都市报广州市著名商标广州市工商行政管理局广州市百强民营企业广州市人民政府中国营销标杆企业年度最佳营销创意奖中央电视台新营销广东房地产竞争力三强广东省社会科学院广东省社会科学院竞争力评估中心广东省省情调查研究中心珠江投资公司在广州从年开发华景新城起，在广州累计开发销售面积超过万平方米，建造批如珠江罗马家园旭景家园珠江俊园东方夏湾拿花园等精品楼盘。

公司年销售面积达，万平方米，广州地区销售金额达亿元。

珠江投资公司以广州住房开发为重点，逐步向北京上海深圳西安梯级推进。

年，珠江投资公司进入北京房地产业。

经过几年磨合与发展，珠江投资公司合作开发了珠江绿洲珠江罗马嘉园，并开发了三个楼盘珠江骏景珠江峰景珠江国际城。

年销售面积达，万平方米，销售金额达亿元。

珠江投资公司在西安开发珠江骏景城，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，属经济适用房，建成后有助于解决西安普通市民住房问题。

该项目总投资亿元，预计总收入亿元。

截至年底，珠江投资公司及其控股子公司在全国累计开发销售住房面积万平方米，累计销售金额超过亿元表，表。

表珠江投资公司住房开发览表地区所处阶段总建筑面积平方米累计销售面积平方米总额万元广州已开发，在过多种渠道筹集足够资金，并灵活运用各种促销手段，使项目中商铺住宅等不同物业都有较好租售业绩，加快资金回笼。

精心组织余下工程施工，提高速度。

在有效合理地利用资金问题上多下功夫，或者聘请专业财务管理公司和监理公司协助整个项目实施，并注意统筹安排各项支出所需资金。

以上分析和研究结果表明本项目具有良好投资环境和经营条件，从项目地点功能和标准以及相应市场需求状况来看，项目结构合理市场需求状况较好从经济效益分析来看，该项目投资偿还能力较强，项目不仅能够偿还投资本息，而且均能获得较佳盈利从社会效益来看，本项目为国家直接提供可观财政收入，有利于人们居住水平提高。

综上所述，本可行性研究报告结论是珠江骏景花园房地产项目可行。

在建，上海已开发，在建，深圳已开发在建，总计注累计销售含在建项目已预售金额此表不含珠江投资公司参股非控股子公司开发住房。

表珠江投资公司年住房销售统计年年年地区销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米广州北京上海深圳总计注此表销售以签订售楼合同为标准。

第三部分项目合法性和建设条件项目合法性评价珠江骏景花园房地产项目从用地取得规划设计施工按照国家建设项目程序进行，具备合法性。

项目开发合法性有关文件览表序号文件名称文件编号取得时间企业法人营业执照年月日组织机构代码正税务登记证贷款卡资质证书建设用地批准书温规选第号建设用地规划许可证城规建第号国有土地出让合同出让合同号国有土地使用证温国用第号建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房目录第部分概要项目编写说明二测算目三测算依据四项目概况五测算结论第二部分借款人评价第三部分项目合法性和建设条件项目合法性评价二建设条件评价第四部分市场研究与分析项目优势及客户产品定位二房地产市场分析三同类楼盘比较四项目价格测算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第五部分投资估算及资金筹措评价投资概述二自有资金认定三已投入资金确认四项目资金筹措第六部分偿债能力分析项目财务效益预测二项目盈亏平衡分析第七部分贷款风险分析风险分析及防范措施第八部分结论与建议结论二建议九附件，第部分概要项目编写说明成都博家屋业有限公司拟于年月申请人民，万元三年期项目开发贷款，用于开发建设珠江骏景花园房地产项目。

二测算目对项目进行可行性决策三测算依据国务院建设部国土资源部成都市人民政府成都市规划国土局颁组群，都将带来可观人流量，未来将会有更加便捷交通。

地价水平较低目标客户产品定位及形象定位市场定位为该项目目标客户主要是较高收入水平高层白领蓝领人士，企业中高层骨干。

产品定位为平米为主中高档商住型项目。

二房地产市场分析成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内原旧城区逐渐向外扩大，到年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近平方公里中心城区，包括新都华阳龙泉温江等区域在内大都市区。

房地产开发也由集中在至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，以及更远郊郊区楼盘并举局面。

从环域来看，年第季度，二环路以内已经少有新项目亮相，新增供应面积仅占总量，毛坯均价突破元平米，而二环到三环区域新增供应量则占到总体供应，毛坯均价突破元平米，高素质楼盘价格区间在元平米三环以外由于政府规划导向以及高品质楼盘陆续推出，去年交易量猛增达万方，同比增长，今年新增供应总量占到，毛坯均价在元平米左右。

从方位来看，成都市可分为东南西北包括城中在内五个区域。

城中规划为中央商务区。

拥有得天独厚地段优势，繁华商圈省政府市政府所在，地少价高，年住宅毛坯均价为元平米左右，以中小户型供应为主，主力客户为投资客和商务人士。

城南规划为科技商务居住区。

行政金融商业中心生活居住会议展览为主成熟区域，公认富人区，历来是成都市民居家臵业首选之地，西南最大高新科技园区电子交易市场中科院分院新会展中心所在，南延线至双流国际机场，明年政府南迁后，更是新城市副中心。

随着城南商贸会展业发展，城南三环内外乃至华阳均成了开发热土，但城南城市副中心定第部分概要项目编写说明二