生态旅游观光度假区项目立项初步设计报告

莱州黄金海岸是国内唯既有良好沙滩优质海水，又蕴藏着丰富黄金海岸，是名符其实黄金海岸。

沙滩黄金海水相依相存，融为体，形成了名符其实黄金海岸。

渤海湾沿岸自西向东从莱州境内才开始有沙滩，在莱州境内公里海岸线中，三山岛至金城镇多公里海滩是国内沿海最好沙滩粗细度以以下为主。

莱州黄金储量和生产能力居全国之首，海滨沿岸分布着五家大型金矿，年生产能力达多万两。

莱州湾海水水质良好，无污染，水质已达到国家类功能区标准。

奇特景观，悠久历史，蕴育了丰厚海域文化。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，莱州海滨具有独特自然和人文景观。

据考证，三山岛带海滨六千年前就有人类聚居，由此形成了黄金海岸独特旅游文化。

三山岛自古便有海上三神山之称，秦皇汉武都曾来此揽胜并祭祀阴主，留下很多传奇轶闻莱州东海神庙是历代皇帝祭海圣地，与泰山岱庙曲阜孔庙并列为我国古典祠庙建筑典范，是中国北方最大海神庙。

绵延林带，宜人气候，提升了黄金海岸质量。

莱州境内沿海岸走向栽植了以黑松为主长达公里约万棵沿海防护林，成为沿海绿色屏障。

受此天然净化器影响，该区域空气质量优于大气质量类标准，气温达到了国际最佳疗养温度标准。

开放口岸，珍贵海产，促进了黄金海岸发展。

始建于年莱州港是国家类开放口岸，拥有万吨级泊位，年吞吐量已达到万吨，二期工程即将开工。

莱州湾沿岸水域营养丰富，海中盛产鱼虾贝藻类等多种海产品，其中对虾梭子蟹文蛤大竹蛏被誉为莱州四大名鲜。

初具规模海滨休闲设施和广阔前景规划，拓展了黄金海岸发展空间。

目前，已吸引北京天津南京等城市大型企业在莱州黄金海岸建成了金沙滩度假村亚细亚大酒店北京石景山疗养院等旅游度假设施。

年，哈尔滨锦秀集团决定投资亿元建成锦秀休闲娱乐中心，目前，期工程已竣工，并计划投资建设更大项目。

加上正在规划中六类旅游观光功能区，将使黄金海岸前景更加灿烂。

二建设必要性和经济意义充分利用珍贵黄金海岸资源莱州市三山岛带黄金海岸，有片平缓而均细沙滩，由海滨深入大海米，水深不超过米，海水清澈，水产丰富。

海岸沙滩外侧，广袤黑松林，为金色沙滩镶嵌了充满生机翠带。

在三山岛西部公里处，有座海岛芙蓉岛，岸上望去，在缥缈海中，尤如海市蜃楼，给人以许多遐想。

这碧蓝海面，可游泳冲浪驰船金色沙滩，可作沙雕排球卧床„„珍奇海鲜，可垂钓观赏美食翠绿松林，是天然休闲佳地。

充满珍闻三山岛更有挖不完历史故事，如此秀美海滨，如加以科学规划开发，将使这宝贵资源得以充分利用，必将成为生态型观光度假圣地。

充分发挥优越区位和交通优势莱州地处青岛烟台潍坊三市交界处，在国内北有北京天津大连，南有青岛，东有烟台威海，西有潍坊淄博在世界上与韩国日本隔海相望，处于几何中心位置，通过便捷高速公路铁路港口，能够形成较大人流物流，极具旅游开发价值。

莱州黄金海岸位于莱州市辅城三山岛区内，距城区公里，地理位置非常优越。

充分发挥胶东海滨旅游首位连接地作用莱州是距内陆最近海滨城市，是西部西南部西北部进入胶东半岛门户。

从山东旅游景点格局看，西部有泰山曲阜，东部有青岛崂山烟台蓬莱阁。

在泰山至蓬莱多公里旅游线上，环半岛北部再无有分量名胜古迹，更无度假休闲型旅游产品。

如在三山岛带黄金海岸建设处别具特色休闲型观光度假区，将大大方便西部西南部西北部游客海滨之游，同时还可把莱州作为海滨旅带海滨六千年前就有人类聚居，由此形成了黄金海岸独特旅游文化。

