高层住宅、多层的商业、集中办公综合体项目立项初步设计报告

第二章项目市场需求分析项目区位与规划指标项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，万，开放式街区，豪华居住区，国际化社区。

项目位于长春东部门户，城市重点打造国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅办公楼商业三种城市高端价值形态。

项目期施工建设仍在进行中，目前正在进行小区交付使用前整体绿化工程，销售情况良好。

目前主体结构正在紧张施工过程中，力旺东玺台期计划于年月开始动工，于年月竣工，建设工期年。

根据项目初步设计，由高层住宅多层商业集中办公综合体组成，建筑面积为其中地上部分为。

本项目期设计指标如下楼盘地址二道区东盛大街与吉林大路交会处整盘建面整盘户数套本期占地面积本期总建筑面积其中地上建筑面积住宅商业办公楼地下建筑面积地下车库公建及配套设施停车泊位辆地面停车辆地下停车辆容积率建筑密度绿地率集中绿地率项目周边环境分析河畔华城三期位置二道区东盛大街与吉林大路交会处基地周边情况位于东盛商圈腹地，国贸商都晨宇购物中心晨宇科技城左岸商场万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮娱乐购物等顶级城市配套。

此外，吉林大路餐饮条街，更为城市生活画龙点睛。

坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区枢纽核心。

四纵四横城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。

规划中地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行同时，更赋予项目更多增值空间。

项目交通条件公交线路有余条轻轨地铁。

项目处于长春市新兴发展净月开发区，交通设施有待完善。

坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区枢纽核心。

四纵四横城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。

规划中地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行同时，更赋予项目更多增值空间。

项目周边公共设施配套中小学亚泰小学长春市第中学长春市第中学幼儿园二道区幼儿园等大学长春师范学院等综合商场国贸商都晨宇购房中心邮局二道邮电局银行工商银行建设银行农业银行医院中日联谊医院二道区中医院二道区人民医院吉大分院其他劳动公园周边众多学府林立为项目提供高品质教育配套，实现孩子就近入学梦想，亚泰小学五十二中学，百零八中学长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔授课，让孩子接受步到位优质教育滋养。

同时，吉大院心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位全生命周期医疗系统，使所有居民享有更安全便捷医疗服务，为健康保驾护航。

项目分析对于商业产品投资，往往要经过番深思熟虑。

那么，对于力旺东玺台商铺投资可行性研究，我们以分析法形式逐考量。

优势力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。

区域内商业氛围浓厚，国贸商都晨宇购物中心晨宇科技城等带来丰富客群。

记者在实地踏访过程中发现，项目周边临街商铺几乎无闲置，彼此经营品类也并不冲突。

因而，项目得天独厚区位优势更为投资项目注入针强心剂。

同时，项目自身规划有栋级写字间，约套写字间产品，加之项目周边有余个成熟社区，这样为项目商业提供稳定客源。

此外，吉林大路东盛大街作为二道区主干路，也会带来众多流动客群。

劣势力旺东玺台商铺面积区间为平，均价万元平。

由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小产品单价也较高，这样项目商铺投资门槛约为万。

这样，资金实力有限投资客将会受到限制。

但是，这本身也是受到项目高端定位影响。

目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计年月交房。

这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失部分急于自营投资群体。

机会伴随着长春市道路整改及修建，立体化交通网实现已然指日可待。

其中，吉林大路二道区主干道东盛大街和东荣大路相继修通，进步拉近了项目与长春市其他城区距离。

同时，地铁号线未来贯通加之原有轻轨号线，区域内实现了公交轻轨地铁三种出行方式。

便捷出行方式不仅方便了入住业主，同时也将带来众多流动客群，增加投资信心。

同时，项目商铺产品正处于熟铺向旺铺过渡阶段，产品未来升值空间不容小觑。

风险任何事物都具有两面性，投资亦是如此。

成熟商业氛围可观受益稳定客群，使得投资优势明显。

但是，往往也会伴随着定风险，如产品总价较高经营业态合理选择等问题，这些因素也都需要投资客酌停车辆容积率建筑密度绿地率集中绿地率项目周边环境分析河畔华城三期位置二道区东盛大街与吉林大路交会处基地周边情况位于东盛商圈腹地，国贸商都晨宇购物中心晨宇科技城左岸商场万通大市场等丰富生活举步即是，零距离接轨餐饮娱乐购物等顶级城市配套。

此外，吉林大路餐饮条街，更为城市生活画龙点睛。

坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区枢纽核心。

四纵四横城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。

规划中地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行同时，更赋予项目更多增值空间。

项目交通条件公交线路有余条轻轨地铁。

项目处于长春市新兴发展净月开发区，交通设施有待完善。

坐拥城市主干道吉林大路与东盛大街，是长春东部联系其他城区枢纽核心。

四纵四横城市主干道，临近轻轨四号线，出行便捷，瞬间切换城市生活画面。

规划中地铁线，与项目也在咫尺之隔，未来，享受快捷出行同时，更赋予项目更多增值空间。

项目周边公共设施配套中小学亚泰小学长春市第中学长春市第中学幼儿园二道区幼儿园等大学长春师范学院等综合商场国贸商都晨宇购房中心邮局二道邮电局银行工商银行建设银行农业银行医院中日联谊医院二道区中医院二道区人民医院吉大分院其他劳动公园周边众多学府林立为项目提供高品质教育配套，实现孩子就近入学梦想，亚泰小学五十二中学，百零八中学长春师范学院等知名学府，明星级教师领衔授课，让孩子接受步到位优质教育滋养。

