高尔夫项目立项初步设计报告

作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天自然资源优势和人文禀赋，成为中国休闲之都它所面对休闲市场将是全国乃至全球，中国城市经济发展格局图大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈长江流域经济带西西部部致致动动点点发发力力点点在在哪哪里里二大成都总体规划对区域发展影响华阳组团小康居住新城温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区新都青白江组团大型制造业基地双流东升组团新型工业基地郫县郫筒组团高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇，又是个开拓全新市场挑战。

三规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变政府力图把打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模，居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质改清白江金堂起步阶段龙泉发展中期华阳高速发展期东升发展初期温江高速发展期郫县发展初期变。

同时，围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成为无污染中国西部纺织城。

年底，成金路开通，与成都距离为公里，半径属于公里地域，与成都距离在分钟车程内，成金快速通道建成使完全进入分钟大成都第圈层。

为此，成金线将成为改变与成都之间关系紧密纽带，将带入成都第圈层。

区位条件变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点第圈层与第二圈层综合比较分析第圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善区域未来优势特点具有规模开发条件土地成本低交通便捷生态环境优价格接受度逐渐提升区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻竞争。

下面本案将进步比较与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。

四区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速老成灌路国道贯通以及川西旅游黄金通道修建使区域交通四通八达车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地世界自然文化遗产，具有突出人文文化资源气候宜人，空气质量高生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等华阳新客运中心及府河成都港距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，富气顺延，人气较足紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定自然资源。

生活配套不足龙泉拥有五纵三横快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石胜路拥有成都最大客运站十陵客运站距成都车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏具有定资源，成都市区最大规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉著名花果之乡，休闲胜地。

生活配套般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达进城时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富贵气较盛，区域认知度高。

空气质量高，有众多森林苗圃。

花博会永久性展馆建设与展示，将对区域环境有较大程度提升。

生活配套正处于逐步完善中，借花博会东风建设大量基础配套牧马山成雅高速成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况般平均房价集中在元以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好高尔夫球场，吸引大量商务客户区域内起伏山地地形，适合修建私密性较强景观位置较好高端物业森林公园建设将将区域打造成旅游胜地生活配套不完善，几乎无其他方面配套成绵高速，年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均价元被誉为千里沱江第城，沱江及其支流毗河中河和北河在县城内相汇环绕，构成县江三河八岸水系环境，有中国独具水城特色。

本项目紧打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模，居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居优美休闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了质改清白江金堂起步阶段龙泉发展中期华阳高速发展期东升发展初期温江高速发展期郫县发展初期变。

同时，围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成为无污染中国西部纺织城。

年底，成金路开通，与成都距离为公里，半径属于公里地域，与成都距离在分钟车程内，成金快速通道建成使完全进入分钟大成都第圈层。

为此，成金线将成为改变与成都之间关系紧密纽带，将带入成都第圈层。

区位条件变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点第圈层与第二圈层综合比较分析第圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投资环境较成熟正在完善区域未来优势特点具有规模开发条件土地成本低交通便捷生态环境优价格接受度逐渐提升区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻竞争。

下面本案将进步比较与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。

四区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速老成灌路国道贯通以及川西旅游黄金通道修建使区域交通四通八达车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地世界自然文化遗产，具有突出人文文化资源气候宜人，空气质量高生活配套匮乏华阳有人民南路南延线，成仁路等华阳新客运中心及府河成都港距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，论综上，本案开发具有定风险，但是各种风险都具有定独特性，表现在政策风险虽然不可预见，但是般集中在前期，后期风险控制起决于与政府关系协调而自身运营风险，主要来源于资本运营手段与开发控制相对而言，本案受市场竞争风险较小，只会作为外部诱因，与前两者同时出现时才会产生较大影响。

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紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定自然资源。

生活配套不足龙泉拥有五纵三横快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石胜路拥有成都最大客运站十陵客运站距成都车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏具有定资源，成都市区最大规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉著名花果之乡，休闲胜地。

生活配套般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达进城时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富贵气较盛，区域认知度高。

空气质量高，有众多森林苗圃。

花博会永久性展馆建设与展示，将对区域环境有较大程度提升。

生活配套正处于逐步完善中，借花博会东风建设大量基础配套牧马山成雅高速成都双流新津大件路前言项目发展目标体系本项目研究背景企业背景华宝集团是家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆主业是化工，同时拥有丰厚资金储备对于这样个跨行业进行投资企业，对投资地产项目基本要求在于资金安全性项目开发，必须保证资金投入安全性，必须实现土地物业保值升值。

项目可投资性未来项目开发投资强度，必须满足企业对存量资金消化需求。

发展可持续性通过项目开发运行，能联动集聚整合多层次政府业界土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外新利润点与投资机会。

以上三点，这也是我们判断项目可行性基本准则。

二项目自身条件项目地块总面积亩，位于原成都野生动物园区域。

该区域东北临中河，与未来成都游乐中心隔河相望东南向连新城区，毗邻客运中心三星级酒店东面为青白江地界现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。

根据我方对地块实地勘察，结合对国土部各个区域发展休闲产业类型与档次。

般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交通圈内，适宜发展休闲产业区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑崇州温江牧马山等区域，其资源础分析如下区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺自然生态资源浓厚人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江生态农业区，水土质量成都最佳国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。

龙泉独特人文历史风情生态农业自然山体植被大型运动基地先天资源具有定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑稀缺自然资源西岭雪山温泉定历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单，具有定休闲产业发展基础牧马山高尔夫景观球场森林公园先天资源条件般，但通过具有稀缺性高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单赵镇丰富水系资源先天资源具有定稀缺性，但多样性不足对比其他区域，我们认为在现有资源条件下，发展休闲产业存在定难度主要表现在先天性自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯可以作为人造景观资源项目也将退出历史舞台。

要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文