生态办公区项目立项初步设计报告

工作人员如置身于大自然之中，使疲惫身心得到彻底放松和休息，同时优美健康环境也可以大大提高工作效率。

人文环境协调。

绿色生态办公区以低密度高品质个性化办公建筑为主，建筑体量建筑风格还可依入驻方要求量身定做。

多样化个性化建筑有利于突出企业文化。

同时，与市中心区栋办公楼不同，绿色生态办公区可以进行整体综合规划，做到园区内人流车流分离，配套设施也非常有针对性。

高环保节能。

绿色生态办公区是种高效低耗无废无污染且能实现定程度自给新型办公方式。

区域内路灯都装有光电板，白天吸收太阳能，以储备晚上所耗电能建筑表面是双层玻璃呼吸式幕墙，两层玻璃之间有个空腔，利用液压通风系统让风在空腔内流动，以降低夏季室内温度幕墙外还种植大面积绿化植物，减少墙面接受太阳辐射量，调节局部生态环境低成本优势。

随着市场竞争加剧，企业对经营成本越来越重视，降低办公成本已经成为企业选址时首要考虑因素。

绿色生态办公区，包括任何在郊区办公区，与市中心区同档次办公场所相比，成本优势十分突出。

附图二总部经济概念总部经济，简而言之，就是企业把研发营销结算资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合区域，把生产制造基地布局在成本比较低区域，实现企业资源优化。

而企业总部所在区域所形成和带动整个经营活动总称为总部经济。

三形态下总部经济生态办公区是在遵循生态平衡及可持续发展总原则所提出理念，是低密度生态办公形态。

在些发达国家首先产生出来，与新办公形式相匹配。

这种办公形式不规定早晚工作时间，提供小时办公保障。

传统写字楼仅给办公者留下小时模式办公空间，而生态办公区，则在空间内设有休息室卫生间甚至厨具等设施。

在园区内可以布置餐饮半开放式茶座观景台等非正式交流场所。

其目是为在此建立总部跨国公司和大型企业，提供个生态平衡环境优美配套设施齐全平台，从而聚集了人才流资金流物流企业流。

从而形成总部效应。

总部经济具有以下特点产业效应即产业重塑。

个企业总部，特别是个制造业总部入住个区域，与该总部相配套各种服务业，如传媒公关律师等增值性服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域产业结构。

就业乘数效应总部经济会拉动城市基础设施及其他住宅物业绿化等方面服务需求，商务服务产生就业与生活服务产生就业将会大大增加。

服务业在促进整个经济繁荣同时，可以带动就业。

我们叫做就业乘数效应。

社会资本效应个地区企业总部密集，会带来城市文化多元与融合，使得城市开放度更高，城市将会更快地融入国际化中。

这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应，近而增大社会资本。

消费带动效应企业总部迁入，将会使其研发生产交通通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。

同时，公司总部高级白领阶层是高消费群体，他们旅游健身娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实现。

税收供应效应由于结算中心般设在企业总部，因此将会有部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收贡献。

企业总部员工个人所得税收入般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地税收来源。

二区域定位提出选择镇产业园作为开发依托基地是基于以下几个方面考虑宏观城市发展分析根据市整体规划，产业东移战略已经全面启动，东丽区在整个战略性规划中占有重要区域经济地位。

东丽目前正在启动航空城六大版块也正是对整体战略发展个呼应。

工业园地处六大版块高新产业园区内，占地平方公里，是高新产业园。

至目前为止，目前空港地区已经吸纳投资总额超千万新建续建项目个，其中个项目已投产运营，新批和增资外商投资企业达到家，完成协议外资额亿美元，资金到位额亿美元，协议内资额亿元，实际利用亿元，标准厂房竣工万平米。

综上所述产业园在大城市战略背景下，从城市发展角度来看未来年是乃至华北地区高新产业发展重要版块之。

二从项目周边区域来看产业园地理位置优越，地处滨海开发带海河重化工带京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻经济技术开发区保税区高新技术产业园区，接受三带三区辐射。

境内有京山北环等铁路枢纽东西横穿全境津塘公路京津塘高速津滨高速津北公路与外环线杨北公路等十余条公路构成经纬滨海国际机场坐落在区内，现代化空港物流中心正在兴建之中紧靠中国北方最大国际贸易港口港，形成了公路铁路水路航空多功能立体交通网络。

这些优越环境已经吸引了众多优势项目，区级市级重点项目相继落户镇。

正在兴建东丽湖度假村空港物流区英才硅谷园家园和千亩生态公园投资兴建，已经吸引高端人才在镇聚集，也营造了优厚人文生态环境。

在发展大中型企业形成财富聚集过程中都将为镇招商引资形成优越人文资源积累。

三从微观镇来看区位优势东丽区镇，地处市中心区和滨海新区之间，总面积平方公里，约占东丽区三分之。

全镇辖个自然村，常住人口万余人。

镇比，成本优势十分突出。

附图二总部经济概念总部经济，简而言之，就是企业把研发营销结算资本运营等总部功能，布局在中心城市，或者适合区域，把生产制造基地布局在成本比较低区域，实现企业资源优化。