同时，吉大院心脑血管医院等医疗体系，更为居住提供全方位全生命周期医疗系统，使所有居民享有更安全便捷医疗服务，为健康保驾护航。

项目分析对于商业产品投资，往往要经过番深思熟虑。

那么，对于力旺东玺台商铺投资可行性研究，我们以分析法形式逐考量。

优势力旺东玺台位于东盛大街和吉林大路交会处，隶属于东盛商圈，地处二道区核心。

区域内商业氛围浓厚，国贸商都晨宇购物中心晨宇科技城等带来丰富客群。

记进了别墅产品市场繁荣。

再加上部分金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购现象，反而需求量扩大。

消费水平提高，郊区置业需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅准别墅等类产品需求量有很大增长。

所以相信项目别墅必然受到市场欢迎。

本项目普通公寓住宅部分市场前瞻普通公寓住宅越来越受到广大中高收入人群青睐。

普通公寓住宅相对于独院独户别墅，更为经济实用。

大城市公寓式住宅，每层内有若干单户独用套房，有部分附设于旅馆酒店之内，这样格局理念越来越被现代人所接受，项目以先进设计理念，打造长春市场高品质公寓住宅。

在周边楼盘以普通居住住宅为主力户型情况下，发展公寓住宅必定独树帜，同时也能弥补净月开发区内公寓住宅稀少缺憾。

所以相信，项目中公寓住宅必将为项目带来可观利润。

并不冲突。

因而，项目得天独厚区位优势更为投资项目注入针强心剂。

同时，项目自身规划有栋级写字间，约套写字间产品，加之项目周边有余个成熟社区，这样为项目商业提供稳定客源。

此外，吉林大路东盛大街作为二道区主干路，也会带来众多流动客群。

劣势力旺东玺台商铺面积区间为平，均价万元平。

由此可知，项目商铺产品面积略大，而面积相对较小产品单价也较高，这样项目商铺投资门槛约为万。

这样，资金实力有限投资客将会受到限制。

但是，这本身也是受到项目高端定位影响。

目前，力旺东玺台项目主体已封顶，为准现房销售阶段，预计年月交房。

这就意味着即使购买商铺也不能马上投入使用，会流失部分急于自营投资群体。

机会伴随着长春市道路整改及修建，立体化交通网实现已然指日可待。

其中，吉林大路二道区主干道东盛大街和东荣大路相继修通，进步拉近了项目与长春市其他城区距离第章项目建设概况项目基本概况项目位于长春市二道区东盛大街以东，荣光路以南，民丰大街以西，同兴路以北，万，开放式街区，豪华居住区，国际化社区。

项目位于长春东部门户，城市重点打造国际化中心区，二道区东盛大街和吉林大路交汇处，项目包含住宅办公楼商业三种城市高端价值形态。

开发商简介力旺集团是由国家工商总局核准家以房地产开发为主业企业集团，是吉林省著名房地产开发企业之。

其母公司力旺集团有限公司前身为吉林省吴太房地产开发有限公司，于年月在长春市设立，截至目前集团共有员工人，总资产逾亿元人民币，拥有土地储备总量近万平方米。

自年至年末，累计开发面积万，累计竣工面积万。

已为多户业主提供了称心如意住房，为长春城市建设做出了自己贡献。

公司产品及品牌认知度美誉度忠诚度逐年上升，做为本土开发商已在市场中有了定占有率。

近年来企业飞速发展，成绩瞩目，已轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈时机均十分优越，商业项目具有良好发展前景，面临空前发展机遇，长期持有具有很高增值潜力。

力旺东玺台项目占地万，规划建筑面积万，总投资亿元。

本项目集住宅写字楼办公楼于体，长春市体量最大商业业态最全新型城市综合体。

长春市政府规划南部新商圈。

力旺东玺台项目将建小高层和高层产品，楼盘状况为层层层层层层层。

项目建筑特色住宅办公特色商业美食休闲娱乐等功能于体，打造长春市商业业态最全城市新型综合体。

建设规模主要经济技术指标单位总用地面积总建筑面积本期总建筑面积地上建筑面积其中住宅商业办公楼容积率地下建筑面积建筑密度绿地率总停车位第四章项目实施进度计划项目施工组织前期工作项目开发融资年月前完成。

签订合同及付款年月前完成。

批文报批工作年月前完成。

规划设计阶段规划设计方案审批修改年月初完成。

委托设计年月初完成。

初步设计和施工图设计年月年月初完成。

工程招标招标及采购工作于年月日前完成包括施工监理招标，以及材料设备采购。

施工阶段施工准备年月年月初。

基础工程年月初年月初。

土方工程年月末年月初。

地下结构工程年月初年月末。

主体工程年月初年月初。

安装与装修工程年月初年月初。

室外总体年月初年月末。

竣工准备及验收备案年月初年月初。

销售年月年月。

开发进度计划项目论证及