珠海市金湾区金山花园二期项目立项初步设计报告

近二年来，市委市政府把农业职工危房改造项目列为实施安居工程重点，提出了政府出点，住户出点，银行提供点按揭多途径筹集建设资金办法，积极推进危房改造工作，使该项工程有了良好开端。

金湾区政府细化危房改造形式以政府补贴牵头，配以职工自建，政府建设，引资建设，消化商品房和烂尾楼四种形式，每个改造点可根据自身情况因地制宜，确保工程顺利进行。

二项目概况拟建地点该项目拟建于金湾区红旗镇矿山路口，金山花园期东面。

建设规模根据珠海市政府立项批复，金山花园二期项目建设为危房改造经济适用房住宅小区，初步规划指标为总建筑面积其中住宅幼儿园商铺市场配套设施项目预期目标金山花园二期建成可解决叁百多户约人住房问题商铺市场建成可解决部分农业职工就业问题尽快消除贫穷，让农业职工走上富裕之路。

项目主要建设条件工业西进城市西拓战略实施使目前金湾区有完善基础设施，区内水电充足，通讯便利，供电线路与广东省大电网联网，装机容量珠海电厂首期已并网发电，同时也建成了月供水能力达万吨西区水厂另外，在交通运输条件方面也构成了完善立体交通网，区内道路四通八达，交通运输方便快捷，珠海大道和机场环线及村村通水泥路使整个金湾区内路网越来越完善。

这切都为金山花园二期建设提供了充分保障。

金山花园期目前正在建造之中，为二期管网铺设提供极大便利。

项目投入总资金及建设内容该项目计划总投入资金为万元。

项目建设内容住房数量及户型户型每套面积数量编号合计建筑面积小套型两栋套普通型三栋套小康型四栋套合计栋套三问题与建议问题危房改造是城市化推进个典型，让那些住在低矮茅屋农民统搬进成片开发小区，入住经济适用房，彻底洗脚上田，从种程度上说，这意味着失去了土地依托，农民工难免忧虑重重，失地意味着失业，害怕生活会因此变艰难，害怕子女因为没有土地租赁没有耕种，而且找不到工作，会变颓废，又反过来增加城镇负担同时另有部分较贫困农民望房兴叹，根本买不起房子，认为城市化成本太高，生活成本会因此增加。

建议建设部发出通知，涉及到农民房地产工程必须尊重农民自己意愿，不能盲目蛮干。

发展农村小城镇，不能实行刀切搞城市化，避免造成资源浪费。

城市化前提是要顺其自然，城市化步伐要与进城人自身实力和承受条件相适应，否则，很有可能造成城市化成本过高。

建议在房屋规划设计阶段，认真了解未来住户意思表示，完全掌握农民承受能力，不能按照正常城市居民要求进行设计，否则会偏离农业职工购买力，形成事与愿违局面。

建议政府在就业机会收入水平生活质量和信息获取等方面能从源头重视，做周密规划部署，使小城镇城市聚集效益明显提高。

农民工自身素质提高了，劳动力转移就容易多，农民后顾之忧也就降低了，同时针对部分除了农业生产以外很难从事其它工作农民，金湾区政府要积极引导农田向种植大户和农业示范区集中，向农业规模化基地化集中化方向发展，变分散农业为集中农业，从而使农田调整与推进农业产业化相结合。

第二章需求分析与建设规模项目需求分析年月，珠海市城市总体规划获国务院批准，本次规划编制按地域范围分为市区主城区两个层次，其中市区范围为珠海市全境，包括香洲区金湾区和斗门区。

在金湾区行政管辖范围内，新规划金湾中心城由红旗金湾城区原西湖城区小林等组成。

在规划中发展金湾区，充分把握城市发展方向和区域定位，选择合理发展模式，调整产业和人口分布，提高城市防灾减灾能力，为实现城市经济社会与环境协调发展提出了实业强区，农业稳区物流旺区科教兴区发展战略。

金湾区农业比重较大，农村人口较多，居住条件恶劣。

农忙时早出晚归，农闲时三五成群打牌虚度，传统生活方式单调且了无生机。

城市化推进也是珠海市政府突出以人为本发展理念，强调让人民群众共享改革发展成果，因为发展力量来源于广大人民，所以发展成果必须惠及广大人民。

安居工程实施方案便由此产生，金湾区危房改造工程正在有条不紊进行着，由政府牵头希望逐步改变农业职工先前生存面貌，提高他们生活质量，在解决农民生物学需求同时，真正进入城镇时代，让农民更多地享期建成可解决叁百多户约人住房问题商铺市场建成可解决部分农业职工就业问题尽快消除贫穷，让农业职工走上富裕之路。

项目主要建设条件工业西进城市西拓战略实施使目前金湾区有完善基础设施，区内水电充足，通讯便利，供电线路与广东省大电网联网，装机容量珠海电厂首期已并网发电，同时也建成了月供水能力达万吨西区水厂另外，在交通运输条件方面也构成了完善立体交通网，区内道路四通八达，交通运输方便快捷，珠海大道和机场环线及村村通水泥路使整个金湾区内路网越来越完善。

