民日益提高住房需求。项目概况该项目位于大连市瓦房店新城区钻石街，处在瓦房店市城市总体规划新兴住宅区领头羊位置。项目西临础名工业园，东南为瓦房店轴承城，北临新规划商业区。项目与占地万平方米投资亿元兴建轴承城中心区项目路之隔，距市政府办公区及旺角商业区公里，距离集贸大厦火车站等传统商业区仅公里，车程约分钟，距离大连市公里，车程不到小时，处于大连市小时生活圈以内。项目所在钻石街为主干路，道路四通八达，交通十分便利。项目具有得天独厚原生态自然环境，又紧邻瓦房店轴承城中心区瓦轴研发中心轴承展销中心轴承大学等，项目未来将成为瓦房店核心产业集群周边高端配套。项目位置图项目综合经济技术指标钻石经典项目综合经济技术指标项目名称单位数量备注总用地面积其中住宅用地面积公建用地面积总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积地下面积不计入容积率人口人户数户总停车位个其中地上停车位个地下停车位个停车率容积率建筑密度绿地率二市场分析与预测大连城市发展总体规划依据新编大连市城市总体规划纲要。按照组团式链条式发展思路，大连将沿黄渤两海沈大和丹大两线拓展城市空间，加快形成各具功能特色经济区和生态环境优美宜居区。大连版城市总体规划图主城区组团重点发展现代服务业，打造企业总部密集国际商务区软件和创意产业发达知识经济聚集区和科教先进文化繁荣环境优美生态宜居城区。新市区组团重点发展先进制造业物流业总部经济高新技术产业，建设航运服务资源聚集区先进制造业聚集区临海临港装备制造业基地和宜居新市区。渤海区域城市组团重点发展石化造船轴承重大装备制造滨海旅游等产业，建设临港产业新增长极和渤海湾畔新兴城市。黄海区域城市组团重点发展新材料家具制造食品生产服装加工海洋水产和旅游度假等产业，建设国家级新材料产业基地国际旅游胜地和区域重要节点城市。二瓦房店市城市总体规划根据瓦房店市城市总体规划年思路，瓦房店市域规划形成带四核三轴四组团弓箭型空间布局结构。老城区组团空间布局结构形成两心三轴五区空间结构。其中两心指新老两个城市中心，即旧城商业中心和钻石街复合城市中心，具有行政商贸金融文体科教等综合公共服务职能三轴沈大铁路长春路钻石街三条城市发展轴四区为具有职能发展要求特色片区，分别为祝华片区旧城片区西郊片区中心片区铁东片区。两心旧城商业中心依托旧城区中心向西拓展而成，以发展商业办公金融文化娱乐为主。钻石街复合城市中心依托世纪广场行政商贸中心，沿钻石街向南拓展而成，沿河与路规划市级商务办公文化娱乐中心，形成汇集多种现代综合服务功能体现瓦房店现代城市特色公共设施集聚中心。三轴长春路发展轴由西长春路文化路东长春路构成，沟通铁西与铁东。沈大铁路发展轴南北向依托铁路形成发展轴，是城市最早发展轴线，把城市划分为铁西和铁东两大部分。钻石街发展轴城市向西南拓展发展轴，由钻石街和现状西外环路构成，自北向南串联祝华片区中心片区和西郊片区区，新城市中心区沿钻石发展轴布局。三中心轴承大学等，项目未来将成为瓦房店核心产业集群周边高端配套。项目位置图项目综合经济技术指标钻石经典项目综合经济技术指标项目名称单位数量备注总用地面积其中住宅用地面积公建用地面积总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积地下面积不计入容积率人口人户数户总停车位个其中地上停车位个地下停车位个停车率容积率建筑密度绿地率二市场分析与预测大连城市发展总体规划依据新编大连市城市总体规划纲要。按照组团式链条式发展思路，大连将沿黄渤两海沈大和丹大两线拓展城市空间，加快形成各具功能特色经济区和生态环境优美宜居区。大连版城市总体规划图主城区组团重点发展现代服务业，打造企业总部密集国际商务区软件和创意产业发达知识经济聚集区和科教先进文化繁荣环境优美生态宜居城区。新市区组团重点发展先进制造业物流业总部经济高新技术产业，建设航运服务资源聚集区先进制造业聚集区临海临港装备制造业基地和宜居新市区。渤海区域城市组团重点发展石化造船轴承重大装备制造滨海旅游等产业，建设临港产业新增长极和渤海湾畔新兴城市。黄海区域城市组团重点发展新材料家具制造食品生产服装加工海洋水产和旅游度假等产业，建设国家级新材料产业基地国际旅游胜地和区域重要节点城市。二瓦房店市城市总体规划根据瓦房店市城市总体规划年思路，瓦房店市域规划形成带四核三轴四险市场供求风险政策性风险利率风险等。对于该项目而言，近期深度调控可能会导致项目开发周期延长，但由于长期看房价依然是持续走高，因此利润是可以充分保障。二非系统风险对于经营风险财务风险管理风险等非系统风险，该项目最突出是建设期短，短期回收资金力度大，因此项目依然会存在定非系统风险。二防范对策针对以上风险分析，我们采取以下几点防范措施公司全部高薪聘请了包括国内专家及大连市具有年以上房地产管理经验管理团队进行经营管理。在合作单位和供应商选择上以国际国内知名品牌和实力较大公司为首选条件，保证项目管理稳定性。二加强市场调查研究，准确把握市场动态，随时调整市场策略，应对来自市场各种风险。