而企业总部所在区域所形成和带动整个经营活动总称为总部经济。

三形态下总部经济生态办公区是在遵循生态平衡及可持续发展总原则所提出理念，是低密度生态办公形态。

在些发达国家首先产生出来，与新办公形式相匹配。

这种办公形式不规定早晚工作时间，提供小时办公保障。

传统写字楼仅给办公者留下小时模式办公空间，而生态办公区，则在空间内设有休息室卫生间甚至厨具等设施。

在园区内可以布置餐饮半开放式茶座观景台等非正式交流场所。

其目是为在此建立总部跨国公司和大型企业，提供个生态平衡环境优美配套设施齐全平台，从而聚集了人才流资金流物流企业流。

从而形成总部效应。

总部经济具有以下特点产业效应即产业重塑。

个企业总部，特别是个制造业总部入住个区域，与该总部相配套各种服务业，如传媒公关律师等增值性服务业也会随之发展起来，完善和优化了所在区域产业结构。

就业乘数效应总部经济会拉动城市基础设施及其他住宅物业绿化等方面服务需求，商务服务产生就业与生活服务产生就业将会大大增加。

服务业在促进整个经济繁荣同时，可以带动就业。

我们叫做就业乘数效应。

社会资本效应个地区企业总部密集，会带来城市文化多元与融合，使得城市开放度更高，城市将会更快地融入国际化中。

这样更会吸引企业总部，形成良性循环效应，近而增大社会资本。

消费带动效应企业总部迁入，将会使其研发生产交通通讯以及其他各种消费都会在这个区域实现。

同时，公司总部高级白领阶层是高消费群体，他们旅游健身娱乐及子女教育等消费活动也将会在这个区域实现。

税收供应效应由于结算中心般设在企业总部，因此将会有部分税收上交在企业总部所在地，这就是企业税收贡献。

企业总部员工个人所得税收入般都在几千上万或者更多，因此个人所得税也是当地税收来源。

二区域定位提出选择镇产业园作为开发依托基地是基于以下几个方面考虑宏观城市发展分析根据投资，从而拉伸了这个区域地价及房价。

五发展相关建议建议企业与政府强势结合，加大招商力度。

由于目前整个产业园区投资氛围及相应配套较差，周边环境和氛围改善有待时日，软硬环境对外埠和国外企业进驻都不同程度造成障碍。

我们建议工业园整体运营招商由政府牵头，企业参与，政府搭台企业唱戏，使工业园所蕴涵潜力和前景与政府强有力支持成为入驻企业信心保证。

建议二媒体宣传，扩大市场产品认知度。

鉴于项目形态新颖，市场认知度低。

我们建议在立项同时以政府行为组织新闻发布会，通过各媒体途径传播生态办公概念，使其逐渐达到渗透人心作用，并对今后招商工作打下坚实基础。

建议三国际先进物业管理，保障优质服务体系。

针对项目特点建议引进国际先进物业管理方式，对项目进行专业系统化管理，使其配合本项目硬件形态并支撑本项目市场定位，提高产品附加值。

建议四斟选环保节能建材，提高产品价值。

针对项目特点我们建议采用世界新型环保建筑材料及新型节能系统，为入住企业提供个高效低耗无废无污染优质办公环境。

六结束语在镇工业园建设高科技生态办公区是继北京发展生态办公区之后首度呼应，是继鑫茂工业园标准厂房之后全方位工业地产业态升级产品。

该项目实施将彻底改变目前传统办公模式中人流密集资源浪费弊端，营造出通风良好绿化完善人员分散健康办公新理念。

生态办公区将采用国内领先各项生态环保技术，进行大规模绿化，实现了发展经济和保护环境相结合目。

该项目实践也是实施可持续发展战略重要举措。

它不仅是理论与园区环境种契合，更体现了工业地产所升华出种科学维度。

以科技就是生产力生成空港东丽区以及镇经济飞跃发展。

我们将成为现代工业地产领跑者。

也将成为城市又重要产业功能区域。

美国设计有限公司世纪房地产开发有限公司北京全程策划公司与总部经济„„„„„„„„„„„„„„„二的区域定位„„„„„„„„„„„„„„„„三整体规划布局及实施计划„„„„„„„„„„四发展对镇的战略意义„„„„„„„„„„五发展的相关建议„„„„„„„„„„„„„„六结束语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，新技术产业园区，接受三带三区辐射。

境内有京山北环等铁路枢纽东西横穿全境津塘公路神，以结构调整为主线，引资兴镇，着力构筑适于全球化竞争经济结构框架适于新形势要求村级管理框架适于现代化建设城镇格局框架，通过加快发展促进全镇综合实力快速提升，通过营造稳定祥和社会环境大大增强了新对外吸引力。

综上所述，在镇工业园发展办公区，既充分利用了本区良好交通优势，生态环境优势，同时也顺应了市加快建设北方经济中心滨海新区和工业东移总体战略规划。

这对于东丽区镇产业形成与提升人才培养会产生巨大作用，也将进步促进这资源优势转化为产业优势，全面实现这个区域产业升级。

我们相信我们在镇工业园建设方案定位是准确，是超前，是符合市场规律。

最终高起点建设必将带动镇整体经济跨越式发展。

三整体规划布局及实施计划规划指导思想基于世界能源紧张情况，年市政府提出了三步节能超前理念与具体实施办法。

我们认为大都市，随着经济发展，也伴生出大城市通病交通拥挤大气和水环境污染人口和建筑过密土地和水资源紧张生态环境遭到破坏等等。

为了维护城市生态平衡，就必须向郊区发展。

而绿色生态办公区概念提出，正迎合了这种逆城市化发展