三山岛自古便有海上三神山之称，秦皇汉武都曾来此揽胜并祭祀阴主，留下很多传奇轶闻莱州东海神庙是历代皇帝祭海圣地，与泰山岱庙曲阜孔庙并列为我国古典祠庙建筑典范，是中国北方最大海神庙。

绵延林带，宜人气候，提升了黄金海岸质量。

莱州境内沿海岸走向栽植了以黑松为主长达公里约万棵沿海防护林，成为沿海绿色屏障。

受此天然净化器影响，该区域空气质量优于大气质量类标准，气温达到了国际最佳疗养温度标准。

开放口岸，珍贵海产，促进了黄金海岸发展。

始建于年莱州港是国家类开放口岸，拥有万吨级泊位，年吞吐量已达到万吨，二期工程即将开工。

莱州湾沿岸水域营养丰富，海中盛产鱼虾贝藻类等多种海产品，其中对虾梭子蟹文蛤大竹蛏被誉为莱州四大名鲜。

初具规模海滨休闲设施和广阔前景规划，拓展了黄金海岸发展空间。

目前，已吸引北京天津南京等城市大型企业在莱州黄金海岸建成了金沙滩度假村亚细亚大酒店北京石景山疗养院等旅游度假设施。

年，哈尔滨锦秀集团决定投资亿元建成锦秀休闲娱乐中心，目前，期工程已竣工，并计划投资建设更大项目。

加上正在规划中六类旅游观光功能区，将使黄金海岸前景更加灿烂。

二建设必要性和经济意义充分利用珍贵黄金海岸资源莱州市三山岛带黄金海岸，有片平缓而均细沙滩，由海滨深入大海米，水深不超过米，海水清澈，水产丰富。

海岸沙滩外侧，广袤黑松林，为金色沙滩镶嵌了充满生机翠带。

在三山岛西部公里处，有座海岛芙蓉岛，岸上望营成本工资以管理人员人，每人每年工资元计，全年工资费万元二维修保养费按总投资额计，全年维修保养费万元三水电费按总投资额计，全年费用万元四折旧按总投资额计，全年折旧费万元以上四项合计，经营成本约为万元。

三利税利税总额亿元亿元亿元四餐饮娱乐收入在万游客中，按万人中长程游客在此住宿餐饮娱乐计算，平均日消费元，营业额为元万人亿元利税率按计，利税为亿元。

以上利税总额为亿元亿元亿元五税金分析营业税外商投资企业按营业额征收，年应缴营业税为亿亿元。

所得税享受两年免征，三年减半征收优惠政策，前两年每年利润为亿元亿元亿元，从第三年至第五年，所得税按征收，应交税金为亿元亿元每年利润为亿元亿元亿元前五年利润总额为亿元。

每年平均利润为亿元。

六财务评价财务盈利性分析投资利润率年平均税后利润总投资亿元亿元投资利税率年平均利税额总投资亿元亿元全部投资回收率总投资利润折旧亿元亿元年从以上分析看，当游客人数稳定在万人次时，投资利润率投资利税率都比较理想。

