暂缓递增，租赁期内可节约万租金成本支出。此外，我司还要求对方资产中处于亏损超市自行结业，节约了大量人力物力及再投入财力，以及相应多员工后续遣散费用，有效节约公司拓展成本，扫清了未来物业经营重大障碍，为项目未来成功开发运营奠定了较为优越基础条件。现该项目主要谈判工作基本告段落，进入项目建筑合法性合规性实际落实及项目建筑工程配套设施设备相关技术指标核实阶段，如相关资料齐备，且与双方最初协商条件致，即可进入集团审批核准程序。第二部分项目实施原因及现状分析项目实施原因符合我司经营规划根据我司制定广百置业公司三年战略发展规划指导精神，以发展商业地产中专业市场购物中心创意园区为我司未来业务发展主导方向，经过对沙井裕客隆项目深度尽职调研，认为沙井裕客隆项目符合我司经营发展战略，值得我司重点投入。二具有较好盈利空间通过对商业市场前景分析周边市场调研，结合有效防范风险合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。三项目操作难度不大通过对周边商圈调研，以及掌握目前裕客隆购物广场租赁情况，该项目完成整体招商和正常经营操作难度不大。我司专业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司形象影响力，必将加快该项目成熟。四丰富公司拓展经营经验在我司专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营操作经验，尤其为今后对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商业地产领域能快速成长。二项目实施影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展首个项目，对我司既是个挑战，更是个机遇。该项目成功开发，提高我司在行业内知名度与美誉度该项目成功开发，创造可观经济效益该项目成功开发，使我司锻炼出支优秀经营团队，进步强化公司核心竞争力。该项目成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效实际经验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。三项目现状分析自身现状分析裕客隆超市占据物业主要经营面积。裕客隆超市是对方公司自营项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。通过对该超市实际调研，初步判断该超市品类不是非常齐全，个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金，由此可以判断，场地租金收益间接体现在超市经营收益中，如从超市经营收益中剔除场地成本，超市经营更为不理想，从物业整体经营角度考虑，个物业面积约面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业经营也会产生较大影响。楼还有约平米自营手机卖场，该部分场租也体现在手机卖场收益中，无法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月不等，相对内部元租金价格而言，分租状况较为理想。三楼服装卖场经营状况般。由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定稳定性，但入驻服装品牌较为般，缺乏较知名服装品牌，产品档次较低。四楼现时空置中。物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业经营收益。二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方深入交流，得知由于对方家族内部对该项目看法存在加大争议，通过我司初步分析，仅需要对该项目进行必要小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。对方选择我司作为重点合作对象原因主要是我司是国企背景，具有定行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到阻力较少，便于实际运作。第三部分项目业态分析裕客隆项目业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。超市本案附近超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克度李宁匹克等众多知名品牌。般零售店项目北面沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他必将加快该项目成熟。四丰富公司拓展经营经验在我司专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营操作经验，尤其为今后对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。更有助于广百置业公司在商业地产领域能快速成长。二项目实施影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展首个项目，对我司既是个挑战，更是个机遇。该项目成功开发，提高我司在行业内知名度与美誉度该项目成功开发，创造可观经济效益该项目成功开发，使我司锻炼出支优秀经营团队，进步强化公司核心竞争力。该项目成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效实际经验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。三项目现状分析自身现状分析裕客隆超市占据物业主要经营面积。裕客隆超市是对方公司自营项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。通过对该超市实际调研，初步判断该超市品类不是非常齐全，个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金，由此可以判断，场地租金收益间接体现在超市经营收益中，如从超市经营收益中剔除场地成本，超市经营更为不理想，从物业整体经营角度考虑，个物业面积约面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业经营也会产生较大影响。楼还有约平米自营手机卖场，该部分场租也体现在手机卖场收益中，无法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月不等，相对内部元租金价格而言，分租状况较为理想。三楼服装卖场经营状况般。由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定稳定性，但入驻服装品牌较为般，缺乏较知名服装品牌，产品档次较低。四楼现时空置中。物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业经营收益。二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方深入交流，得知由于对方家族内部对该项目看法存在加大争议，通过我司初步分析，仅需要对该项目进行必要小额改造，及转换经营手法就可创对方公司签署相关合作合同。经营环节全面了解裕客隆公司现有经营状况，并拟定未来市场经营管理模式。营销策划环节做好项目前期调研，并制订未来市场营销推广各项相关经营活动各种策划文本。三项目招商工作启动为保证招商工作顺利开展，前期招商工作将委托专业中介公司负责招商，通过专业团队渠道与经验，尽快完成项目招商工作，达到预期招商目标。四项目相关工作时间表见附表。三投资估算与资金筹措由于项目投资额超出公司承受能力。项目投资额万元以内资金由我司自筹解决，超出部分由集团注资或借款形式解决。第十部分综合评价与结论沙井裕客隆项目是我司涉及社会项目中相对成熟个项目，只需不超过万元投入，就能拥有近万万商场经营权。且项目已经形成较好商业氛围，具有相对固定消费群。再次，项目所处地理位置较为优越，且处于沙井镇当地街道重点打造商业街核心地段，对于稳定商业中心，带动周边商业具有较好基础条件。经过我司对该项目全面细致分析调查，认为该项目风险较低且有效防范，切实可行项目拥有较好商业氛围，能产生较好经济效益，该项目成功开拓将是我司贯切集团公司保销售促增长十大措施重要环节，会带来巨大发展。在解决项目前述风险后，在没有其他尚未知晓债务抵押应付税费及相对清晰管理前提下，以每平方米市场面积仅元投入万元万，能够取得万商业项目经营控制权，如运作得当，项目年均收益率可高达，超过行业平均投资收益，故建议予以投资开发。综上分析，建议本项目可行。名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。超市本案附近超市较多，共有家。其中华润万家，是与本案距离最近超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。品牌零售店本案附近品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对第部分项目简介项目名称裕客隆购物广场项目以下简称项目二项目地理位置裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。三项目交通状况项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多条公交线路可以直