度改善了房地产市场供求状况。随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为住宅市场主力，其消费能力在年内表现不俗，年内住宅成交量稳步增长，虽总体成交量还是较年下降，但个人消费需求有效承接了市场供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。城区内住宅项目，因其特有生活方便性，有其特定消费群，特别是东山区，传统上就是政治经济文化金融办公之区，昔有有钱有势住东山之说，在消费者心中具有定魅力，改革开发后广州第个中外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场发展比较成熟，区内住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为地块面积限制，具规模住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质素优良大形小区更是罕有，且呈日渐减少趋势，故这类物业有较好市场前景。目前广州中高档住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都在元平方米之间。但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大，质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好优点，对旧城区楼盘有定冲击。研究基本结论具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城优势和声誉及我司名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边楼盘销售情况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定销售速度。七项目基本发展模式若项目能取得倍容积率，考虑合理建筑密度，项目可建成三座层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群预测，计划本项目全部做成三房以上大面积户型，平均户面积为平方米左右，每层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融合在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理装修精美豪华精品高尚住宅小区。在此假设下，项目发展周期约年，其中建设周期为年。八产权转让发展方式及股权架构九财务评价基本结论本项目财务分析基本假设如下容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包括机房车位项目发展期为年地上建筑物建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造成本为元平方米，含机电设备项目正常销售价格是元平方米，车位售出个，每个万元项目销售费用为销售收入银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限为年，利息支出合计万元。本项目税前成本为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，全部投资计息季度内部收益率为，全投资不计息年度内部收益率为若仅贷款部分计息则年内部收益率为项目投资高峰时点为年第季度，资金需求峰值为万元项目销售价格盈亏平衡点为元平方米，正常条件下销售量盈亏平衡点为平方米，销售比率为。根据上述财务计算结果，本项目财务上结论是可行。十风险分析基本结论及应变措施根据对建安成本销售价格和容积率单项敏感性分析，对于项目影响最大是销售价格变化，销售价格每变化，税后利润随之变化为万元，在销售价格下调时，整个项目税后成本利润率仅为，税后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米可能性比较小。本项目预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元，利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目成本显得比较重要。我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面风险降到最低。二市场调查广州市经济现状与房地产业发展特点宏观经济为房地产提供了稳定发展环境历年以来，我国宏观经济运行良好。年，广州国内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交金额亿元资料来源广州市房地产信息中心供应量得到调控年全年我市十区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，其中，原八区批准预售商品房项目共个，可预售总面积万平方米，比年减少。房地产投资增长速度放缓年全市十区完成商品房投资比去年同期增长，低于年增长幅度。新开工面积增长放缓商品房新开工面积比去年同期增长，低于年增长项目年年同比全市批准预售商品房面积其中八区项目周边楼盘销售情况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定销售速度。七项目基本发展模式若项目能取得倍容积率，考虑合理建筑密度，项目可建成三座层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群预测，计划本项目全部做成三房以上大面积户型，平均户面积为平方米左右，每层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融合在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理装修精美豪华精品高尚住宅小区。在此假设下，项目发展周期约年，其中建设周期为年。八产权转让发展方式及股权架构九财务评价基本结论本项目财务分析基本假设如下容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包括机房车位项目发展期为年地上建筑物建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造成本为元平方米，含机电设备项目正常销售价格是元平方米，车位售出个，每个万元项目销售费用为销售收入银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限为年，利息支出合计万元。本项目税前成本为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，全部投资计息季度内部收益率为，全投资不计息年度内部收益率为若仅贷款部分计息则年内部收益率为项目投资高峰时点为年第季度，资金需求峰值为万元项目销售价格盈亏平衡点为元平方米，正常条件下销售量盈亏平衡点为平方米，销售比率为。根据上述财务计算结果，本项目财务上结论是可行。十风险分析基本结论及应变措施根据对建安成本销售价格和容积率单项敏感性分析，对于项目影响最大是销售价格变化，销售价格每变化，税后利润随之变化为万元，在销售价格下调时，整个项目税后成本利润率仅为，税后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米可能性比较小。本项目预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元，利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目成本显得比较重要。我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划是可行结论。建议我司把该项目纳入土地储备项目。相对于竞争对手，广州公司土地储备严重不足，不利于公司向规模经营品牌经营设想发展，这对公司长远发展是极为不利。而且中海康城今年动工后，广州公司又面临没有土地储备问题，故有必要寻找新储备项目。如果能成功把该地块纳入储备项目，有利于公司能够持续良好地经营下去，获得较好经济效益。经研究该项目是可行，项目虽然不大，却有合理回报，总体风险较小。该项目可发展中高档精品楼盘。目前广州公司手头上两个项目个是中低价个上中价，缺乏面对高档市场产品，这对产品结构是个缺陷，开发该项目有利于公司开发结构更趋合理，增加公司抗击市场风险能力，保持公司在高档住宅市场固有优良品牌形象。二存在问题项目前期付款压力大，在未得到土地情况下，即需支付臵换土地费用和新军营建造费用，有定风险单对于本项目，是否需要配套公建设施未定，其他规划条件未知能否将本项目与锦城花园融为个小区不能明确三项目发展建议为提高本项目知名度，建议在制定开发决策之后，策划系列活动，增强锦城花园美誉度，提升其物业形象积极做好规划局等各方面工作，争取本项目高容积率，以及免除本项目公建配套。内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其他规划限制。三地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属线街铺。从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统商业居住区约分钟车程，东侧隔二条街即可到石湾南路，南边是传统老城区繁华区域新华北路人民广场。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,四周边环境交通状况该地块南侧紧临北环路，西侧由梅花有升降。写字楼成交均价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首次低于元平方米。年高层住宅均价为元平方米，比年相比下降了。多层住宅和商铺均价则有所上升，与年均价相比，分别上升了和。年住宅市场年