三加快项目建设进度，充分发挥大社区项目优势。抓住良好市场时机，短平快地实现投资收益。九结论该项目在进行市场调研阶段，已经看出了项目强大优势，通过对项目规划设计产品设计特色强化，以及强势市场营销手段运用，必将使项目在火热三线城市房地产开发进程中获得较高利润。随着项目销售模式建立与实践，有望形成套新兴房地产开发模式，创造非凡案例，将实现经济效益与社会口碑双丰收。大连钻石经典房地产开发有限公司年月日项目概况二市场分析与预测三市场竞争分析四项目市场营销五项目开发进度六财务分析与收益七资金筹措八风险分析与防范对策九结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,前言年开始，国家对房地产业开始了新轮的宏观调控，量价均受到较大影响，年价格持续走高，随着三线城市扩容与发展，加之不受限购政策影响，近两年销售量将有机会大幅提升。年年年均价数据来源民间调研机构市场户型特征两室户型成为市场主力，三室户型在逐步加大。室户型不受市场青睐，主要在于社会流动人员不多以投资客户数量较少。年市场供应户型配比室两室三室四室及以上数据来源民间调研机构开发商目前在售项目，以本土品牌为主，外来品牌由于有技术上优势，有后来居上之势，瓦房店市场地产品牌本土地产昌盛地产瑞安新城芳园双福园等外来地产深长城润兴远洲翰林等代表品牌长城地产都市阳光翰林地产翰林书香苑润兴地产凤凰城购买人群特征瓦房店市购房客户主要以城区政府公务员瓦轴等国企高级管理人员私营企业主个体经营业主，教师城乡结合部拆迁人群等购房人群为辅，周边乡镇居民很少来此购房购房人群当中大部分以贷款形式购房，次性比例偏低购房基本是刚性需求或改善，较少有投资客行为。三市场竞争分析主要竞争项目情况对比表项目名称地理位置建筑面积万平套数均价元主力户型开盘时间销售率长兴花园钻石街两室年月约水岸花都钻石街两室年月凤凰城期法院北侧两室年月远洲国际城期市政府西侧两室年月都市阳光四期香樱谷长城路待定五室待定客户组水果新城三期铁东办事处待定客户不预约二市场在售项目特征项目开发规模都比较小，般每年万，供应套，销售进度不快，持续销售期内每月套就算比较理想，最快也不过套。户型以紧凑型两室三室为主，室户型较少供应，主要是投资型客户量能不足。但从新供应项目来看，有户型越做越大趋势，主要是更趋向于产品舒适性。产品设计更注重景观和立面效果，以西班牙风格比较受欢迎，景观设计关注度高，注重立体绿化，高大乔木与灌木结合，绿化量出项目优势在项目分析中很清楚看到，项目距离核心商业区有定距离，生活配套或显不足。为了规避项目劣势，突出万平大社区配套优势，项目将先期与众多品牌商家签订战略协议，保证在项目交房前全部入住项目配套米活力商业街区。联盟商家有中型超市家家乐超市菜市场钻石菜市场便利店快客中端酒店唐人宴酒店福禄寿大酒店快餐连锁店白记拉面吉祥混沌专家诊所杨静门诊连锁药房海王星辰乐药房大众洗浴金百合大众洗浴美容美发雅姿美容美发洗衣店福奈特健身会馆青鸟健身宠物护理美容宝仔屋宠物美容汽车美容维修驰耐普汽车美容连锁银行工商银行，大连银行咖啡馆上岛咖啡书吧书店教育书店中型网吧银座网络中型量贩糖果中型桑拿洗浴中心长兴洗浴中心幼儿园双语幼儿园小学瓦房店实验小学钻石经典分校中学园区业主可任选瓦市重点中学入学老年大列位，居东北三省第位。四房地产市场市场基本状况房地产基本情况在年瓦房店政府工作报告中指出积极引导房地产业健康发展，出台二手房交易优惠政策，减免房地产业行政事业性收费，房屋价格涨幅低于全省平均水平引入知名企业参与开发建设，进步改善了城市形象和居住环境。新开工房地产面积万平方米，增长销售商品房万平方米，增长年数据。瓦房店房地产总体情况年度开工面积供应套数销售面积万平销售额亿元数据来源政府工作报告瓦房店房地产价格走势年金融危机，量价均受到较大影响，年价格持续走高，随着三线城市扩容与发展，加之不受限购政策影响，近两年销售量将有机会大幅提升。年年年均价数据来源民间调研机构市场户型特征两室户型成为市场主力，三室户型在逐步加大。室户型不受市场青睐，主要在于社会流动人员不多以及投资客户数量较少。年市场供应户型配比室两室三室四室及以上数据来源民劣势新城区周边配套少，大型商业配套较远。公共交通不便。临近主干道噪音粉尘污染。威胁年内新开发项目多，供应量大，竞出项目优势在项目分析中很清楚看到，项目距离核心商业区有定距离，生活配套或显不足。为了规避项目劣势，突出万平大社区配套优势，项目将先期与众多品牌商家签订战略协议，保证在项目交房前全部入住项目配套米活力商业街区。联盟商家有中型超市家家乐超市菜市场钻石菜市场便利店快客中端酒店唐人宴酒店福禄寿大酒店快餐连锁店白记拉面吉祥混沌专家诊所杨静门诊连锁药房海王星辰乐药房大众洗浴金百合大众洗浴美容美发雅姿美容美发洗衣店福奈特健身会馆青鸟健身宠物护理美容宝仔屋宠物美容汽车美容维修驰耐普汽车美容连锁银行工商银行，大连银行咖啡馆上岛咖啡书吧书店教育书店中型网吧银座网络中型量贩糖果中型桑拿洗浴中心长兴洗浴中心幼儿园双语幼儿园小学瓦房店实验小学钻石经典分校中学园区业主可任选瓦市重点中学入学老年大列位