投资回收期仅为年。

如计划建设期为年，投资者收回全部投资约为年。

以后，随着经济发展，景区不断完善，知名度不断提高，利税额将呈长期稳定增长趋势。

二盈亏平衡及敏感性分析每年经营成本为亿元不考虑餐饮住宿，在门票价格确定情况下，影响利润主要因素是游客人数变化，其盈亏平衡点为年总成本门票价格亿元元万人。

每年至少要有万名游客，方可保持盈亏平衡。

假若游客仅游览部分景点，我们把门票收入确定在元时，则需要有万名游客方可保持盈亏平衡。

在人数确定情况下，影响利润主要因素是价格。

门票价格确定，要充分考虑到游客接受程度，过高过低都会影响到人数和收入，因此，经营中，应尽力做到适度合理。

总来说，游客人数是最关键因素。

要围绕增加景区吸引力和凝聚力大做文章，实施些必要手段进行宣传促销，不断提高在国内外知名度。

只有储备不断增长客源，才会不断与云峰山寒同山大基山千佛阁等景区形成山海璧合优势，促进该地区旅游业有突破性发展。

四存在主要问题由于资金需求量大，应采取多种行之有效措施和优惠政策吸纳资金。

第二章开发建设项目内容开发莱州黄金海岸目在于将莱州历史文化与自然景观相融合，让旅游者在陶醉自然中体味文化甘醇，在欣赏文化同时感受自然清新。

该项目突出黄金海岸主题，将平方公里区域建成国内流海滨度假区。

该项目计划分六个功能区进行开发建设黄金旅游观光区。

金山景区以三山岛上三座金山为主题，利用金矿矿井，建设金山寻宝金宫探秘淘金娱乐等旅游娱乐项目。

黄金博物馆在金山景区内建设黄金博览馆，全面介绍黄金开发生产和使用历史，展示古今中外黄金制品和生产工艺。

黄金珠宝加工区在金山景区东南部建设占地平方公里黄金珠宝加工区，让游客了解黄金加工生产流程，并为游客提供金银饰品购买场所。

二沙滩运动观光区。

沙滩运动在三山岛海滨沙滩，建设沙雕滑沙沙滩排球等活动设施。

海水浴场建设流海水浴场和度假屋多功能厅儿童乐园室内旅游池海水温泉垂钓池等设施。

三水上运动观光区。

在海水浴场东侧，建设海上运动中心，开展冲浪游艇潜水水上飞机等运动项目，建设水上游艇俱乐部。

四林带疗养观光区。

在沿海黑松防护林带建设森林浴天然氧吧设施。

五传统民俗游观光区。

马术场利用荒滩地建设占地约万万平方米马术场。

武术擂台充分发挥莱州中华武校知名度，在旅游区内开展武术竞技表演和学术交流活动。

特色旅游在渔村开展做天渔民和当次水手等民俗旅游活动。

恢复建设东海神庙。

六高雅休闲度假区。

建设高标准高尔夫球场星级宾馆海滨度假别墅和海洋文化馆。

在搞好以上六个功能区同时，沿海滨潮间带外侧，修建约公里海滨公路，顺路建设海岸艺术景观，形成生态海滨旅游专线。

第三章配套建设条件项目位址位于莱州市三山岛带黄金海岸二占地面积自金城镇海北嘴至三山岛刁龙嘴带海滨，面积约平方公里。

三交通和通讯交通莱州市公路四通八达。

莱总论概述莱州市位于胶东半岛西北部，面积平方公里，人口万。

地理大体上山区丘陵平原各占三分之，海岸线公里。

莱州古有郡之甲胜美称，曾是夏代过国封地，西汉置县，先后为东莱郡光州莱州府的治所，为胶东半岛重要的政治经济文化中心。

莱州历史。

第七章经济效益分析本度假区收入主要来源是门票收入和娱乐餐饮消费收入此外还应有旅游区别墅房产收入，本报告暂不考虑，而收入高低取决于旅游区吸纳游客数量多少，又直接与项目建设档次规模功能特色及宣传炒作有关。

因此，搞好项目开发及配套建设是成功基础，广泛地宣传促销是招徕客源关键，优良完善周到服务是客源稳定增加保证。

对本旅游区我们不妨提出两个追求目标，是海滨休闲度假要达到北戴河知名度二是人文景观海庙要达到蓬莱阁知名度。

北戴河每年接客量万人，蓬莱阁每年接客量万人仅门票收入达万元，综合收入达到亿元。

从发展观点看，黄金海岸生态观光度假区，在不太长时间内年期间，完全可以达到蓬莱阁接近北戴河规模。

项目建成后，在近期内，我们把接客量定位在万人，是有可比性，下面以接待万游客预测效益。

门票收入黄金旅游观光区每人按元，沙滩运动观光区每人按元，水上运动观光区每人按元，林带疗养观光区生产流程，并为游客提供金银饰品购买场所。

二沙滩运动观光区。

沙滩运动在三山岛海滨沙滩，建设沙雕滑沙沙滩排球等活动设施。

海水艺术景观和别墅小区，形成风景独特海岸旅游专线。

该工程可望在年完工。

在海北嘴海滨，总投资亿元锦锈康乐中心，正在兴建，目前已完成投资万元。

这总论概述莱州市