这切都为金山花园二期建设提供了充分保障。

金山花园期目前正在建造之中，为二期管网铺设提供极大便利。

项目投入总资金及建设内容该项目计划总投入资金为万元。

项目建设内容住房数量及户型户型每套面积数量编号合计建筑面积小套型两栋套普通型三栋套小康型四栋套合计栋套三问题与建议问题危房改造是城市化推进个典型，让那些住在低矮茅屋农民统搬进成片开发小区，入住经济适用房，彻底洗脚上田，从种程度上说，这意味着失去了土地依托，农民工难免忧虑重重，失地意味着失业，害怕生活会因此变艰难，害怕子女因为没有土地租赁没有耕种，而且找不到工作，会变颓废，又反过来增加城镇负担同时另有部分较贫困农民望房兴叹，根本买不起房子，认为城市化成本太高，生活成本会因此增加。

建议建设部发出通知，涉及到农民房地产工程必须尊重农民自己意愿，不能盲目蛮干。

发展农村小城镇，不能实行刀切搞城市化，避免造成资源浪费。

城市化前提是要顺其自然，城市化步伐要与进城人自身实力和承受条件相适应，否则，很有可能造成城市化成本过高。

建议在房屋规划设计阶段，认真了解未来住户意思表示，完全掌握农民承受能力，不能按照正常城市居民要求进行设计，否则会偏离农业职工购买力，形成事与愿违局面。

建议政府在就业机会收入水平生活质量和信息获取等方面部荷载作用下易产生较大沉降，应考虑地震时震陷影响。

根据拟建场地内地层情况和建筑物上部荷载要求，拟建建筑物不宜采用天然地基。

对拟建建筑物基础选型建议如下如施工条件允许，可优先选择强夯碎石墩基础。

该法对本场地不厚淤泥和淤泥质土应该十分有效，处理范围应大于基础范围约，即淤泥及淤泥质土底板埋置深度。

应该强调，此法振动较大，要做附近群众工作。

设计和施工时对桩基持力层顶面坡度较大部位，应采取措施保持桩基稳定，淤泥层为欠固结土，且在场地北部厚度较大，负摩阻力不可忽视，设计时桩规格选择和施工时桩垂直度要严格控制，必要时进行桩抗折验算。

生活质量和信息获取等方面能从源头重视，做周密规划部署，使小城镇城市聚集效益明显提高。

农民工自身素质提高了，劳动力转移就容易多，农民后顾之忧也就降低了，同时针对部分除了农业生产以外很难从事其它工作农民，金湾区政府要积极引导农田向种植大户和农业示范区集中，向农业规模化基地化集中化方向发展，变分散农业为集中农业，从而使农田调整与推进农业产业化相结合。

第二章需求分析与建设规模项目需求分析年月，珠海市城市总体规划获国务院批准，本次规划编制按地域范围分为市区主城区两个层次，其中市区范围为珠海市全境，包括香洲区金湾区和斗门区。

在金湾区行政管辖范围内，新规划金湾中心城由红旗金湾城区原西湖城区小林等组成。

在规划中发展金湾区，充分把握城市发展方向和区域定位，选择合理发展模式，调整产业和人口分布，提高城市防灾减灾能力，为实现城市经济社会与环境协调发展提出了实业强区，农业稳第章总论项目背景项目名称珠海市金湾区金山花园二期项目承办单位珠海市金湾区住房制度改革办公室可行性研究报告编制依据珠海市金湾区金山花园二期项目建议书及其批复文件国家有关工程建设方面标准规范定额国务院第号令建设工程质量管理条例国务院第号令建设项目环境保护条例国务院第号令中华人民共和国土地管理实施条例国务院第号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国税发号国家税务局关于经济适用房建设固定资产投资方向调节税征管问题通知建设部第号令建筑安全生产监督管理规定建设部第号令建设工程施工现场管理规定建设部第号令民用建筑节能管理规定建设部第号令房屋建筑工程和市政基础设施工程管理暂核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，行办法建设部第号令实施工程建设强制性标准监督规定室外给水设计规范室外排水设计规范城市用地分类与规划建设用地标准对以上两方案，本项目咨询人员在经过各自优劣比较之后，致认为方案二拟建小区功能综合化经济适用房为理想方案。

其分析如下合理经济规模本项目为政府投融资项目，政府资金承诺使资金到位是项目运行大前提，项目建议书批复已充分肯定了项目总建筑面积和总投资额。

功能设置合理化方案二中幼儿园建立将改变农民落后意识，同时也减轻家庭拖累，使生活有乐趣，专心走致富之路。

帮助政府回收资金商铺出售小户型经济适用房也可面向工业园区打工族出租，收回资金可以滚动进入危房改造，从而减轻财政压力。

解决部分农业职工就业问题搬入新小区农民在种程度上失去了土地作依靠，如果没有工作，没有收入，他们生活根本没有着落，同时工作地点和居住地分开，般会导致生活成本增加，为此，在小区规划设置上建造有近长商业街和个生活市场，商铺市场经营可以为小区内部分人就业提供机会，减轻政府扶贫就业压力，让农民工真正安居乐业。

三功能设施标准建筑使用功能按现行住宅流行模式及当地农业职工生存态势，家庭向小型化发展，户规模以平均口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。

幼儿圆与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离要求，公共服务设施逐步完善，环境绿化有较大提高。

设施标准住宅室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合广东省城市住宅建设标准和有关规定，并按经济适用房有关标准设计。

住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。

外墙普通外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其余为双飞粉顶棚厨卫为塑料扣板吊顶，其余为双飞粉④总